Piața imobiliară București - ianuarie 2026: Prețuri sus, volum în cădere tranzacții -21,73%

Prețurile urcă pe termen lung, dar cumpărătorul devine mai selectiv

Prețul mediu de listare pentru apartamente a ajuns la 2.214 €/m², în creștere cu 16,83% față de luna ianuarie din 2025 (Indicele Imobiliare), iar față de luna decembrie din 2025 avansul a fost de doar 0,45%. Concluzia practică este că trendul anual rămâne ascendent, însă ritmul recent s-a aplatizat, ceea ce înseamnă că piața nu mai „înghite” orice preț, ci începe să penalizeze proprietățile supraevaluate prin timp mai mare de vânzare și negociere mai dură.

Separarea dintre nou și vechi confirmă o piață cu două viteze: apartamentele vechi au fost la 2.171 €/m², cu 16,35% peste luna ianuarie din 2025 și cu +0,56% față de luna decembrie din 2025, în timp ce apartamentele noi au ajuns la 2.485 €/m², cu 21,81% peste luna ianuarie din 2025, dar cu -0,6% față de luna decembrie din 2025 (Indicele Imobiliare). Implicația este că segmentul nou, mai scump și mai dependent de credit, începe să întâmpine rezistență la preț, în timp ce vechiul rămâne mai lichid prin praguri de acces mai joase.

Lichiditatea scade abrupt, iar negocierea devine parte din preț

Volumul de tranzacții cu unități individuale a fost de 1.992, în scădere cu 21,73% față de luna ianuarie din 2025 și cu 51,07% față de luna decembrie din 2025 (ANCPI). Concluzia nu este „panică”, ci un mediu în care diferența dintre prețul cerut și prețul închis se mărește: când numărul de cumpărători activi scade, proprietățile corect poziționate se vând, iar restul rămân blocate până la ajustare sau până la apariția unui cumpărător foarte specific.

Scăderea nu este doar locală, ci ține de contextul mai larg: la nivel național au fost 6.323 tranzacții cu unități individuale, cu 25,03% sub luna ianuarie din 2025 și cu 54,41% sub luna decembrie din 2025 (ANCPI). Asta sugerează că frâna este mai degrabă una de cerere și finanțare decât un fenomen punctual de cartier, deci este realist să te aștepți ca presiunea pe negociere să continue în următoarele săptămâni dacă nu apar schimbări rapide în creditare.

Finanțarea rămâne filtrul principal, iar cumpărătorii cu cash câștigă timp și preț

Operațiunile ipotecare pe unități individuale au coborât la 1.296, cu 31,54% sub luna ianuarie din 2025 și cu 49,2% sub luna decembrie din 2025 (ANCPI). Concluzia directă este că o parte din cererea care împingea prețurile s-a retras sau a amânat decizia, iar tranzacțiile care se fac tind să fie fie cu avans mai mare, fie cu cash, fie în zone/proprietăți unde raportul calitate-preț este evident.

Contextul de dobândă ajută marginal, dar nu schimbă jocul peste noapte: IRCC este 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și este estimat la 5,58% în trimestrul 2 din 2026. Cu alte cuvinte, costul creditului se relaxează ușor față de trimestrul 4 din 2025 (6,06%), însă nu suficient cât să reactiveze brusc cererea, ceea ce păstrează negocierea în favoarea cumpărătorului disciplinat în februarie și martie.

Accesibilitatea se deteriorează, iar piața se sprijină pe venituri și alegeri mai mici

Salariul mediu net a fost de 1.398,33 € în luna noiembrie din 2025, cu 4,01% peste luna noiembrie din 2024 (INS), însă raportul de accesibilitate s-a înrăutățit: pentru un metru pătrat de apartament au fost necesare 1,56 salarii medii nete, față de 1,39 în luna noiembrie din 2024 (Minside). Concluzia este că, deși veniturile cresc, prețurile au crescut mai repede, iar cumpărătorii reacționează prin compromisuri: suprafață mai mică, zonă mai periferică sau orientare către apartamente vechi, care au prag de intrare mai jos.

Diferența se vede și pe segmente: pentru apartamente noi au fost necesare 1,74 salarii medii nete pe m² în luna noiembrie din 2025 (față de 1,58 în luna noiembrie din 2024), iar pentru apartamente vechi 1,52 (față de 1,36) (Minside). Când accesibilitatea se strânge exact pe segmentul nou, scăderea de -0,6% a prețului de listare față de luna decembrie din 2025 la apartamentele noi devine logică: dezvoltatorii și revânzătorii din nou sunt primii care testează discounturi tactice, bonusuri sau flexibilitate la plata avansului pentru a menține vânzările.

Oferta viitoare nu relaxează rapid prețurile, dar poate accentua competiția între proiecte

Pe partea de pipeline, autorizațiile de construire pentru clădiri rezidențiale au fost 37 în luna decembrie din 2025, cu 19,35% peste luna decembrie din 2024 (INS), semn că intenția de dezvoltare există. Totuși, suprafața utilă autorizată a fost 95.755 m², doar cu 2,26% peste luna decembrie din 2024 și cu o scădere de 32% față de luna noiembrie din 2025 (INS), ceea ce sugerează că proiectele aprobate nu cresc accelerat ca anvergură, iar efectul asupra prețurilor se vede lent, nu în câteva luni.

În același timp, locuințele finalizate au fost 2.747 în trimestrul 3 din 2025, cu 4,39% sub 2024, dar cu 47,69% peste trimestrul 2 din 2025. Concluzia este că există livrări, însă nu suficient de consistente încât să creeze un excedent structural; mai probabil este un mediu în care competiția va fi între proiecte și între proprietăți similare, iar diferența o vor face finisajele, actele clare și viteza de tranzacționare, nu o „ieșire la promoție” a întregii piețe.

Ce merită făcut în februarie și martie, în funcție de rol

Pentru cumpărători: combinația dintre prețuri încă ridicate (2.214 €/m², +16,83% față de luna ianuarie din 2025) și volume mult mai mici (1.992 tranzacții, -21,73% față de luna ianuarie din 2025) înseamnă că următoarele 2 luni sunt bune pentru negociere, dar doar pe proprietăți unde poți închide rapid. În februarie și martie, avantajul vine din pre-aprobare de credit sau cash disponibil, oferte ferme și termene scurte, pentru că vânzătorii reacționează mai bine la certitudine decât la „încă mă gândesc”.

Pentru vânzători: piața nu e „moartă”, dar este selectivă, iar scăderea operațiunilor ipotecare la 1.296 (-31,54% față de luna ianuarie din 2025) îți taie o parte din cererea care plătește la preț maxim. În februarie și martie, strategia cu șanse mari este poziționarea realistă din prima, altfel vei concura cu proprietăți similare care reduc treptat și îți vor seta ele noul reper; dacă ești pe segmentul nou, unde prețul a scăzut deja cu 0,6% față de luna decembrie din 2025, ofertele de tip „discount condiționat de termen” tind să funcționeze mai bine decât menținerea rigidă a prețului.

Pentru investitori: semnalul principal este spread-ul dintre prețuri și activitate, adică 16,83% creștere anuală la prețuri, dar scăderi de 21,73% la tranzacții și 31,54% la ipoteci, ceea ce indică un risc mai mare de ilichiditate pe termen scurt. În februarie și martie, randamentul se construiește din prețul de intrare, nu din apreciere rapidă; caută active unde poți obține o reducere pentru plată rapidă sau pentru mici remedieri, iar dacă te uiți la terenuri, ține cont că tranzacțiile intravilane (2.167) și ipotecile pe teren (1.268) au scăzut puternic față de luna ianuarie din 2025, deci ieșirea poate dura mai mult și trebuie bugetat un orizont mai lung.