Piața imobiliară Brașov - ianuarie 2026: Prețuri stabile, tranzacții -12,96% față de anul trecut

Piața arată scumpă în preț, dar rece în volum, iar asta schimbă regulile jocului

Prețurile de listare au rămas pe trend ascendent față de aceeași lună a anului trecut, dar activitatea efectivă din piață s-a contractat. Pe ansamblul apartamentelor, media de listare a ajuns la 2228 €/m², în creștere cu 6,65% față de luna ianuarie din 2025 și practic neschimbată față de luna decembrie. Concluzia practică este că piața nu „cedează” încă în preț, dar nu mai are aceeași viteză de tranzacționare, deci presiunea se vede mai întâi în timpul de vânzare și în concesiile la negociere, nu în scăderi vizibile în anunțuri.

Segmentarea confirmă aceeași idee, cu nuanțe importante pentru poziționare. Apartamentele vechi au urcat la 2167 €/m², cu 8,4% peste luna ianuarie din 2025 și aproape plate față de luna anterioară, ceea ce sugerează că cererea solvabilă încă preferă stocul existent atunci când diferența de preț față de nou devine greu de justificat. În același timp, apartamentele noi au ajuns la 2683 €/m², cu 9,38% peste aceeași lună din 2025, dar cu o mică corecție față de decembrie (−0,56%), un indiciu că dezvoltatorii și revânzătorii din nou sunt mai sensibili la ritmul de absorbție.

Lichiditatea s-a subțiat puternic, iar puterea de negociere se mută spre cumpărător

În județ, numărul de tranzacții cu unități individuale a fost de 356, cu 12,96% sub luna ianuarie din 2025, semnalul dominant al lunii pentru piața rezidențială. Asta înseamnă că, la același nivel de prețuri afișate, mai puțini cumpărători trec efectiv la contract, deci proprietățile „medii” vor trebui fie să accepte ajustări reale (discount, mobilare inclusă, termen), fie să aibă răbdare. Pentru cumpărător, contextul devine mai favorabil dacă are finanțarea pregătită și poate selecta strict, deoarece competiția pe oferte se reduce.

Scăderea față de luna decembrie (−50,21%) este mare, dar aici contează mai ales interpretarea: ianuarie este structural mai lent, iar efectul sezonier amplifică diferența. Totuși, faptul că aceeași dinamică se vede și la nivel național, unde tranzacțiile au fost 6323, în scădere cu 25,03% față de luna ianuarie din 2025, arată că nu vorbim doar de sezonalitate locală, ci de un climat general mai prudent al cererii. Implicația pentru vânzători este că nu mai ajunge să „ții prețul”, trebuie să controlezi și timpul de expunere: primele 2–3 săptămâni din listare devin decisive.

Creditarea nu cade în Brașov, dar se repoziționează, ceea ce susține prețurile mari

Pe finanțare, județul arată reziliență: operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 263, ușor peste luna ianuarie din 2025 cu 1,54%. Deși indicatorul ANCPI include și refinanțări, semnalul util este că mecanismul de creditare rămâne funcțional și nu se închide brusc, ceea ce tinde să pună o plasă de siguranță sub prețurile de listare. Pentru cumpărător, asta înseamnă că „prăbușiri” rapide sunt puțin probabile în lipsa unui șoc pe credit, iar avantajul se obține mai realist prin negociere țintită, nu prin așteptarea unei scăderi generale.

În România, operațiunile ipotecare au scăzut la 4104, cu 30,23% sub luna ianuarie din 2025, deci Brașovul se comportă mai bine decât media. Aici contează și contextul costului banilor: IRCC a coborât la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, după 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar trimestrul 2 este estimat la 5,58%, ceea ce reduce treptat presiunea pe rate pentru creditele legate de IRCC. În paralel, inflația a rămas ridicată spre final de 2025 (9,76% în octombrie și noiembrie), ceea ce menține prudența în bugetele gospodăriilor, deci cererea există, dar este mai atentă la raportul preț-calitate.

Accesibilitatea se îmbunătățește marginal, dar rămâne tensionată, mai ales la nou

Salariul mediu net în județ a ajuns la 1078,48 € în noiembrie 2025, cu 2,93% peste noiembrie 2024, ceea ce ajută, dar nu recuperează integral ritmul de scumpire al locuințelor din ultimul an. Indicatorul de accesibilitate arată concret tensiunea: în noiembrie 2025 erau necesare 2,06 salarii medii nete pentru 1 m² de apartament, față de 1,93 în noiembrie 2024, chiar dacă s-a îmbunătățit față de octombrie 2025 (2,18). Concluzia pentru decizie este că piața nu e într-o zonă „ieftină”, iar cumpărătorii vor penaliza mai dur orice minus de amplasare, compartimentare sau eficiență energetică.

Diferența dintre nou și vechi rămâne relevantă la poziționare: pentru apartamente noi erau necesare 2,45 salarii pentru 1 m² (de la 2,27 în noiembrie 2024), iar pentru vechi 2,01 (de la 1,87). Asta înseamnă că noul are nevoie de o poveste foarte bună ca să își apere prima de preț: locație, termen scurt de livrare, eficiență și calitate. În lipsa acestor argumente, vânzarea se mută în pachete și condiții, nu în creșteri de preț.

Oferta viitoare pare mai strânsă, ceea ce limitează scăderile, dar nu garantează vânzări rapide

Pe partea de producție, datele arată un potențial de ofertă mai prudentă în viitor. În decembrie 2025 au fost 99 autorizații de construire rezidențial, cu 6,6% sub decembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a fost de 19872 m², cu un minus foarte mare față de decembrie 2024 (−62,36%). Concluzia este că pipeline-ul de proiecte noi poate fi mai subțire, ceea ce, în timp, susține prețurile în zonele bune, dar nu rezolvă problema imediată a lichidității din piața de revânzare.

Datele de finalizare confirmă frâna din ofertă: în trimestrul 3 din 2025 au fost finalizate 453 locuințe, cu 35,84% sub 2024 și cu 38,45% sub trimestrul 2 din 2025. Pentru investitori, asta contează deoarece o ofertă mai mică poate susține chiria și valorile pe termen mediu, dar pe termen scurt, în ianuarie, piața este condusă de cererea efectivă și de credit, nu de lipsa de unități noi. Pe segmentul de terenuri intravilane, 844 tranzacții (−9,64% față de ianuarie 2025) arată o prudență în achizițiile de dezvoltare, chiar dacă operațiunile ipotecare pe terenuri au crescut la 442, cu 19,46% peste ianuarie 2025, semn că o parte din jucători își structurează finanțarea, dar nu accelerează încă ritmul de cumpărare.

Pentru următoarele două luni, câștigă cine controlează finanțarea și timpul

Pentru cumpărători care locuiesc în apartament, februarie și martie sunt luni bune pentru negociere disciplinată: volumul slab din ianuarie sugerează că mulți vânzători vor prefera certitudinea unei oferte ferme în locul așteptării, iar IRCC în scădere față de trimestrul 4 din 2025 reduce ușor riscul de rată. Condiția este să intri cu preaprobarea pregătită și să tratezi prețul din anunț ca punct de pornire, mai ales acolo unde proprietatea nu este „premium” prin amplasare și stare.

Pentru vânzători, februarie și martie cer strategie de viteză, nu de încăpățânare: cu tranzacțiile sub nivelul de anul trecut, piața te taxează rapid dacă ești peste comparabile. Un preț corect din prima, fotografii bune și disponibilitate la vizionări cresc șansele de a prinde cererea care revine treptat după ianuarie; altfel, riști să rămâi cu anunțul „uzat” și să negociezi mai mult decât ai fi negociat inițial.

Pentru investitori, următoarele două luni sunt potrivite pentru acumulare selectivă, nu pentru pariuri pe apreciere rapidă: prețurile sunt încă pe plus față de anul trecut, dar lichiditatea slabă îți cere intrări sub piață și proprietăți ușor de închiriat sau de revândut. Avantajul vine din faptul că oferta viitoare pare mai strânsă (autorizații și suprafețe autorizate în scădere), însă randamentul trebuie calculat conservator, cu rezerve pentru perioade fără chiriaș și cu scenarii de dobândă care rămâne relativ ridicată, chiar dacă IRCC coboară gradual.