Piața imobiliară Brașov - aprilie 2026: Prețuri în urcare, tranzacții în minus cu 15,04%

Piața a rămas scumpă, dar a devenit mai greu de executat

În aprilie, prețul mediu de listare al apartamentelor din Brașov a ajuns la 2294 €/m², în urcare cu 5.91% față de aceeași lună a anului trecut și cu 0.97% față de luna martie, potrivit Indicelui Imobiliare. Concluzia relevantă nu este doar că proprietarii încă țin prețul sus, ci că această creștere apare într-un moment în care cumpărarea efectivă încetinește. Când prețurile de listare continuă să urce, dar volumele se retrag, piața intră de regulă într-o zonă cu negocieri mai dure, perioade mai lungi de vânzare și diferențe mai mari între prețul cerut și cel acceptat la semnare.

Această răcire a execuției se vede clar în activitatea juridică. În județul Brașov s-au înregistrat 599 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 7.99% față de aprilie 2025 și cu 15.04% față de martie 2026, conform ANCPI. Faptul că și la nivel național volumul a coborât la 11461 tranzacții, cu un recul de 8.03% față de aceeași lună a anului trecut, arată că slăbirea nu este un accident local, ci o mișcare mai largă de piață. Pentru cumpărători, asta înseamnă spațiu mai bun de selecție. Pentru vânzători, înseamnă că simpla aliniere la prețurile de pe portaluri nu mai garantează interes real.

Cererea pe credit slăbește mai repede decât prețurile

Al doilea semnal important vine din finanțare. În aprilie, județul Brașov a avut 317 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 13.86% sub nivelul din aceeași lună din 2025 și cu 5.65% sub martie, tot pe datele ANCPI. La nivelul întregii țări, operațiunile ipotecare au fost 6613, în scădere cu 10.78% față de anul anterior și cu 11.78% față de luna precedentă. Cum acest indicator măsoară fluxul lunar de activitate juridică pe ipoteci și poate include refinanțări, nu doar credite noi, reculul rămâne relevant: finanțarea nu susține ritmul la care sunt împinse prețurile cerute.

Contextul monetar nu mai apasă la fel de mult ca în a doua parte din 2025, dar nici nu oferă un impuls suficient pentru o accelerare rapidă a cererii. IRCC a coborât la 5.58% în trimestrul 2 din 2026 și este estimat la 5.56% în trimestrul 3, ceea ce ajută marginal ratele, însă inflația a rămas ridicată, la 9.31% în februarie 2026. În practică, costul banilor se stabilizează, dar venitul disponibil nu recapătă suficientă forță încât să valideze fără fricțiuni noi creșteri de preț. De aceea, piața nu transmite un semnal de blocaj, ci unul de filtrare mai severă a cumpărătorilor eligibili.

Locuințele noi țin prețul sus, dar accesibilitatea se deteriorează

Diferența dintre nou și vechi explică de ce prețul general încă rezistă. Apartamentele noi au urcat la 2717 €/m², cu 8.33% peste aprilie 2025, chiar dacă față de martie au scăzut ușor cu 0.22%. Apartamentele vechi au ajuns la 2239 €/m², în creștere cu 7.44% față de aceeași lună a anului trecut și cu 0.77% față de luna anterioară. Concluzia este că piața nu se ieftinește în sens larg, dar segmentul nou începe să arate primele semne de plafonare tactică, în timp ce vechiul rămâne mai lichid ca poziționare de preț.

Problema reală este accesibilitatea, nu doar nivelul absolut al prețului. În ianuarie 2026, salariul mediu net din județ a fost de 1029.98 €, cu doar 1.11% peste ianuarie 2025, în timp ce în Brașov erau necesare 2.16 salarii medii nete pentru un metru pătrat de apartament, față de 2.05 în ianuarie 2025 și 2.01 în decembrie 2025. Pentru apartamentele noi, indicatorul a urcat la 2.6 salarii, de la 2.41 cu un an înainte, iar pentru vechi la 2.1, de la 1.96. Asta arată că, deși piața nu pare supraîncălzită prin explozie de prețuri lunare, puterea de cumpărare s-a erodat suficient încât cumpărătorul să devină mult mai atent la suprafață, compartimentare și costul total de finanțare.

Oferta viitoare crește numeric, dar nu promite ieftiniri rapide

Pe partea de dezvoltare, datele nu susțin ideea unei lipse acute de proiecte, însă nici nu indică un val de ofertă capabil să împingă prețurile în jos pe termen foarte scurt. În martie 2026 au fost emise 92 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale în județul Brașov, cu 21.05% peste martie 2025 și cu 33.33% peste februarie. Totuși, suprafața utilă autorizată a fost de 25007 m², în scădere cu 31.21% față de aceeași lună a anului trecut, ceea ce sugerează mai multe proiecte sau faze aprobate, dar cu dimensiune medie mai redusă. Asta înseamnă că oferta viitoare poate deveni mai fragmentată, nu neapărat mai abundentă în sensul care să relaxeze rapid piața.

În plus, stocul livrat recent rămâne important. În trimestrul 4 din 2025 s-au finalizat 1295 locuințe în județ, cu 34.34% peste 2024. Dacă adăugăm și faptul că tranzacțiile de terenuri intravilane au coborât la 1268, în scădere cu 7.31% față de aprilie 2025 și cu 9.3% față de martie, iar operațiunile ipotecare pe terenuri au fost 589, cu 8.96% sub anul trecut, rezultă o concluzie practică: dezvoltarea nu se oprește, dar intră într-o fază mai prudentă. Pentru piața rezidențială, asta reduce riscul unui deficit sever de ofertă, însă nu schimbă imediat ecuația de negociere din apartamentele deja listate.

În mai și iunie avantajul trece spre cei care negociază disciplinat

Pentru cumpărătorii care caută locuință pentru uz propriu, următoarele două luni sunt favorabile doar dacă intrarea se face selectiv. Scăderea tranzacțiilor și a operațiunilor ipotecare arată că presiunea concurențială este mai mică decât în perioadele de expansiune, deci merită urmărite apartamentele vechi bine poziționate sau proiectele noi unde dezvoltatorul acceptă concesii comerciale reale. Nu miza pe o ieftinire generală rapidă, dar mizează pe discount punctual, termen de plată mai bun sau includerea unor beneficii care reduc costul total.

Pentru vânzători, mai și iunie cer o strategie mai precisă decât în primul trimestru. Dacă proprietatea este corect evaluată și bine prezentată, încă se poate vinde fără tăieri agresive, dar prețul de pornire trebuie fixat aproape de nivelul de execuție, nu de maximul aspirational al pieței. Într-un context în care prețurile listate cresc, dar lichiditatea scade, supraevaluarea nu aduce câștig de timp, ci exact opusul: prelungește expunerea și slăbește poziția de negociere la final.

Pentru investitori, semnalul este de prudență activă, nu de retragere. Randamentul potențial este mai ușor de apărat în achiziții negociate ferm, mai ales acolo unde diferența dintre cerere și execuție începe să se lărgească. În mai și iunie, intrările bune vor fi mai degrabă oportunități individuale decât trend de piață. Segmentul nou rămâne sensibil prin preț, iar cel vechi poate oferi puncte de intrare mai eficiente dacă proprietatea are lichiditate bună la revânzare sau închiriere și nu cere buget mare de reamenajare.