Piața imobiliară București - aprilie 2026: Prețuri în urcare 13.95%, ipoteci în retragere

Scumpirea este reală, dar nu mai este susținută uniform de cerere

În aprilie, prețul mediu de listare al apartamentelor a ajuns la 2279 €/m², cu 13.95% peste nivelul din aceeași lună a anului trecut și cu 1.29% peste martie, potrivit Indicelui Imobiliare. Mesajul important nu este doar că piața s-a scumpit, ci că viteza de creștere a prețului depășește ritmul în care se extinde activitatea de cumpărare. Când prețurile urcă mai repede decât volumul, piața rămâne funcțională, dar devine mai sensibilă la calitatea produsului, la poziționare și la flexibilitatea vânzătorului.

Această diferență se vede și în datele de lichiditate de la ANCPI. În municipiu s-au înregistrat 3465 tranzacții cu unități individuale, ceea ce înseamnă o creștere de 2.18% față de aprilie 2025, dar și o scădere de 9.39% față de martie. Cu alte cuvinte, piața nu este blocată, însă nu validează necondiționat orice pretenție de preț. Față de tabloul național, unde volumul a coborât la 11461 tranzacții, cu 8.03% sub aceeași lună din anul trecut și cu 12.4% sub martie, capitala arată mai rezistentă, dar nu imună la oboseala cererii.

Segmentul nou împinge media în sus și comprimă spațiul de negociere

Diferența de ritm dintre apartamentele noi și cele vechi este una dintre cele mai importante concluzii ale lunii. La apartamentele noi, prețul mediu de listare a urcat la 2632 €/m², cu 26.24% față de aprilie 2025 și cu 3.58% față de martie, în timp ce la apartamentele vechi media a fost de 2232 €/m², în creștere cu 12.05% față de anul trecut și cu 0.9% față de luna anterioară. Asta arată că presiunea de scumpire vine mai ales din produsul nou, unde costul de intrare pentru cumpărător crește mult mai repede.

Pentru cumpărători, implicația este directă: diferența de preț dintre nou și vechi nu mai poate fi justificată automat doar prin vechimea imobilului, ci trebuie validată prin locație, eficiență, compartimentare și termen real de livrare. Pentru vânzători și dezvoltatori, mesajul este că segmentul nou încă reușește să tragă piața în sus, dar tocmai această accelerație mărește riscul ca activele supraevaluate să stea mai mult în piață. Într-un context cu inflație încă ridicată, de 9.31% în februarie 2026, scumpirea nominală rămâne vizibilă, însă cumpărătorul devine mai atent la raportul dintre preț și utilitate.

Creditarea nu confirmă entuziasmul prețurilor, deci piața devine mai selectivă

În aprilie s-au înregistrat 1992 operațiuni ipotecare pe unități individuale în municipiu, cu 1.63% sub nivelul din aprilie 2025 și cu 11.9% sub martie, conform ANCPI. La nivel național au fost 6613 operațiuni, în scădere cu 10.78% față de aceeași lună a anului trecut și cu 11.78% față de luna anterioară. Cum acest indicator măsoară fluxul juridic lunar asupra ipotecilor și poate include refinanțări, semnalul util nu este un colaps al finanțării, ci o cerere mai prudentă și mai selectivă pe leverage.

Contextul de finanțare explică parțial această prudență. IRCC a coborât de la 5.68% în trimestrul 1 din 2026 la 5.58% în trimestrul 2, iar pentru trimestrul 3 este estimat la 5.56%, ceea ce ajută marginal ratele, dar nu schimbă radical accesibilitatea într-o piață în care prețurile cresc mai repede decât veniturile. De aceea, tranzacțiile care se închid au șanse mai mari să fie cele cu avans solid, locație bună și vânzători ancorați în realitate, nu cele împinse de optimismul general al pieței.

Accesibilitatea s-a deteriorat și mută presiunea spre bugete mai stricte

Cea mai utilă măsură pentru decizia de cumpărare nu este doar prețul, ci cât de greu se cumpără acel preț din venituri. În ianuarie 2026, salariul mediu net din municipiu a fost de 1388.94 €, cu doar 2.39% peste ianuarie 2025, în timp ce pentru achiziția unui metru pătrat de apartament erau necesare 1.59 salarii medii nete, față de 1.4 cu un an înainte și 1.45 în decembrie 2025. Cu alte cuvinte, locuințele s-au îndepărtat de venituri, chiar dacă salariile au continuat să crească.

Deteriorarea este și mai pronunțată în segmentul nou, unde indicatorul a ajuns la 1.79 salarii, de la 1.5 în ianuarie 2025 și 1.64 în decembrie 2025. La apartamentele vechi, nivelul a urcat la 1.56 salarii, de la 1.38 cu un an înainte și 1.42 la final de 2025. Concluzia practică este că piața încă poate susține prețuri mari, dar baza de cumpărători eligibili se îngustează. Asta favorizează proprietățile care rezolvă clar o nevoie și penalizează ofertele care cer premium fără argumente concrete.

Oferta viitoare rămâne tensionată, ceea ce limitează șansele unei ieftiniri rapide

Partea de ofertă explică de ce prețurile continuă să reziste, chiar și cu o creditare mai rezervată. În martie 2026 au fost emise 35 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 16.67% sub nivelul din martie 2025, deși peste februarie saltul a fost puternic. Cu toate acestea, suprafața utilă autorizată a ajuns la 70900 m², în creștere cu 34.67% față de aceeași lună a anului trecut, ceea ce sugerează proiecte mai mari, dar nu neapărat suficiente pentru a relaxa piața într-un orizont scurt.

Mai relevant pentru presiunea actuală este că numărul locuințelor finalizate în trimestrul 4 din 2025 a fost de 2204, cu 22.15% sub nivelul din 2024 și cu 19.77% sub trimestrul 3 din 2025. Asta înseamnă că piața intră în 2026 cu livrări mai slabe în spate, iar oferta efectiv disponibilă nu crește suficient cât să tempereze rapid prețurile. În paralel, pe segmentul de terenuri intravilane, cele 4559 tranzacții și 2577 operațiuni ipotecare, ambele peste nivelul din aprilie 2025, arată că interesul pentru repoziționarea de teren și pentru pregătirea de proiecte rămâne activ, dar efectele asupra stocului rezidențial vor veni cu întârziere.

În următoarele două luni contează mai puțin direcția și mai mult prețul corect de intrare

Pentru cumpărătorii care caută o locuință pentru uz propriu, mai și iunie par luni în care merită acțiune selectivă, nu amânare generală. IRCC se relaxează ușor, dar accesibilitatea este deja mai slabă decât la începutul lui 2025, iar oferta livrată rămâne limitată. Asta înseamnă că o achiziție are sens dacă proprietatea este bine poziționată, costul total este sustenabil și negocierea recuperează din scumpirea ultimelor luni. Dacă bugetul este foarte tensionat, segmentul vechi rămâne mai rațional decât noul.

Pentru vânzători, fereastra următoarelor două luni este încă favorabilă, dar numai pentru prețuri credibile. Piața din capitală a rămas mai rezistentă decât cea națională la tranzacții, însă scăderea ipotecilor arată clar că nu orice listare se va închide repede. Cine intră în piață în mai sau iunie cu un preț calibrat la comparabile reale poate obține lichiditate bună; cine mizează doar pe povestea scumpirilor riscă prelungirea timpului de vânzare și concesii ulterioare mai mari.

Pentru investitori, momentul nu este unul de cumpărare impulsivă pe apreciere generală, ci de filtrare strictă a randamentului și a ieșirii. Creșterea puternică a segmentului nou și deteriorarea accesibilității reduc marja de eroare, în timp ce oferta viitoare încă nu promite o ieftinire rapidă. În mai și iunie, cele mai bune șanse sunt în active care pot fi cumpărate sub media zonei, în locații cu lichiditate dovedită și cu potențial clar de închiriere sau revânzare, nu în produse premium cumpărate la preț maxim.