Piața imobiliară București-Ilfov - ianuarie 2026: Prețuri încă sus, dar tranzacții −22,64% și ipoteci −30,71%
Ianuarie a livrat un contrast periculos: prețurile cerute au rămas pe trend ascendent, dar piața s-a subțiat brusc, iar acest decalaj împinge riscul de corecție spre următoarele săptămâni.
ianuarie 2025 - ianuarie 2026
Piața se rupe în două: prețuri de vitrină, cerere care dispare
În București, prețul mediu de listare a ajuns la 2.214 €/m², cu +16,83% față de ianuarie anul trecut (Indicele Imobiliare). Problema nu este nivelul în sine, ci faptul că această creștere nu este confirmată de volum: când prețul urcă, dar tranzacția reală scade, piața nu mai e în echilibru, ci în negociere forțată, doar că încă nedeclarată.
Segmentele arată aceeași tensiune. Apartamentele vechi au urcat la 2.171 €/m², cu +16,35% față de ianuarie din anul anterior, iar apartamentele noi au ajuns la 2.485 €/m², cu +21,81% față de aceeași lună a anului trecut (Indicele Imobiliare). Cu cât diferența de preț se lărgește mai mult în nou, cu atât crește riscul ca o parte din ofertă să rămână blocată în așteptări, mai ales dacă finanțarea se contractă.
Față de luna decembrie, variațiile de preț par mici, +0,45% pe total și +0,56% pe vechi, în timp ce noul scade ușor cu −0,6%. Acesta e genul de mișcare care, într-un context de lichiditate în cădere, nu mai înseamnă stabilitate, ci începutul unei cedări selective: nu scade „piața”, ci scad exact produsele care nu se mai finanțează sau nu se mai justifică la randament.
Lichiditatea s-a prăbușit, iar asta lovește direct puterea de negociere
În zona metropolitană, tranzacțiile cu unități individuale au fost 2.334, cu −22,64% față de ianuarie din anul trecut (ANCPI). Asta nu e doar o scădere de activitate, ci o schimbare de regim: când piața vinde mai puțin la același preț cerut, timpul devine inamicul vânzătorului, iar cumpărătorul începe să dicteze condițiile, chiar dacă încă nu vede asta în anunțuri.
Comparativ cu luna decembrie, căderea de −51,2% la tranzacții pare șocantă, dar tocmai aici e capcana de interpretare: ianuarie este sezonier mai slab. Totuși, amplitudinea semnalului contează pentru risc, fiindcă arată cât de repede se poate evapora cererea imediat ce dispare impulsul de final de an. Pentru vânzători, asta înseamnă că „mai aștept o lună” poate deveni „mai pierd două luni”.
La nivel național, tranzacțiile au coborât la 6.323, cu −25,03% față de ianuarie din anul anterior (ANCPI). Acest context mai larg reduce șansele ca slăbiciunea locală să fie doar o anomalie; când scade și piața mare, capitalul devine mai prudent peste tot, iar tranzacția se mută spre „doar dacă e o afacere clară”.
Creditarea se contractă, iar asta pune presiune pe prețurile reale
Operațiunile ipotecare pe unități individuale în zona metropolitană au fost 1.575, cu −30,71% față de ianuarie anul trecut (ANCPI). Acesta este semnalul care transformă încetinirea în risc: fără flux de finanțare, cererea solvabilă se subțiază, iar prețurile de listare devin o poveste pe care nu o mai poate plăti nimeni.
Față de decembrie, ipotecile au scăzut cu −49,92%, iar la nivel național cu −52,64% (ANCPI). În paralel, IRCC a coborât la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, cu o proiecție de 5,58% în trimestrul 2. Reducerea IRCC ajută la costul creditului, dar nu repară instant încrederea: dacă volumul ipotecar cade când dobânda începe să se relaxeze, mesajul e că problema e mai mult despre prudență și eligibilitate decât despre prețul banilor.
Inflația a rămas ridicată spre finalul lui 2025, ajungând la 9,76% în noiembrie. Într-un asemenea mediu, gospodăriile nu doar că se uită la rată, ci și la fragilitatea bugetului lunar. Rezultatul tipic este amânarea deciziei și creșterea ponderii cumpărătorilor care cer discount sub formă de preț, renovare inclusă sau termene de plată mai bune.
Terenurile transmit același avertisment: investițiile se retrag primele
Tranzacțiile cu terenuri intravilane au fost 3.573, cu −26,33% față de ianuarie din anul anterior (ANCPI). Terenul este de obicei barometrul încrederii pe termen mediu: când cade, piața spune că dezvoltarea viitoare e mai incertă, iar investitorii preferă să stea în cash decât să blocheze capital în proiecte cu autorizare, costuri și vânzare greu de anticipat.
Și finanțarea pe terenuri s-a retras: 2.315 operațiuni ipotecare, cu −36,26% față de ianuarie anul trecut (ANCPI). În practică, asta înseamnă două lucruri: dezvoltatorii mici își pierd o parte din pârghie, iar proprietarii de teren care mizează pe „oricum vine cineva” pot descoperi că numărul de cumpărători reali e mult mai mic decât numărul de vizionări.
Față de luna decembrie, scăderile sunt și mai abrupte, −57,55% la tranzacții și −56,69% la ipoteci. Sezonalitatea explică o parte, dar nu toată povestea; partea importantă este că piața de risc, cea care împinge ciclurile, a frânat puternic. Când investițiile frânează, rezidențialul final resimte efectul cu întârziere, de obicei prin mai multe renegocieri și mai puține antecontracte ferme.
Oferta viitoare crește pe hârtie, dar accesibilitatea se strânge
Pe partea de ofertă, datele de autorizare trimit un semnal mixt, dar periculos în combinație cu cererea slabă. În decembrie, au fost 313 autorizații rezidențiale, cu +9,82% față de decembrie din anul anterior, iar suprafața utilă autorizată a urcat la 343.528 m², cu +70,21% (INS). Concluzia este că pipeline-ul de proiecte poate ieși în piață într-un moment în care finanțarea și tranzacția sunt deja sub presiune, ceea ce crește probabilitatea de oferte promoționale și vânzări accelerate în primăvară pentru proiectele care au nevoie de cash-flow.
Accesibilitatea nu ajută. Salariul mediu net în zona metropolitană a fost 1.352,78 € în noiembrie, cu +3,9% față de noiembrie din anul anterior (INS), dar prețurile au crescut mult mai repede. De aceea, în noiembrie erau necesare 1,61 salarii medii nete pentru 1 m² de apartament, față de 1,43 în noiembrie din anul anterior, iar pentru apartamente noi 1,8 salarii față de 1,63 (Minside). Concluzia este simplă: chiar dacă dobânzile pot coborî ușor, baza de cumpărători care se califică fără stres bugetar s-a îngustat, deci piața poate rămâne scumpă la listare, dar fragilă la tranzacționare.
În plus, livrările nu sunt mici: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 5.452 locuințe, cu +16,4% față de anul 2024. Într-o piață cu tranzacții în scădere, asta contează pentru presiunea concurențială dintre vânzători: mai multă ofertă efectivă și mai multă ofertă viitoare, în timp ce cererea solvabilă se contractă, este rețeta clasică pentru discounturi care apar mai întâi „invizibil”, prin negocieri, și abia apoi în statistici.
Februarie și martie pot decide direcția, iar protecția capitalului cere disciplină
Pentru cumpărători, următoarele două luni pot fi printre puținele ferestre în care prețul de listare rămâne sus, dar puterea reală e la negociere, tocmai pentru că tranzacțiile și ipotecile au intrat în contracție puternică față de aceeași perioadă a anului trecut. În februarie și martie, protejați-vă prin condiții ferme de finanțare, termene scurte și prin refuzul de a plăti „premium” pentru nou dacă nu există o justificare clară în locație, randament sau calitate, mai ales când noul a început deja să cedeze ușor față de luna anterioară.
Pentru vânzători, riscul major în februarie și martie nu este să vindeți mai ieftin, ci să nu vindeți deloc dacă rămâneți ancorați în prețul „de piață” al anunțurilor. Când ipotecile sunt cu −30,71% față de ianuarie din anul trecut, segmentul care cumpără rapid cu credit devine rar, iar cumpărătorii rămași vor testa agresiv limita. Strategia de protecție este să reduceți incertitudinea: actele pregătite, evaluarea realistă a concurenței și o marjă de negociere calculată din start, nu oferită în panică după săptămâni fără oferte serioase.
Pentru investitori, februarie și martie sunt luni de selecție, nu de expansiune. Căderea tranzacțiilor pe terenuri și a ipotecilor pe terenuri, împreună cu accesibilitatea deteriorată în apartamente, sugerează că randamentele trebuie recalibrate cu ipoteze dure: perioade de neocupare mai lungi, chirii care nu mai pot ține pasul cu prețurile și discounturi la achiziție ca condiție minimă. Dacă nu puteți cumpăra cu marjă de siguranță și cu scenarii conservatoare, cel mai bun mod de a vă proteja capitalul în aceste două luni este să așteptați confirmarea revenirii volumelor, nu să urmăriți un preț de listare care încă nu a recunoscut noul regim de lichiditate.