Piața imobiliară Buzău - ianuarie 2026: Lichiditate tăiată, ipoteci −33% și tranzacții −22%

Piața s-a răcit, dar nu „din cauza sezonului”, ci din cauza lipsei de bani

În județ, ianuarie 2026 a închis cu 46 de tranzacții cu unități individuale, cu 22.03% sub luna ianuarie din 2025, iar față de luna decembrie din 2025 căderea este de 47.73%. Da, ianuarie e de obicei mai slab, dar asta nu scuză aproape o înjumătățire față de luna anterioară. Concluzia este simplă: cererea solvabilă nu a intrat în 2026, a ieșit din piață.

Și nu, nu e „doar Buzăul”. La nivel național, ANCPI raportează 6323 tranzacții în ianuarie 2026, cu 25.03% sub luna ianuarie din 2025 și cu 54.41% sub luna decembrie din 2025. Când scade aproape la fel peste tot, nu ai o problemă de cartier, ai o problemă de ciclu: lumea amână decizia, iar cei care nu pot amâna negociază agresiv.

Creditul nu mai împinge piața, iar fără credit „prețul corect” nu există

În ianuarie 2026 au fost 29 de operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 32.56% sub luna ianuarie din 2025 și cu 49.12% sub luna decembrie din 2025, tot pe date ANCPI. Concluzia: finanțarea se subțiază mai repede decât tranzacțiile, deci piața se mută spre cash și spre cumpărători care nu au răbdare cu prețurile „de vitrină”.

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale sunt 4104 în ianuarie 2026, în scădere cu 30.23% față de luna ianuarie din 2025 și cu 52.64% față de luna decembrie din 2025. Asta se potrivește cu un context de cost al banilor încă ridicat: IRCC este 5.68% în trimestrul 1 din 2026, după 6.06% în trimestrul 4 din 2025, iar inflația a fost 9.76% în noiembrie 2025. Chiar dacă IRCC se mai relaxează spre 5.58% în trimestrul 2, nu e o „primăvară” a creditării, e cel mult o scădere a febrei. Concluzia rămâne: creditul nu accelerează, doar încetează să frâneze atât de brutal.

Terenurile arată o piață care tatonează, nu una care pornește motoarele

Pe intravilan, ai 247 tranzacții în ianuarie 2026, cu doar 5.73% sub luna ianuarie din 2025, dar cu 33.06% sub luna decembrie din 2025. Concluzia: interesul pentru teren nu a dispărut, însă ritmul real a fost umflat în decembrie și apoi s-a dezumflat imediat. Asta arată mai degrabă „aliniere de acte” la final de an decât o cerere nouă care intră hotărâtă în piață.

Mai interesant este pe finanțare: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane sunt 75, cu 11.94% peste luna ianuarie din 2025, dar cu 73.59% sub luna decembrie din 2025. Concluzia incomodă: există încă apetit de creditare pe teren în comparație cu începutul lui 2025, dar decembrie a fost o excepție, nu o bază de plecare. Dacă îți construiești planul pe „cum a fost în decembrie”, îți construiești planul pe o lună care minte.

Oferta viitoare e pe drum, iar asta pune presiune pe vânzătorii nerealisti

Pe partea de producție, INS arată că în decembrie 2025 au fost 59 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 103.45% peste decembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a urcat la 8277 m², cu 138.05% peste aceeași lună a anului anterior. Concluzia: pipeline-ul de ofertă a primit un impuls serios, chiar dacă nu se vede încă în anunțurile de azi. Când vine oferta, nu te întreabă dacă tu ai un preț „corect în cap”, te forțează să concurezi.

Și nu e doar pe hârtie: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 128 locuințe, cu 28% peste 2024 și cu 36.17% peste trimestrul 2 din 2025. Concluzia: există volum care intră sau urmează să intre în stoc, într-o piață care tocmai ți-a arătat că vinde mai rar și mai greu. În traducere cinică: dacă ești vânzător cu pretenții, timpul nu lucrează pentru tine.

Februarie și martie vor recompensa disciplina, nu speranța

Pentru cei care cumpără pentru locuire, următoarele două luni sunt bune doar dacă le folosești pentru a cere dovezi, nu promisiuni. Când ai tranzacții în scădere și ipoteci care cad mai repede decât vânzările, puterea trece la cumpărătorul pregătit: preaprobare, avans real și refuzul de a plăti „prima de vis” din anunț. În februarie și martie, negociezi pe lichiditate, nu pe emoție, pentru că piața tocmai a demonstrat că poate să stea pe loc.

Pentru vânzători, mesajul e crud: dacă nu ești obligat să vinzi, poți aștepta, dar nu te minți că piața îți datorează un preț. Cu 46 de tranzacții într-o lună și finanțare în retragere, cumpărătorii care rămân sunt mai puțini și mai pretențioși. În februarie și martie, câștigă cei care intră cu preț corect din prima și acceptă termeni clari; cei care „testează piața” vor doar să își consume timpul și să își ardă anunțul.

Pentru investitori, februarie și martie nu sunt despre „randamente perfecte”, ci despre selecție rece. Când creditarea nu împinge piața și oferta viitoare se conturează prin autorizații și finalizări, strategia sănătoasă este să cumperi doar dacă discountul acoperă riscul de lichiditate și costul banilor. Dacă nu găsești acel discount, stai pe cash și lași piața să îți aducă oportunități; altfel, vei fi doar încă un proprietar care descoperă că a cumpărat într-o piață care nu îl ajută să iasă.