Piața imobiliară Argeș - ianuarie 2026: Tranzacțiile urcă 23,53%, dar ipotecile cad 18,29%

Creșterea vânzărilor ascunde o piață împinsă de cash, nu de credit

În ianuarie 2026, Argeș a închis 105 tranzacții cu unități individuale, în creștere cu 23,53% față de ianuarie 2025, deși față de luna decembrie numărul a scăzut cu 16,67% (ANCPI). Concluzia nu este „piață în revenire”, ci „piață care încă se mișcă, dar pe o bază îngustă”: scăderea față de luna anterioară arată că impulsul de final de an s-a stins, iar creșterea față de anul trecut poate fi un efect de comparație pe o lună slabă, nu un nou ciclu de expansiune.

Contrastul cu nivelul național este un semnal de avertizare pentru cei care confundă dinamica locală cu trendul general: în România au fost 6323 tranzacții în ianuarie 2026, în scădere cu 25,03% față de ianuarie 2025 și cu 54,41% față de decembrie (ANCPI). Concluzia: Argeș pare să reziste mai bine la frână, dar tocmai această „rezistență” poate atrage prețuri încă rigide, într-un context în care cererea la nivel de țară se retrage abrupt și poate trage în jos încrederea și lichiditatea dacă șocul se propagă.

Retragerea ipotecilor arată unde se rupe de fapt cererea

În Argeș, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 67 în ianuarie 2026, în scădere cu 18,29% față de ianuarie 2025 și cu 16,25% față de decembrie (ANCPI). Concluzia este incomodă: piața poate avea tranzacții, dar dacă finanțarea scade, atunci cumpărătorii cu credit dispar sau amână, iar tranzacțiile rămase tind să fie fie cash, fie refinanțări și ajustări juridice, nu neapărat credit nou care să susțină prețuri mai mari.

La nivel național, reculul e și mai dur: 4104 operațiuni ipotecare pe unități individuale în ianuarie 2026, în scădere cu 30,23% față de ianuarie 2025 și cu 52,64% față de decembrie (ANCPI). Concluzia: nu vorbim de o simplă sezonalitate, ci de o compresie a apetitului de credit, într-un moment în care IRCC a fost 5,68% în trimestrul 1 din 2026, după 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 2 este estimat la 5,58%. Chiar dacă dobânzile par să coboare ușor, semnalul din ipoteci spune că frica și prudența au rămas, iar asta lovește direct segmentul de cumpărători care stabilește „plafonul” de preț prin finanțare.

Terenurile se tranzacționează, dar ipotecarea lor se prăbușește, deci pariul pe dezvoltare se subțiază

Pe intravilan, Argeș a avut 229 tranzacții în ianuarie 2026, în creștere cu 30,86% față de ianuarie 2025, dar în scădere cu 39,58% față de decembrie (ANCPI). Concluzia: există interes pentru terenuri, însă scăderea puternică față de luna anterioară sugerează că achizițiile oportuniste de final de an s-au încheiat, iar piața intră într-o zonă în care se testează limitele de preț și răbdarea vânzătorilor.

Partea critică este finanțarea: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 77, în scădere cu 71,9% față de ianuarie 2025 și cu 49,67% față de decembrie (ANCPI). Concluzia este de risc: terenurile fără credit înseamnă dezvoltare mai greu finanțabilă, proiecte amânate și mai puțină presiune de cumpărare „de nevoie” pe loturi. Asta poate lovi în lanț valorile cerute de proprietari, pentru că terenul e primul activ pe care piața îl re-evaluează când creditul devine selectiv.

Oferta nouă are inerție, dar poate deveni capcană dacă cererea pe credit nu revine

Pe partea de pipeline, Argeș a avut 99 autorizații de construire în decembrie 2025, cu 26,92% peste decembrie 2024, deși ușor sub noiembrie, cu minus 5,71% (INS). Concluzia: dezvoltatorii și micii constructori au intrat în iarnă cu un nivel de încredere încă ridicat, iar asta înseamnă ofertă care poate veni din urmă exact când finanțarea cumpărătorilor se subțiază.

Mai important, suprafața utilă desfășurată autorizată a urcat la 15738 m² în decembrie 2025, cu 21,91% peste decembrie 2024 și cu 18,19% peste noiembrie (INS). Concluzia: nu este doar volum de hârtii, ci și dimensiune de proiect, iar asta crește riscul de concurență pe stoc în 2026 dacă tranzacțiile rămân susținute mai ales de cash. Dacă cererea finanțată nu se reface, presiunea se mută dinspre cumpărător spre vânzător, prin discounturi și pachete de stimulente.

Pe termen scurt, puterea de cumpărare locală nu accelerează suficient ca să acopere singură acest risc: salariul mediu net a fost 990,61 € în noiembrie 2025, cu 2,18% peste noiembrie 2024 și cu 1,3% peste octombrie (INS). Într-un context de inflație anuală încă ridicată, care a stat la 9,76% în octombrie și 9,76% în noiembrie 2025, concluzia e că veniturile reale sunt sub presiune, iar cumpărătorul devine mai sensibil la rata lunară și la costurile ascunse ale proprietății.

Riscul real pentru februarie și martie este o piață cu lichiditate „selectivă”

Pentru cumpărătorii care vor locuire, februarie și martie arată ca o fereastră bună doar dacă intri cu disciplină: scăderea finanțării, vizibilă în cele 67 operațiuni ipotecare pe unități individuale din ianuarie, îți poate aduce mai puțină competiție pe produse medii, dar doar dacă ai pre-aprobare și accepți să negociezi agresiv acolo unde vânzătorul ține încă de prețurile din vârful de încredere. Protecția capitalului înseamnă să cumperi doar cu marjă de siguranță la rată, pentru că IRCC rămâne în jur de 5,68% în trimestrul 1, chiar dacă are o ușoară tendință de detensionare spre 5,58% în trimestrul 2.

Pentru vânzători, semnalul este că timpul nu mai lucrează automat în favoarea ta: tranzacțiile au crescut față de ianuarie 2025, dar asta nu te protejează dacă publicul cu credit se retrage. În februarie și martie, strategia de apărare este să reduci riscul de „listare moartă” prin poziționare realistă și prin flexibilitate la condițiile de plată, fiindcă piața cash selectează dur, iar când volumul scade față de luna decembrie, cumpărătorii simt imediat slăbiciunea și cer concesii.

Pentru investitori, mesajul e să separi randamentul de iluzia lichidității: tranzacțiile pot arăta bine local, dar prăbușirea ipotecării terenurilor, cu minus 71,9% față de ianuarie 2025, spune că finanțarea pentru pariuri de dezvoltare este rară și scumpă în termeni de risc. În februarie și martie, capitalul se apără mai bine în active ușor de revândut și cu cerere de închiriere robustă, nu în terenuri care depind de credit și de autorizări, mai ales când pipeline-ul de ofertă este alimentat de autorizațiile și suprafețele autorizate în creștere spre final de 2025.