Piața imobiliară București-Ilfov - martie 2026: Prețuri în urcare, tranzacții în minus cu 11.82%

Prețul urcă mai repede decât lichiditatea și asta crește riscul de negociere dură

În București, prețul mediu de listare al apartamentelor a ajuns la 2250 €/m² în martie, cu 14.56% peste nivelul din aceeași lună a anului trecut și cu 0.63% peste februarie, potrivit Indicelui Imobiliare. Mesajul practic este că piața nu mai este împinsă în primul rând de volum, ci de așteptările vânzătorilor, iar când prețul avansează într-un ritm mai rapid decât activitatea de închidere a tranzacțiilor, spațiul de negociere tinde să se mute din anunț în discuția finală.

Diferența de ritm dintre segmente este și mai relevantă pentru poziționare. Apartamentele vechi au urcat la 2212 €/m², cu 13.67% față de martie 2025 și cu 0.55% față de februarie, dar apartamentele noi au ajuns la 2541 €/m², cu 23.65% peste anul trecut și cu 1.64% peste luna anterioară. Asta arată că presiunea de preț este concentrată mai ales în proiectele noi, unde marjele și costurile de livrare susțin cereri mai ferme la listare, însă tocmai acolo riscul de supraevaluare locală este mai ridicat dacă absorbția nu accelerează.

Cererea există, dar nu validează integral noile prețuri

În zona metropolitană București-Ilfov s-au înregistrat 4619 tranzacții cu unități individuale în martie, cu 11.82% sub nivelul din martie 2025, chiar dacă față de februarie au crescut cu 8.43%, conform ANCPI. Creșterea sezonieră față de luna anterioară arată că piața s-a mișcat mai bine decât în februarie, dar comparația cu anul trecut spune mai mult despre puterea reală a cererii: cumpărătorii sunt prezenți, însă selectivi și mai puțin dispuși să accepte orice preț.

La nivel național, volumul a fost de 13083 tranzacții, în scădere cu 10.66% față de aceeași lună din anul trecut și în creștere cu 17.13% față de februarie. Faptul că București-Ilfov scade ușor mai mult decât media țării arată că piața locală resimte mai intens combinația dintre prețuri deja ridicate și accesibilitate slăbită, deci nu mai este o piață în care impulsul de cumpărare să compenseze automat fiecare majorare de preț.

Creditarea se dezmorțește față de februarie, dar finanțarea rămâne mai slabă decât anul trecut

Operațiunile ipotecare pe unități individuale au ajuns la 2892 în București-Ilfov, cu 15.24% sub martie 2025, deși au urcat cu 25.3% față de februarie. Pentru interpretare, acest indicator măsoară fluxul juridic lunar asupra ipotecilor și poate include refinanțări, deci nu echivalează perfect cu achizițiile finanțate prin credit. Totuși, semnalul rămâne clar: finanțarea s-a activat sezonier, dar nu suficient cât să readucă piața la intensitatea de anul trecut.

La nivelul întregii țări au fost 7496 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 13.28% sub nivelul din aceeași perioadă a anului trecut și cu 18.07% peste februarie. Aici contează și contextul de cost al banilor: IRCC a coborât la 5.68% în trimestrul 1 din 2026 și va ajunge la 5.58% în trimestrul 2, ceea ce relaxează marginal povara ratelor, dar nu anulează efectul inflației încă ridicate, de 9.62% în ianuarie. Cu alte cuvinte, creditul devine puțin mai respirabil, însă nu suficient de ieftin încât să repornească rapid cererea solvabilă.

Accesibilitatea s-a deteriorat, iar asta limitează cât mai poate urca piața fără compromisuri

În ianuarie, salariul mediu net din zona metropolitană a fost de 1345.49 €, în creștere cu doar 2.5% față de aceeași lună a anului trecut. În același timp, în București erau necesare 1.65 salarii medii nete pentru un metru pătrat de apartament, față de 1.44 în ianuarie 2025 și 1.51 în decembrie 2025. Pentru apartamentele noi raportul a urcat la 1.85 salarii pe metru pătrat, iar pentru cele vechi la 1.61. Concluzia este directă: prețurile au avansat mult mai repede decât veniturile, iar această ruptură explică de ce volumele nu confirmă entuziasmul din anunțuri.

În paralel, oferta viitoare nu indică o comprimare rapidă a stocului. În februarie au fost emise 257 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale în București-Ilfov, cu 11.38% sub nivelul din februarie 2025, dar suprafața utilă autorizată a ajuns la 208311 m², cu 112.66% peste anul trecut. Asta sugerează mai puține autorizații, dar proiecte mai mari. Cum în trimestrul 4 din 2025 au fost finalizate 4830 locuințe, cu 4.26% sub anul 2024 și cu 11.41% sub trimestrul anterior, piața nu se confruntă cu un surplus imediat de livrări, însă are în pregătire suficientă ofertă încât prețurile să nu poată urca sănătos în absența unei cereri mai puternice.

Următoarele două luni favorizează selecția atentă, nu graba

Pentru cumpărătorii care caută locuință pentru uz propriu, aprilie și mai par mai favorabile pentru negociere decât pentru decizii impulsive. Datele arată că piața se mișcă mai bine primăvara față de februarie, dar rămâne sub nivelul de activitate din anul trecut, ceea ce înseamnă că proprietățile corect poziționate se vor vinde, iar cele împinse prea sus la preț vor sta mai mult. Prioritatea nu este să prindeți orice apartament înainte de o nouă scumpire, ci să separați ofertele solide de cele care au preluat integral optimismul vânzătorului.

Pentru vânzători, următoarele două luni pot fi bune doar dacă prețul de intrare este realist din prima. Faptul că listările cresc, dar tranzacțiile și ipotecile sunt încă sub martie 2025, arată că piața nu mai iartă testarea agresivă a prețului. Dacă aveți un apartament nou, avantajul de percepție există, însă exact acolo cumpărătorii sunt mai atenți la diferența dintre prețul cerut și utilitatea reală. Cine intră corect în piață are șanse bune să închidă, cine forțează nota riscă să piardă fereastra activă din aprilie și mai.

Pentru investitori, semnalul util nu este simpla creștere a prețului, ci compresia randamentului de intrare. Cu accesibilitatea deteriorată și cu terenurile intravilane și ipotecile pe terenuri încă sub nivelul de anul trecut, deși în revenire față de februarie, piața transmite că dezvoltarea și achiziția speculativă cer disciplină mai mare la prețul de intrare. În aprilie și mai, cele mai bune oportunități sunt mai degrabă în achiziții negociate sau în active care pot produce cash-flow imediat, nu în pariuri pe scumpiri rapide.