Piața imobiliară Botoșani - ianuarie 2026: Lichiditate în cădere, tranzacții −57,48% și ipoteci −28%
Ianuarie a adus o frânare dură a pieței, iar semnalul dominant este lipsa de lichiditate: s-au înregistrat doar 54 de tranzacții cu unități individuale, mult sub nivelul de acum un an, ceea ce mută puterea de negociere către cumpărătorii bine pregătiți și penalizează proprietățile prost poziționate.
ianuarie 2025 - ianuarie 2026
Cererea s-a subțiat, iar vânzarea rapidă devine excepția, nu regula
În ianuarie 2026, județul a avut 54 de tranzacții cu unități individuale, cu 57,48% mai puține față de luna ianuarie din 2025 (ANCPI). Concluzia practică este că piața nu mai absoarbe „orice” apare la vânzare: proprietățile care nu sunt corect prețuite sau care au minusuri evidente (localizare, compartimentare, acte) își pierd prioritatea și ajung să stea mai mult în piață, cu discounturi mai probabile decât în urmă cu un an.
Scăderea față de luna decembrie din 2025 este de 56,8% (ANCPI), iar asta indică un început de an cu activitate mult mai mică decât finalul de an. Chiar dacă o parte din diferență poate fi sezonieră, amplitudinea pune presiune pe vânzători: dacă ai nevoie de vânzare într-un orizont scurt, strategia „testez piața” devine costisitoare, fiindcă pierzi lunile cu cea mai mare probabilitate de negociere în favoarea cumpărătorului.
La nivel național, în ianuarie 2026 au fost 6.323 tranzacții, în scădere cu 25,03% față de ianuarie 2025 (ANCPI). Faptul că județul scade mult mai abrupt decât țara sugerează o fragilitate locală a cererii: când volumul se rarefiază, prețul devine mai „elastic”, iar diferența dintre o ofertă bună și una mediocră se vede direct în timpul de vânzare și în concesiile cerute la negociere.
Finanțarea nu susține piața, iar cumpărătorul cu cash câștigă avantaj
Pe partea de creditare, în ianuarie 2026 au fost 18 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 28% sub luna ianuarie din 2025 (ANCPI). Concluzia este că finanțarea nu acționează ca motor de volum; într-o piață cu puține tranzacții, asta înseamnă că proprietățile care depind de eligibilitate strictă la bancă (acte incomplete, neconformități) vor fi evitate și vor necesita ajustări de preț sau rezolvări înainte de listare.
Față de luna decembrie din 2025, operațiunile ipotecare pe unități individuale au coborât cu 61,7% (ANCPI), semnal că începutul de an a pornit cu frână puternică pe credit. Chiar dacă IRCC pentru trimestrul 1 din 2026 este 5,68%, iar pentru trimestrul 2 din 2026 este estimat la 5,58%, deci o ușoară relaxare, efectul imediat este mai degrabă psihologic și gradual: în februarie-martie contează mai mult disciplina de buget și capacitatea de a închide rapid tranzacția decât speranța unei ieftiniri bruște a creditului.
La nivel național, în ianuarie 2026 au fost 4.104 operațiuni ipotecare pe unități individuale, în scădere cu 30,23% față de ianuarie 2025 (ANCPI). Cum județul are un volum mic, fiecare cumpărător finanțat contează disproporționat; de aceea, în practică, vânzătorii care acceptă termene clare pentru acte și evaluare, plus o marjă rezonabilă pentru negocieri, vor performa mai bine decât cei care cer „preț fix” într-o piață cu credit mai rar.
Terenurile confirmă răcirea, ceea ce reduce presiunea pe prețurile de intrare în proiecte
Segmentul de terenuri intravilane arată aceeași direcție: în ianuarie 2026 au fost 209 tranzacții, cu 30,33% sub nivelul din ianuarie 2025 (ANCPI). Concluzia este că apetitul pentru „pariere pe dezvoltare” sau pentru achiziții speculative este mai mic, iar asta tinde să încetinească escaladarea prețurilor la terenuri bune, lăsând loc de negociere acolo unde proprietarii nu au presiune de timp, dar nici alternative rapide.
Față de luna decembrie din 2025, tranzacțiile de intravilan au scăzut cu 51,95% (ANCPI), ceea ce întărește ideea de piață cu puține decizii mari la început de an. În februarie și martie, dacă această temperare continuă, cumpărătorii de teren pot obține condiții mai bune prin oferte ferme, cu termene scurte și verificări juridice făcute înainte, în loc să concureze pe preț.
Și pe ipoteci aferente intravilanului apar semne de prudență: 39 operațiuni în ianuarie 2026, cu 46,58% sub ianuarie 2025 (ANCPI). Concluzia utilă este că finanțarea pentru teren nu compensează lipsa de cerere, deci dezvoltatorii mici și cumpărătorii care depind de credit ar trebui să își calibreze pașii în funcție de cash-flow și de o marjă de siguranță mai mare la costuri, mai ales într-un context în care inflația anuală a urcat spre 9,76% în noiembrie 2025, ceea ce menține presiune pe prețurile de construcție și pe avansurile cerute de executanți.
Oferta nouă se pregătește, dar ritmul util nu promite un val de livrări rapide
Pe partea de intenție de construire, în decembrie 2025 au fost 52 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 1,96% peste decembrie 2024 (INS). Concluzia este că oferta viitoare nu dispare, deci nu te poți baza pe „lipsa stocului” ca argument sigur pentru creșteri rapide de preț; în schimb, contează calitatea proiectelor și capacitatea lor de a fi finanțate și executate fără întârzieri.
Totuși, suprafața utilă autorizată în decembrie 2025 a fost de 6.705 m², în scădere cu 54,14% față de decembrie 2024 (INS). Concluzia importantă este că, deși există multe autorizații, ele pot fi mai mici ca anvergură, iar asta reduce probabilitatea unui aflux mare de locuințe noi într-un interval scurt; pentru cumpărători, asta înseamnă că selecția poate rămâne limitată pe anumite tipologii, iar pentru vânzătorii de unități bune poate fi un sprijin indirect al prețului.
În trimestrul 3 din 2025 au fost finalizate 209 locuințe, cu 25,9% peste anul 2024 și cu 9,42% peste trimestrul 2 din 2025. Concluzia este că există livrări care pot alimenta oferta pe piața secundară prin revânzări și mutări, însă într-un județ unde tranzacțiile au căzut puternic, aceste livrări nu se traduc automat în volum: presiunea reală va fi pe diferențiere și pe prețuri aliniate la puterea de cumpărare, nu pe „cât de mult se construiește”.
Februarie și martie favorizează disciplina de preț și închiderea rapidă
Pentru cumpărători, următoarele două luni sunt favorabile dacă intri cu preaprobare, criterii clare și disponibilitate de a închide repede: scăderea tranzacțiilor cu 57,48% față de ianuarie 2025 arată că ai șanse mai mari să negociezi, mai ales acolo unde vânzătorul are constrângeri de timp. În februarie și martie, concentrează-te pe proprietăți cu documentație completă și pe oferte ferme, pentru că într-o piață rară diferența o face certitudinea tranzacției, nu ultima sută de euro la preț.
Pentru vânzători, februarie și martie sunt bune doar dacă accepți realitatea lichidității: cu 18 operațiuni ipotecare în ianuarie și un recul puternic față de finalul de an, cumpărătorii sunt mai puțini și mai selectivi. Dacă ai nevoie să vinzi în 60 de zile, poziționează prețul din start în zona competitivă și elimină riscurile de bancă (acte, intabulare, relevee), deoarece „prețul aspirational” te poate scoate din piață exact în fereastra în care apar cumpărătorii hotărâți după începutul lent de an.
Pentru investitori, semnalul din februarie-martie este de selecție strictă și randament cumpărat prin discount, nu prin optimism: scăderea ipotecilor pe intravilan cu 46,58% față de ianuarie 2025 și temperarea tranzacțiilor pe teren indică prudență, iar asta poate crea oportunități punctuale la proprietăți cu nevoie de lichiditate. Intră doar dacă ai scenariu conservator de ocupare și costuri, pentru că inflația ridicată din 2025 a menținut volatilitatea costurilor, iar avantajul real îl ai când poți negocia sub prețul de listă și poți închide rapid, nu când contezi pe o revenire imediată a volumelor.