Piața imobiliară Bistrița-Năsăud - ianuarie 2026: Lichiditate în cădere, tranzacții minus 51,69% și ipoteci minus 10%
Ianuarie a adus o frână clară a pieței: volumul de tranzacții s-a contractat mai repede decât în restul țării, ceea ce mută avantajul spre cumpărătorii pregătiți și obligă vânzătorii să-și calibreze corect prețul și termenul de vânzare.
ianuarie 2025 - ianuarie 2026
Volumul mic blochează prețul, dar deschide spațiu de negociere
În ianuarie 2026 s-au tranzacționat 43 de unități individuale, cu 51,69% mai puțin decât în ianuarie 2025, ceea ce indică o piață cu lichiditate redusă și cu mai puține repere de preț validate prin vânzări. Concluzia practică este că prețul cerut devine mai puțin credibil decât prețul obținut, iar diferența dintre ele tinde să crească acolo unde proprietățile nu sunt poziționate corect.
Scăderea de 80,63% față de decembrie 2025 arată și un efect sezonier puternic, însă miza nu este doar sezonalitatea, ci amplitudinea ei. Când ianuarie pornește atât de jos, februarie și martie pot reveni în volum, dar de obicei revin mai întâi cererile de vizionare și negocierile, nu și închiderile rapide la prețul cerut.
La nivel național, în ianuarie 2026 au fost 6.323 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 25,03% față de ianuarie 2025, ceea ce confirmă un context general mai lent. Faptul că județul scade mai abrupt decât țara sugerează că, local, sensibilitatea la preț și selecția proprietăților este mai mare, deci poziționarea și calitatea ofertei contează mai mult decât „trendul” general.
Creditarea nu s-a prăbușit, deci blocajul e în decizie și potrivire
Operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 27, cu doar 10% sub ianuarie 2025, o scădere mult mai mică decât cea din tranzacții. Concluzia este că există încă un nucleu de cumpărători finanțabili, iar frâna principală pare să vină din prudență, așteptări de preț și o potrivire mai grea între cerere și oferta disponibilă, nu dintr-o tăiere bruscă a accesului la credit.
Față de decembrie 2025, operațiunile ipotecare pe unități individuale au scăzut cu 55,74%, mișcare care se aliniază cu tiparul de început de an, dar confirmă că în ianuarie „se pornește greu” inclusiv în bancă. În februarie și martie, pentru cei care cumpără, avantajul este timingul: dosarele pregătite din timp pot închide mai repede când revine concurența.
În România, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 4.104, în scădere cu 30,23% față de ianuarie 2025, deci național finanțarea a încetinit mai mult decât local. Cu IRCC la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și estimat la 5,58% în trimestrul 2, presiunea pe rate nu dispare, dar nici nu se agravează, ceea ce favorizează cumpărătorii care negociază prețul și își fixează bugetul realist, în loc să aștepte o ieftinire „din dobândă”.
Terenurile arată prudență la tranzacționare, dar capital mai activ pe ipoteci
Pe segmentul intravilan, s-au făcut 127 tranzacții, cu 47,74% mai puțin decât în ianuarie 2025, ceea ce indică amânarea deciziilor de achiziție pentru proiecte viitoare sau o renegociere mai dură a prețurilor cerute la teren. Concluzia pentru piața rezidențială este că dezvoltarea mică și auto-construcția pot intra temporar în așteptare, ceea ce, pe termen scurt, reduce presiunea pe cererea de materiale și manoperă, dar nu garantează ieftiniri la terenurile bune.
În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 85, cu 54,55% peste ianuarie 2025, semnal că o parte din cumpărători își finanțează mai activ terenul chiar dacă tranzacțiile totale sunt mai puține. Implicația este o piață în care „se aleg” mai atent loturile bune, iar finanțarea se concentrează pe cazuri cu documentație clară și utilități sau pe cumpărători care vor să-și securizeze terenul înainte de o nouă rundă de costuri în construcții.
Scăderea de 76,39% a tranzacțiilor de intravilan față de decembrie 2025 întărește ideea că începutul de an a tăiat din ritm mai ales la decizie, nu neapărat la intenție. Pentru februarie și martie, asta înseamnă că proprietarii de teren care vor viteză trebuie să concureze prin condiții clare de vânzare și prin flexibilitate la termene, altfel vor intra într-un joc de așteptare.
Oferta viitoare crește, deci cumpărătorul câștigă opțiuni în 2026
Pe partea de ofertă, în decembrie 2025 au fost 38 de autorizații de construire rezidențiale, cu 26,67% peste decembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a urcat la 9.745 m², cu 122,59% peste aceeași lună din 2024. Concluzia este că pipeline-ul de locuințe are șanse să se îngroașe în 2026, ceea ce, în timp, limitează puterea de creștere a prețurilor acolo unde apar proiecte comparabile și executate corect.
În trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 341 locuințe, cu 45,11% peste 2024, ceea ce confirmă că intră efectiv produs nou în piață, nu doar intenție. Într-o piață cu tranzacții în scădere, livrările mai mari pot duce la o competiție mai vizibilă între vânzători, iar diferențierea se mută pe calitate, compartimentare, eficiență energetică și termen de predare, nu pe „povestea” prețului.
Pe partea de putere de cumpărare, salariul mediu net din județ a fost de 872,06 € în noiembrie 2025, ușor sub noiembrie 2024, ceea ce sugerează un spațiu limitat pentru creșteri naturale de preț susținute de venituri. În paralel, inflația anuală a rămas ridicată spre final de 2025, ceea ce îi face pe cumpărători mai atenți la costul total al locuirii și la rate, deci proprietățile cu costuri predictibile și acte impecabile se vor vinde mai ușor decât cele „aproape gata”.
Ce merită făcut în februarie și martie pentru a profita de fereastra actuală
Pentru cumpărători, februarie și martie sunt bune pentru negociere și selecție, deoarece ianuarie a lăsat piața cu puține tranzacții validate și cu vânzători care vor să repornească interesul. Decizia devine favorabilă dacă aveți pre-aprobare sau lichiditate și vă concentrați pe proprietăți comparabile, cu acte complete, unde puteți negocia pe argumente de piață, nu pe presupuneri legate de dobânzi.
Pentru vânzători, următoarele două luni cer disciplină de preț și o strategie de viteză: dacă ținta este vânzarea în primul trimestru, poziționarea trebuie făcută astfel încât să atragă vizionări imediat, altfel riscul este să intrați în primăvară cu un anunț „îmbătrânit” și cu marjă mai mare de negociere. Într-un context în care tranzacțiile au scăzut puternic față de ianuarie 2025, câștigă cei care oferă claritate, flexibilitate la termene și un preț defensabil prin tranzacții recente, nu prin oferte concurente.
Pentru investitori, februarie și martie sunt potrivite pentru intrări selective, nu pentru „volum”: lichiditatea redusă permite achiziții sub prețul cerut, dar ieșirea poate dura mai mult, iar concurența cu oferta nouă autorizată și livrată în 2025-2026 poate comprima randamentele dacă produsul nu este foarte bine ales. O strategie robustă este să căutați proprietăți cu discount clar față de alternativele noi, să bugetați conservator costul finanțării în jurul nivelurilor IRCC din prima jumătate a lui 2026 și să cumpărați doar acolo unde chiria sau revânzarea au două scenarii de ieșire plauzibile.