Piața imobiliară Brăila - ianuarie 2026: Tranzacțiile cresc 20,75%, dar finanțarea se subțiază

Creșterea de volum ascunde o piață îngustă, ușor de blocat

În ianuarie 2026 s-au înregistrat 64 tranzacții cu unități individuale în județ, cu 20,75% peste ianuarie 2025, dar cu 44,35% sub decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia nu este „piața e bună”, ci că piața încă mișcă, însă pe o bază mică și vulnerabilă: câteva tranzacții în plus schimbă procentul, iar o singură frână în finanțare sau în ofertă poate întoarce rapid trendul.

Contrastul cu nivelul național este un semnal de risc, nu un motiv de relaxare. La nivelul României, ianuarie 2026 a însemnat 6.323 tranzacții, în scădere cu 25,03% față de ianuarie 2025 și cu 54,41% față de decembrie 2025 (ANCPI). Când țara frânează atât de puternic, județele care „par” rezistente pot fi doar întârziate, nu imune, iar prima zonă care cedează de obicei este lichiditatea, nu prețul.

Ipotecile confirmă că cererea solvabilă nu crește, doar se rearanjează

În ianuarie 2026, Brăila a avut 33 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu doar 3,13% peste ianuarie 2025 și cu 43,1% sub decembrie 2025 (ANCPI). Acest indicator este un flux lunar de înscrieri și modificări, poate include refinanțări și nu este stoc, tocmai de aceea contează ca temperatură a activității juridice. Concluzia este că piața vinde, dar nu pe o expansiune clară a creditării; asta împinge negocierile spre segmentul care poate închide rapid sau spre cumpărători care își reduc drastic bugetul ca să se încadreze.

La nivel național, semnalul e și mai dur: 4.104 operațiuni ipotecare pe unități individuale în ianuarie 2026, cu 30,23% sub ianuarie 2025 și cu 52,64% sub decembrie 2025 (ANCPI). Într-un astfel de context, chiar și o ușoară detensionare a IRCC în 2026 trimestrul 1 la 5,68% și anticipat 5,58% în trimestrul 2 nu schimbă imediat comportamentul băncilor și al cumpărătorilor; costul total și prudența rămân ridicate, mai ales când inflația din a doua parte a lui 2025 a urcat spre 9,76%-9,88%, erodând avansul real și toleranța la rate.

Terenurile se retrag primele, iar asta taie combustibilul pentru proiecte noi

Pe intravilan, ianuarie a fost o frână abruptă: 55 tranzacții de terenuri intravilane, cu 12,7% sub ianuarie 2025 și cu 64,97% sub decembrie 2025 (ANCPI). Când terenul încetinește, piața îți spune că apetitul de dezvoltare și de „pariere pe viitor” scade, iar asta poate însemna fie că investitorii amână, fie că prețurile cerute nu mai sunt validate de cererea reală.

Finanțarea pe terenuri intravilane confirmă aceeași retragere: 15 operațiuni ipotecare, cu 31,82% sub ianuarie 2025 și cu 76,19% sub decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia este directă: capitalul cu levier se ascunde, iar când levierul dispare, proiectele devin mai rare, mai mici și mai lente, ceea ce poate reduce concurența pe achiziții de teren, dar crește riscul de blocaj pentru cei care cumpără fără un plan de cashflow robust.

Oferta viitoare pare să se adune, dar nu garantează presiune pe preț acum

Pe hârtie, pipeline-ul de construcții a accelerat la final de an: în decembrie 2025 au fost 33 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 13,79% peste decembrie 2024 și cu 83,33% peste noiembrie 2025 (INS). Iar suprafața utilă desfășurată autorizată a urcat la 4.197 m², cu 23,88% peste decembrie 2024 și cu 124,56% peste noiembrie 2025 (INS). Concluzia corectă este de temporizare, nu de panică: autorizațiile arată intenții și pot împinge ofertă în luni viitoare, dar într-o piață cu finanțare selectivă, multe intenții se recalibrează înainte să devină apartamente livrate.

În același timp, livrările recente au început să crească: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 53 locuințe, cu 15,22% peste 2024 și cu 70,97% peste trimestrul 2 din 2025. Concluzia este că oferta are șanse să fie mai prezentă în prima parte din 2026, iar într-un județ cu tranzacții lunare relativ mici, orice plus de stoc poate schimba rapid raportul de forțe în negociere, mai ales dacă cererea prin credit nu se accelerează.

Pe partea de suport de venit, salariul mediu net din noiembrie 2025 a fost 891,92 €, cu 4,11% peste noiembrie 2024 și cu 2,22% peste octombrie 2025 (INS). Concluzia este că există un tampon de susținere a cererii, dar unul modest față de stresul dobânzilor și al prețurilor; când venitul urcă lent, iar finanțarea rămâne prudentă, cumpărătorii devin mai agresivi la discount și mai intoleranți la defecte de calitate sau la acte neclare.

Februarie și martie pot schimba brusc direcția, dacă nu crești marja de siguranță

Pentru cumpărători, februarie și martie sunt favorabile doar dacă tratezi piața ca pe una cu lichiditate selectivă: verifică din start eligibilitatea și costul total al creditului, cere transparență completă pe acte și folosește semnalul din ianuarie, respectiv creditarea care nu accelerează, ca să negociezi ferm. Dacă te bazezi pe aprobări „la limită”, o ușoară schimbare de condiții poate transforma o oportunitate într-un blocaj costisitor, mai ales când ritmul tranzacțiilor poate oscila puternic de la o lună la alta.

Pentru vânzători, februarie și martie cer o strategie defensivă: prețul de listare trebuie să fie susținut de comparații reale și de o prezentare impecabilă, pentru că într-o piață unde ipotecile nu împing volumul, cumpărătorii penalizează rapid supraevaluarea și amână. Dacă vrei viteză, pregătește-te pentru concesii controlate și pentru termene scurte; dacă vrei preț maxim, asumă-ți o perioadă mai lungă și riscul ca apetitul să se răcească dacă finanțarea rămâne subțire.

Pentru investitori, februarie și martie sunt mai degrabă despre protecția capitalului decât despre expansiune: semnalul de retragere pe terenuri și slăbirea ipotecilor pe intravilan sugerează că levierul e mai riscant și exit-ul poate deveni mai lent. Intră doar cu scenarii în care poți susține cashflow-ul fără refinanțări rapide și cu discount suficient ca să acoperi volatilitatea cererii; altfel, așteptarea poate fi o decizie activă, nu pasivă, până când finanțarea revine coerent în piață.