Piața imobiliară Bihor - martie 2026: Prețuri în urcare, tranzacții în scădere cu 29,17%

Piața a devenit mai selectivă, nu mai doar mai scumpă

În martie, piața rezidențială din Bihor transmite un semnal de decuplare între preț și lichiditate. În Oradea, prețul mediu de listare al apartamentelor a ajuns la 1.826 €/m², în creștere cu 6,78% față de aceeași lună a anului trecut și cu 0,94% față de luna februarie. În același timp, în județ, tranzacțiile cu unități individuale au coborât la 204, adică o scădere de 29,17% față de aceeași lună a anului trecut și de 20,62% față de luna februarie. Concluzia utilă este că piața încă acceptă prețuri mai mari, dar nu mai oferă aceeași viteză de absorbție.

Această slăbire a lichidității este cu atât mai importantă cu cât, la nivel național, tranzacțiile cu unități individuale au avut o corecție mai moderată, până la 13.083, respectiv minus 10,66% față de martie 2025, dar au crescut cu 17,13% față de luna februarie. Bihor a mers, deci, vizibil sub ritmul pieței din țară, ceea ce indică o frânare locală mai accentuată și reduce marja de eroare pentru proprietățile scoase la vânzare la prețuri optimiste.

Creditul susține piața, dar nu compensează lipsa de volum

Un detaliu important este că finanțarea nu s-a blocat. În Bihor, operațiunile ipotecare pe unități individuale au urcat la 165, cu 7,14% peste nivelul din martie 2025 și cu 17,02% peste februarie 2026. La nivelul României, același indicator a ajuns la 7.496, în scădere cu 13,28% față de aceeași lună a anului trecut, dar în creștere cu 18,07% față de luna februarie. Asta arată că local există încă apetit pentru finanțare și că o parte din cerere rămâne activă, chiar dacă nu se traduce într-un volum mare de tranzacții încheiate.

Interpretarea corectă este că piața nu suferă în primul rând din lipsă de credit, ci din nepotrivirea dintre preț, accesibilitate și viteza de decizie a cumpărătorilor. Chiar dacă IRCC a coborât de la 6,06% în trimestrul 4 din 2025 la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și va scădea ușor la 5,58% în trimestrul 2, costul banilor rămâne suficient de ridicat încât cumpărătorii să filtreze mai sever ofertele. Cu alte cuvinte, creditarea există, dar aprobarea și utilizarea ei favorizează proprietățile bine poziționate, nu întreaga piață.

Accesibilitatea s-a deteriorat și explică rezistența cumpărătorilor

Presiunea reală vine din accesibilitate. În ianuarie 2026, salariul mediu net în Bihor a fost de 888,39 euro, cu 1,19% sub nivelul din ianuarie 2025 și cu 6,72% sub decembrie 2025. În același timp, în Oradea erau necesare 2,01 salarii medii nete pentru cumpărarea unui metru pătrat de apartament, față de 1,86 în ianuarie 2025 și 1,87 în decembrie 2025. Faptul că acest raport este identic pentru apartamentele noi și vechi arată că presiunea nu vine dintr-un singur segment, ci din întreaga piață urbană.

Într-un context în care inflația anuală era încă la 9,62% în ianuarie 2026, chiar dacă ușor sub vârful din toamna trecută, creșterea prețurilor imobiliare nu mai este absorbită natural de venituri. De aceea, cumpărătorii nu dispar complet, dar negociază mai dur, amână decizia sau aleg mai atent zona, suprafața și calitatea activului. Aici se explică de ce prețurile pot rămâne sus, în timp ce volumul de tranzacții slăbește.

Oferta viitoare nu pare suficientă pentru a produce o ieftinire amplă

Datele din construcții sugerează că presiunea pe ofertă nu se va relaxa rapid. În februarie 2026, Bihor a avut 89 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 4,3% sub februarie 2025, deși peste ianuarie 2026 cu 17,11%. Mai relevant este că suprafața utilă desfășurată autorizată a fost de doar 13.606 m², în scădere cu 42,92% față de aceeași lună a anului trecut și cu 50,18% față de ianuarie. Asta înseamnă că există inițiativă de construire, dar pe proiecte mai mici sau mai prudente, insuficiente pentru a schimba rapid raportul dintre cerere și ofertă în apartamentele bine amplasate.

În plus, numărul de locuințe finalizate în trimestrul 4 din 2025 a fost de 456, cu 4,6% sub nivelul din 2024 și cu 9,88% sub trimestrul 3 din 2025. Concluzia practică este că piața poate avea mai puține tranzacții fără să intre automat într-o corecție puternică de preț, pentru că și alimentarea cu produs nou pare mai slabă decât în ciclurile de expansiune.

Mișcarea terenurilor arată repoziționare, nu încă revenire generală

Pe segmentul de terenuri intravilane apare un semnal separat, util mai ales pentru investitori și dezvoltatori. În martie, tranzacțiile au fost 712, în scădere cu 24,34% față de aceeași lună a anului trecut, dar ușor peste februarie, cu 2,01%. În schimb, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au urcat la 669, cu 122,26% peste martie 2025 și cu 115,11% peste februarie 2026. Acest contrast sugerează activitate juridică și financiară intensă pe terenuri, posibil legată de refinanțări, restructurări sau pregătiri de proiect, nu neapărat o explozie imediată a tranzacțiilor finale.

Prin urmare, piața locală nu dă încă un semnal de revenire sincronizată pe toate segmentele. Mai degrabă, vedem capital care se repoziționează înaintea unei faze următoare, în timp ce piața rezidențială de apartamente rămâne într-un regim de selecție severă, cu cerere activă doar pentru produsul corect evaluat și bine finanțabil.

Următoarele două luni cer disciplină, nu impuls

Pentru cei care cumpără pentru locuire, aprilie și mai pot fi luni bune de negociere, tocmai pentru că scăderea volumului de tranzacții obligă o parte dintre vânzători să devină mai flexibili. Totuși, nu orice proprietate va fi redusă. Cele bine amplasate și corect încadrate în bugetul de credit vor rămâne ferme, mai ales într-o piață în care oferta nouă nu accelerează suficient. Decizia bună este să urmăriți activele care stau mai mult în piață și să verificați atent raportul dintre rată, avans și costul total, nu doar prețul afișat.

Pentru vânzători, următoarele două luni nu favorizează testarea agresivă a pieței. Dacă proprietatea intră cu preț prea sus într-un județ în care lichiditatea a scăzut sever, riscul nu este doar negocierea, ci și uzura listingului. Strategia mai bună este lansarea aproape de prețul tranzacționabil, cu prezentare foarte bună și disponibilitate pentru discuții rapide. În această etapă, viteza de execuție valorează mai mult decât încercarea de a forța un maxim teoretic.

Pentru investitori, aprilie și mai par mai potrivite pentru selecție decât pentru expunere largă. Creșterea prețurilor încă există, dar accesibilitatea s-a înrăutățit, iar volumul de tranzacții nu confirmă o piață larg deschisă. Asta favorizează doar două tipuri de decizie: achiziții cu discount clar față de piața cerută sau intrări în zone și produse cu randament demonstrabil. În lipsa acestor condiții, răbdarea poate fi mai valoroasă decât graba, mai ales până când datele din primăvară vor arăta dacă martie a fost un accident de lichiditate sau începutul unei piețe mai lente.