Piața imobiliară Bacău - ianuarie 2026: Cererea solvabilă cedează cu tranzacții -13.81% și ipoteci -20.41%

Lichiditatea s-a rupt, iar piața intră în regim de selecție dură

În județul Bacău, în ianuarie 2026 s-au înregistrat 156 tranzacții cu unități individuale, cu 13.81% mai puține față de luna ianuarie din 2025 și cu 49.19% sub luna decembrie din 2025 (ANCPI). Scăderea față de aceeași lună a anului trecut este semnalul real: nu vorbim doar de sezon, ci de o piață care începe să respingă prețurile sau condițiile de vânzare prea rigide. Când volumul coboară, proprietățile „corecte” se vând, iar restul rămân blocate, ceea ce împinge piața spre negocieri mai agresive și către diferențe tot mai mari între anunț și tranzacție.

Contrastul cu tabloul național întărește avertismentul, nu îl diluează. În România, ianuarie 2026 a adus 6323 tranzacții cu unități individuale, cu 25.03% sub luna ianuarie din 2025 și cu 54.41% sub luna decembrie din 2025 (ANCPI). Când scăderea națională este mai abruptă, piața locală nu este „protejată”, ci mai degrabă expusă: investitorii devin mai selectivi, iar cumpărătorii finanțați se uită la riscuri, nu la povești. În astfel de momente, timpul devine cost, iar costul timpului se vede în discounturi.

Finanțarea se retrage mai repede decât cererea declarată

Semnalul care apasă cel mai tare vine din ipoteci. În județul Bacău au fost 78 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 20.41% sub luna ianuarie din 2025 și cu 37.1% sub luna decembrie din 2025 (ANCPI). Această scădere spune că nu doar cumpărătorii se uită mai mult, ci că o parte din ei nu mai trec de filtrul finanțării sau nu mai acceptă costul total al creditului. IRCC a fost 5.68% în trimestrul 1 din 2026, după 6.06% în trimestrul 4 din 2025, iar chiar dacă urmează 5.58% în trimestrul 2 din 2026, nivelul rămâne suficient de sus încât să taie din eligibilitate și să mute decizia spre „mai aștept” sau „negociez mai tare”.

La nivel național, în ianuarie 2026 au fost 4104 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 30.23% sub luna ianuarie din 2025 și cu 52.64% sub luna decembrie din 2025 (ANCPI). Când finanțarea se contractă mai repede decât tranzacțiile, se întâmplă două lucruri: crește ponderea cumpărătorilor cu bani disponibili, iar proprietățile care depind de credit intră primele la renegociere. Pentru piață, asta este un filtru nemilos: nu se mai vinde „ce există”, ci „ce se califică” în bugete stricte.

Terenurile arată un paradox, dar nu schimbă riscul principal

Pe intravilan, volumul cade, iar asta confirmă prudența. În județul Bacău au fost 315 tranzacții de terenuri intravilane, cu 10.26% sub luna ianuarie din 2025 și cu 45.31% sub luna decembrie din 2025 (ANCPI). Pentru segmentul terenurilor, scăderea față de aceeași lună a anului trecut sugerează că apetitul de dezvoltare „din piață” se temperează, iar cumpărătorii care intră în astfel de tranzacții cer mai multă claritate pe costuri, autorizare și ritm de vânzare ulterior.

Totuși, la ipoteci pe terenuri intravilane apare un semnal aparent optimist, care trebuie citit defensiv. În județul Bacău au fost 120 operațiuni ipotecare pe terenuri intravilane, cu 6.19% peste luna ianuarie din 2025, dar cu 68.83% sub luna decembrie din 2025 (ANCPI). Creșterea față de anul trecut poate însemna repoziționări și pregătiri punctuale pentru proiecte, însă prăbușirea față de luna anterioară arată cât de volatilă e încrederea când finanțarea devine scumpă și când inflația anuală a stat la 9.76% în octombrie și noiembrie 2025. Concluzia practică este simplă: terenurile pot avea tranzacții oportuniste, dar piața rezidențială construită rămâne blocată de accesul la credit.

Oferta din pipeline nu se oprește, iar asta poate forța corecții

Partea de ofertă nu confirmă o „pauză” care ar salva prețurile. În județul Bacău, în decembrie 2025 au fost 81 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 22.73% peste decembrie 2024 și cu 2.53% peste noiembrie 2025 (INS). Când autorizațiile cresc, mesajul este că există încă intenție de construire, chiar într-un moment în care cererea solvabilă dă înapoi. Această decalare este periculoasă: dacă proiectele pornesc pe ipoteze vechi de vânzare, pot ajunge să concureze între ele prin discounturi sau stimulente, iar piața secundară este prima care simte presiunea.

Și mai important, suprafața autorizată confirmă că nu vorbim doar de proiecte mici. În decembrie 2025, suprafața utilă desfășurată autorizată a fost de 10897 m², cu 21.69% peste decembrie 2024, deși cu 4.85% sub noiembrie 2025 (INS). Ușoara scădere față de luna anterioară nu schimbă direcția: pipeline-ul este suficient de consistent încât, dacă tranzacțiile rămân slabe în februarie și martie, vânzătorii vor fi împinși să aleagă între preț și viteză. Într-o piață cu lichiditate mică, viteza costă, iar cine nu acceptă costul rămâne cu expunerea.

Pe fundal, veniturile nu mai compensează riscul. În noiembrie 2025, salariul mediu net a fost de 1018.33 €, cu doar 1.9% peste noiembrie 2024, deși cu 4.05% peste octombrie 2025 (INS). Cu o inflație anuală care a urcat la 9.85% în august 2025 și a rămas la 9.88% în septembrie 2025, puterea reală de cumpărare a fost erodată, iar asta se vede exact unde doare: în ipoteci și în numărul de tranzacții. Concluzia este că piața nu are suficient sprijin „natural” din venituri pentru a susține prețuri ambițioase fără concesii.

Februarie și martie pot confirma un punct de inflexiune, dacă nu se ajustează așteptările

Pentru cumpărători, următoarele două luni ar trebui tratate ca o fereastră de negociere, nu ca o cursă. Cu tranzacțiile în scădere față de luna ianuarie din 2025 și ipotecile și mai jos, avantajul este la cei care pot demonstra finanțare sigură și pot închide rapid. În februarie și martie, protecția capitalului înseamnă să plătești doar pentru proprietăți cu lichiditate clară și să forțezi testul pieței prin oferte condiționate de evaluare și acte complete; dacă vânzătorul nu poate răspunde, riscul de suprapreț e al tău.

Pentru vânzători, mesajul este dur: piața nu mai iartă prețul greșit. Când finanțarea se retrage și volumul scade, cea mai mare pierdere este timpul, pentru că timpul erodează poziția de negociere. În februarie și martie, strategia defensivă este să alegi între preț și viteză din prima săptămână de listare: fie intri sub pragul celor comparabile și vinzi, fie accepți că vei sta în piață și vei fi împins treptat spre concesii. Dacă proprietatea concurează cu ofertă nouă din pipeline, rigiditatea devine o taxă pe care o plătești singur.

Pentru investitori, februarie și martie sunt luni bune pentru disciplină, nu pentru volum. Scăderea tranzacțiilor și a ipotecilor sugerează că exit-ul rapid devine mai dificil, iar randamentul trebuie să vină din prețul de intrare, nu din speranțe de apreciere. Dacă te uiți la dezvoltare, ține cont că în trimestrul 3 din 2025 au fost 201 locuințe finalizate, cu 21.08% peste 2024, dar cu 48.2% sub trimestrul 2 din 2025, deci oferta poate veni în valuri, exact când cererea este capricioasă. În astfel de condiții, protecția capitalului înseamnă să cumperi doar cu marjă de siguranță, să bugetezi goluri mai lungi și să eviți proiectele care depind de creditarea cumpărătorilor finali pentru a se vinde.