Piața imobiliară Alba - ianuarie 2026: Volum pe cash, credit în recul, tranzacții +70,59%
Piața a livrat un paradox util: tranzacțiile au sărit la 58, dar ipotecile au coborât la 44, ceea ce spune clar că lichiditatea vine mai mult din cash și din discounturi decât din încredere pe credit.
ianuarie 2025 - ianuarie 2026
Tranzacțiile urcă, dar nu din sănătate, ci din selecție
În ianuarie, județul Alba a avut 58 de tranzacții cu unități individuale, cu 70,59% peste ianuarie din 2025, dar cu 55,73% sub decembrie din 2025, conform ANCPI. Scăderea față de luna anterioară nu e o dramă, e sezon, însă creșterea față de aceeași lună din anul trecut este semnalul relevant: s-a tranzacționat mai mult, dar într-o lună mică, unde câteva dosare în plus îți cosmetizează procentul.
Concluzia incomodă este că volumul nu validează automat prețurile. Când piața crește în tranzacții într-un ianuarie, de obicei nu o face pentru că „merge bine”, ci pentru că cine trebuia să vândă a acceptat realitatea, iar cine avea cash a profitat de nervozitatea vânzătorilor. Dacă te agăți de ideea că orice creștere de volum înseamnă „boom”, îți faci singur rău la negociere.
Creditul se contractă și îți arată cine are de fapt puterea
Pe unități individuale, Alba a avut 44 de operațiuni ipotecare, cu 15,38% sub ianuarie din 2025 și cu 50% sub decembrie din 2025, tot din datele ANCPI. Asta nu e doar o variație tehnică: e dovada că o parte din cumpărători fie nu mai intră pe credit, fie intră mai rar, fie refinanțează mai puțin. Într-o piață normală, dacă tranzacțiile sar, ipotecile ar trebui să le urmeze; aici se întâmplă invers.
IRCC a fost 5,68% în trimestrul 1 din 2026, după 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 2 din 2026 este anticipat la 5,58%. Da, costul variabil se mai relaxează marginal, dar nu suficient cât să resusciteze brusc apetitul pentru îndatorare. Concluzia simplă: cumpărătorul cu cash dictează termenii, iar vânzătorul care cere „preț de vârf” pe bani de credit își prelungește singur așteptarea.
La nivel național se vede răceala, deci Alba nu e excepția fericită
În România, ianuarie a adus 6323 tranzacții cu unități individuale, cu 25,03% sub ianuarie din 2025 și cu 54,41% sub decembrie din 2025, conform ANCPI. Cu alte cuvinte, fundalul e de piață care nu trage, iar Alba nu are voie să se creadă imună doar pentru că a bifat un plus procentual într-o lună cu bază mică.
Și mai clar se vede pe ipoteci: la nivel național au fost 4104 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 30,23% sub ianuarie din 2025 și cu 52,64% sub decembrie din 2025. Asta înseamnă că motorul pe credit e gripat în toată țara, nu doar local. Când finanțarea se subțiază, piața devine mai puțin „democratică”: rămân activi cei cu bani sau cei care acceptă proprietăți mai slabe, mai departe, mai ieftine.
Terenurile arată febra construcțiilor, dar și riscul de supraîncredere
Pe intravilan, ianuarie a venit cu 165 tranzacții de terenuri, cu 122,97% peste ianuarie din 2025 și cu 55,16% sub decembrie din 2025, potrivit ANCPI. Când terenul explodează procentual, nu înseamnă automat dezvoltare sănătoasă, ci mai des înseamnă repoziționare: lotizări, transferuri între investitori, și încercări de a prinde un ciclu înainte să se închidă fereastra de finanțare.
În paralel, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 135, cu 37,76% peste ianuarie din 2025, dar cu 43,51% sub decembrie din 2025. Concluzia: încă există credit care intră în teren, însă este volatil și dependent de moment. Dacă pariul este „construiesc și vând rapid”, ai nevoie de două lucruri pe care piața nu ți le promite: cerere stabilă pe credit și prețuri care să nu cedeze la negociere.
Dinspre ofertă, INS arată că în decembrie 2025 au fost 44 autorizații de construire rezidențială, cu 18,92% peste decembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a fost 8631 m², cu 43,56% peste decembrie 2024. Mesajul e direct: pipeline-ul de livrări se alimentează. Dacă cererea pe credit nu ține pasul, dezvoltatorul sau proprietarul care vrea să vândă „ca în anii buni” va descoperi că piața nu negociază cu orgoliul.
Puterea de cumpărare nu te salvează când prețul și creditul trag în direcții opuse
Salariul mediu net din Alba a fost 962,89 € în noiembrie 2025, cu 3,83% sub noiembrie 2024, chiar dacă a crescut cu 4,24% față de octombrie 2025, conform INS. Concluzia relevantă este că baza de venit nu accelerează suficient ca să acopere scumpirea banilor și a vieții, mai ales într-un context de inflație anuală ridicată spre finalul lui 2025, cu 9,76% în noiembrie.
În plus, oferta nu e doar promisiune: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 250 locuințe, cu 58,23% peste 2024 și cu 157,73% peste trimestrul 2 din 2025. Asta împinge concurență în piață, iar concurența mușcă din preț acolo unde cumpărătorul nu mai are credit ușor. Mitul pe care merită să-l îngropăm: „când se construiește mult, prețurile doar urcă”. Nu, când se construiește mult într-o perioadă de finanțare mai scumpă, presiunea reală e pe termene de vânzare și pe discounturi.
Următoarele două luni favorizează pragmatismul, nu poveștile
Pentru cumpărători, februarie și martie sunt, de regulă, luni în care piața își caută ritmul după ianuarie, iar aici ai un avantaj clar: tranzacțiile au revenit față de anul trecut, dar creditarea pe unități individuale a scăzut, deci presiunea competitivă pe finanțare e mai mică. Dacă ai avans mare sau cash, negociază agresiv și cere dovezi, nu promisiuni; dacă depinzi de credit, presupune că aprobarea și costul îți vor dicta limita, nu „prețul din anunț”, chiar dacă IRCC dă semne ușoare de relaxare.
Pentru vânzători, următoarele două luni cer disciplină, nu încăpățânare: ianuarie ți-a arătat că se poate vinde mai mult decât anul trecut, dar nu pe bani ieftini și nu cu cumpărători care se înghesuie pe credit. Dacă proprietatea nu e clar mai bună decât alternativa, fie ajustezi prețul, fie îți asumi un timp de expunere mai lung. Cea mai scumpă strategie în februarie și martie este să „testezi piața” cu un preț de vitrină și să arzi interesul inițial.
Pentru investitori, semnalul dominant este decuplajul dintre volum și finanțare: se tranzacționează, dar nu se creditează la fel, iar asta înseamnă că randamentul se face din cumpărare bună, nu din optimism. Pe termen scurt, februarie și martie favorizează achizițiile unde ai discount real și lichiditate, inclusiv pe terenuri, dar doar dacă ai plan realist de ieșire și buget de timp; pipeline-ul de autorizații și locuințele finalizate cresc concurența, iar într-o piață cu credit subțire, concurența se plătește din marjă.