Piața imobiliară Bihor - ianuarie 2026: Prețuri încă sus, tranzacții -42% și ipoteci -37%
Ianuarie a adus un semnal care nu poate fi cosmetizat: lichiditatea s-a evaporat, iar piața s-a mișcat ca într-o frână de urgență, cu doar 90 de tranzacții în Bihor, în timp ce prețurile de listare din Oradea au rămas încăpățânat de sus.
ianuarie 2025 - ianuarie 2026
Piața intră în blocaj când prețul urcă, dar cumpărătorul dispare
În Oradea, prețul mediu de listare al apartamentelor a ajuns la 1789 €/m², în creștere cu 6,93% față de luna ianuarie din 2025, iar față de luna decembrie din 2025 a urcat marginal cu 0,28% (sursa: indicele imobiliare). Mesajul real nu este despre acea mică urcare recentă, ci despre tensiunea dintre prețurile afișate și piața care nu mai validează aceste așteptări prin tranzacții.
Când prețul rămâne pe trend ascendent, dar volumul cade abrupt, piața intră într-un regim periculos: listările stau, negocierile se lungesc, iar proprietățile se vând doar dacă au un avantaj clar de preț, poziție sau calitate. Asta nu arată forță, ci rigiditate; iar rigiditatea, într-o piață cu credit mai scump și cu inflație încă ridicată spre final de 2025, se poate sparge brusc prin reduceri, nu prin creșteri.
Semnalul dominant al lunii este că riscul s-a mutat de la „cât mai crește” la „cât de repede se blochează”. În astfel de momente, diferența dintre prețul de listare și prețul de închidere devine terenul unde se pierd bani, nu unde se câștigă.
Prăbușirea tranzacțiilor confirmă un șoc de lichiditate, nu o simplă sezonalitate
În Bihor, numărul de tranzacții cu unități individuale a fost 90, în scădere cu 42,31% față de luna ianuarie din 2025 și cu 63,86% față de luna decembrie din 2025 (sursa: ANCPI). Față de luna anterioară, căderea poate fi parțial sezonieră, dar comparația cu aceeași lună a anului trecut este prea dură ca să fie trecută la „efect de calendar”.
Acest tip de ruptură în volum schimbă raportul de putere: cumpărătorii activi devin rari și negociază agresiv, iar vânzătorii care trebuie să închidă rapid sunt împinși spre discount. Pentru ceilalți, proprietatea devine un activ ilichid pe termen scurt, ceea ce crește riscul dacă apar urgențe financiare sau dacă piața mai primește o lovitură pe creditare.
Indicatorul de volum este cu atât mai important cu cât „tranzacțiile de unități individuale” surprind dinamica juridică a pieței construite în ansamblu. Când acest flux se subțiază, nu se blochează doar apartamentele; se blochează lanțurile de tranzacții, avansurile, upgrade-urile și rotația de capital care ține piața vie.
Creditul se retrage exact când ar trebui să susțină piața
În ianuarie, operațiunile ipotecare pe unități individuale în Bihor au fost 69, în scădere cu 37,27% față de luna ianuarie din 2025 și cu 84,46% față de luna decembrie din 2025 (sursa: ANCPI). Asta este mai mult decât o răcire: este un semn că finanțarea, refinanțarea și apetitul de îndatorare au intrat în defensivă, iar piața rămâne fără combustibilul care în anii buni împinge prețurile.
Contextul de dobândă nu ajută: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, apoi a coborât la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și este proiectat la 5,58% în trimestrul 2 din 2026. Reducerea este prea mică pentru a schimba rapid accesibilitatea, mai ales când inflația a rămas aproape de 9,76% în octombrie și noiembrie 2025, ținând presiune pe costul total al vieții și pe avansurile disponibile.
Un detaliu critic este natura indicatorului: operațiunile ipotecare sunt un flux lunar de înscrieri și modificări, excluzând radierile, și pot include refinanțări. Chiar și cu această „pernă” metodologică, scăderea sugerează o retragere reală a activității, nu doar o schimbare de preferințe între bănci.
Terenurile trimit același avertisment, iar dezvoltarea își reduce marja de siguranță
Pe segmentul de terenuri intravilane, Bihor a avut 265 de tranzacții, în scădere cu 43,01% față de luna ianuarie din 2025 și cu 66,46% față de luna decembrie din 2025 (sursa: ANCPI). Când terenul se vinde greu, mesajul nu e doar despre proprietari, ci despre apetitul dezvoltatorilor și despre încrederea în cererea viitoare.
Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 168, în scădere cu 18,84% față de luna ianuarie din 2025 și cu 55,08% față de luna decembrie din 2025 (sursa: ANCPI). Diferența dintre căderea tranzacțiilor și căderea ipotecilor sugerează că se rearanjează finanțările, dar nu se face suficientă „mișcare reală” ca să susțină un nou val de proiecte în ritm normal.
Pe partea de ofertă, în decembrie 2025 au fost 109 autorizații de construire rezidențiale, cu 3,54% sub decembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a fost 17542 m², în scădere cu 19,82% față de aceeași lună a anului anterior (sursa: INS). Asta nu înseamnă „deficit garantat” care împinge prețul, ci o reacție defensivă: dezvoltarea încetinește când riscul de vânzare crește, ceea ce poate reduce oferta viitoare, dar poate și amplifica volatilitatea dacă cererea nu revine.
Accesibilitatea se erodează, iar piața rămâne fără „plasă”
Salariul mediu net în Bihor a fost 944,21 € în noiembrie 2025, cu 4,27% peste noiembrie 2024 (sursa: INS), dar această creștere nu ține pasul cu o piață în care prețurile de listare au urcat și costul creditului a rămas ridicat spre final de 2025. Când venitul crește mai lent decât povara totală, piața nu cade imediat, dar se subțiază treptat până când cade volumul, exact ce vedem acum.
Indicatorul de accesibilitate din Oradea confirmă presiunea: în noiembrie 2025 au fost necesare 1,9 salarii medii nete pentru un metru pătrat, față de 1,81 în noiembrie 2024 (sursa: Minside). Faptul că 1,9 este și pentru apartamente noi și pentru apartamente vechi sugerează o uniformizare a scumpirii și o competiție directă între segmente, ceea ce face cumpărătorul mai sensibil la orice diferență de preț sau calitate.
Pe termen scurt, nici oferta nu promite o absorbție ușoară: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 506 locuințe în Bihor, cu 4,35% sub 2024 și cu 22,27% sub trimestrul 2 din 2025. Asta indică o alimentare mai slabă a stocului nou, dar într-o piață cu volum în cădere, nu lipsa stocului este problema principală, ci capacitatea de a transforma intenția în tranzacție.
Următoarele două luni vor penaliza graba și vor recompensa disciplina
Pentru cumpărători, februarie și martie sunt luni în care merită să ataci doar pozițiile cu marjă de siguranță: proprietăți bine evaluate, cu vânzători motivați și cu finanțare pre-aprobată. Căderea severă a operațiunilor ipotecare și a tranzacțiilor arată că ai spațiu de negociere, dar și că riști să „prinzi” o ofertă la preț de listă într-o piață care încă nu a acceptat noul echilibru.
Pentru vânzători, riscul major în februarie și martie este timpul: când lichiditatea scade, cea mai mare pierdere nu vine dintr-un discount vizibil, ci din luni de expunere care macină puterea de negociere. Dacă trebuie să vinzi, ancorează prețul în tranzacționabilitate, nu în istoricul din 2025, pentru că piața a arătat în ianuarie că poate „închide robinetul” brusc; dacă nu trebuie să vinzi, pregătește-te pentru un orizont mai lung și pentru concurență mai agresivă pe segmentul bun.
Pentru investitori, februarie și martie sunt despre protecția capitalului, nu despre vânătoare de randament: volumul mic crește riscul de ieșire, iar accesibilitatea mai slabă poate comprima cererea de cumpărare. Intrările au sens doar dacă randamentul potențial și discountul față de alternative sunt clare, iar scenariul de stres include o perioadă mai lungă de vacanță sau o renegociere a chiriei; altfel, mai sigur este să aștepți confirmarea revenirii în volum înainte să îți blochezi banii într-un activ care se poate mișca greu.