Piața imobiliară Arad - ianuarie 2026: Lichiditatea se rupe, tranzacții -25% și -61,67%

Volumul s-a rupt, iar asta nu e „sezonier”, e structural

În ianuarie 2026, județul Arad a închis doar 69 tranzacții cu unități individuale, cu 25% mai puține decât în ianuarie 2025 și cu 61,67% sub decembrie 2025 (ANCPI). Da, ianuarie e mai slab, dar scăderea față de aceeași lună a anului trecut nu mai ține de calendar, ci de o piață care nu mai poate susține nivelul de preț dorit de vânzători. Când scade lichiditatea, nu „piața se liniștește”, ci se blochează negocierile: cumpărătorii așteaptă discount, vânzătorii așteaptă minuni.

La nivel național nu există scuză locală care să te salveze: în România au fost 6323 tranzacții în ianuarie 2026, în scădere cu 25,03% față de ianuarie 2025 și cu 54,41% față de decembrie 2025 (ANCPI). Când țara cade aproape identic, nu e un „capriciu” al județului, e un regim de piață: creditul e mai scump decât speranțele, iar prețurile au rămas lipite de anunțuri, nu de tranzacții.

Creditul nu mai împinge piața, iar fără credit prețul devine negociabil

Pe finanțare, semnalul e la fel de tăios: doar 50 operațiuni ipotecare pe unități individuale în ianuarie 2026, cu 15,25% sub ianuarie 2025 și cu 50,5% sub decembrie 2025 (ANCPI). Reține ce măsoară indicatorul: fluxul de operațiuni juridice pe ipoteci, nu „stocul” și nu doar credite noi, deci include și refinanțări. Cu atât mai rău pentru optimism: dacă și activitatea juridică scade, înseamnă că nu se mișcă nici creditarea, nici restructurările în ritm sănătos.

La nivel național, operațiunile ipotecare au fost 4104 în ianuarie 2026, cu 30,23% sub ianuarie 2025 și cu 52,64% sub decembrie 2025 (ANCPI). Asta se vede direct în negociere: fără masă critică de cumpărători finanțați, piața devine una de cash și prudență. Și prudența are un obicei: cere discount sau refuză tranzacția. În plus, IRCC a fost 6,06% în trimestrul 4 din 2025 și 5,68% în trimestrul 1 din 2026, cu o ușoară relaxare estimată la 5,58% în trimestrul 2. Nu e un cadou, e doar o încercare timidă de a coborî costul banilor din zona care a sufocat cererea.

Terenurile arată panica: tranzacțiile cad, ipotecile cresc

Pe intravilan, tabloul e mai cinic decât pe apartamente: 127 tranzacții de terenuri intravilane în ianuarie 2026, cu 40,09% sub ianuarie 2025 și cu 70,6% sub decembrie 2025 (ANCPI). Asta e piață de așteptare, nu piață de dezvoltare. Când terenurile nu se mai vând, înseamnă că proiectele noi se amână, iar proprietarii fie țin prețul sus din orgoliu, fie nu găsesc cumpărători care să poată finanța următorii pași.

Paradoxul care ar trebui să te pună pe gânduri este altul: tot 127 operațiuni ipotecare pe terenuri intravilane în ianuarie 2026, dar cu 25,74% peste ianuarie 2025, chiar dacă sunt cu 40,09% sub decembrie 2025 (ANCPI). Asta miroase a presiune financiară și repoziționare, nu a entuziasm: oamenii pun terenul la treabă pentru bani, îl gajează, îl restructurează, îl mută prin acte, în timp ce piața de tranzacționare se usucă. Dacă te încălzește ideea că „terenul nu scade”, uită-te întâi dacă se mai cumpără.

Oferta se pregătește pe hârtie, dar livrările reale s-au subțiat

Pe partea de intenție, dezvoltatorii încă bifează: în decembrie 2025 au fost 55 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 25% peste decembrie 2024 și cu 5,77% peste noiembrie 2025 (INS). Doar că autorizațiile sunt optimism administrativ, nu apartamente în piață. Într-un context în care tranzacțiile și ipotecile cad, autorizația poate însemna la fel de bine „îmi păstrez opțiunea” ca „mâine încep șantierul”.

Suprafața autorizată spune aceeași poveste cu două fețe: 10.153 m² în decembrie 2025, cu 39,48% peste decembrie 2024, dar cu 36,71% sub noiembrie 2025 (INS). Asta nu e un trend curat, e volatilitate, iar volatilitatea pe ofertă apare când dezvoltarea se face pe bucăți, în funcție de cash și de pre-vânzări. Între timp, realitatea livrărilor e mai seacă: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 138 locuințe, cu 36,41% mai puține decât în 2024 și cu 43,44% sub trimestrul 2 din 2025. Cu alte cuvinte, pipeline-ul pe hârtie există, dar producția efectivă a slăbit, iar asta face piața mai predispusă la blocaje decât la „boom” de ofertă.

Veniturile nu salvează situația: salariul mediu net a fost 982,94 € în noiembrie 2025, cu 3,54% peste noiembrie 2024 (INS). În același timp, inflația anuală a urcat în a doua parte a lui 2025 spre 9,76% în octombrie și noiembrie, după 9,88% în septembrie. Asta înseamnă că, în termeni reali, puterea de cumpărare a crescut prost sau deloc, exact când costul creditului a rămas ridicat. Mitul că „salariile cresc, deci și prețurile pot crește” se rupe când salariul crește sub inflație și creditul te costă încă pe viață.

Următoarele două luni vor fi despre discount, nu despre povești

Pentru cumpărători: februarie și martie sunt, istoric, luni în care piața încearcă să iasă din amorțeala de ianuarie, dar datele de acum arată că revenirea va fi mai degrabă una de volum mic, cu negociere agresivă. Dacă ai finanțare pre-aprobată sau cash, folosește-l ca armă: ceri preț de tranzacție, nu preț de anunț, și îți alegi proprietăți care au deja presiune de vânzare. Nu te lăsa păcălit de „se vinde repede”: când ai -25% tranzacții față de ianuarie 2025, repede înseamnă de obicei „cu reducere”.

Pentru vânzători: în februarie și martie nu câștigi din așteptare dacă nu ai un motiv solid pentru care proprietatea ta e excepția. Piața ți-a spus deja că lichiditatea s-a strâns, iar creditul nu mai împinge. Dacă vrei tranzacție, ajustezi prețul la realitatea cererii solvabile și îți pregătești actele ca să nu pierzi puținii cumpărători hotărâți. Dacă te bazezi pe „își revine din primăvară”, ignoră că și ianuarie 2026, și ianuarie 2025 au fost comparabile ca sezon, dar nu ca apetit.

Pentru investitori: următoarele două luni sunt un test de disciplină, nu de curaj. Cu operațiuni ipotecare în scădere și tranzacții în cădere, randamentul real vine doar din prețul de intrare, nu din presupusa apreciere. Vânezi vânzători presați, pachete cu discount și scenarii în care chiria acoperă costul banilor fără acrobații, mai ales cât IRCC rămâne în jur de 5,68% și inflația a fost aproape de 9,76% spre final de 2025. Dacă nu poți obține marjă din negociere, atunci nu investești, doar speri.