Piața imobiliară Călărași - ianuarie 2026: Cerere pe credit în retragere, ipoteci -30,77%

Lichiditatea rămâne mică, iar piața nu accelerează

În ianuarie 2026 s-au înregistrat 19 tranzacții cu unități individuale, cu 24% sub nivelul din ianuarie 2025, iar față de luna decembrie din 2025 volumul a rămas neschimbat, semn că începutul de an nu a adus încă o relansare a cererii. Concluzia practică este că timpul de vânzare tinde să se prelungească, iar proprietățile corect poziționate la preț au un avantaj net față de cele „testate” în piață.

În oglindă, la nivel național, ianuarie 2026 a avut 6323 tranzacții, cu 25,03% mai puține față de ianuarie 2025 și cu 54,41% sub decembrie 2025. Această diferență mare față de luna anterioară arată un factor sezonier puternic la nivel de țară, dar scăderea față de aceeași lună din anul trecut confirmă un climat de prudență în decizie, util pentru a interpreta și dinamica locală: cumpărătorii se mișcă mai rar și mai selectiv, iar discountul devine mai ușor de obținut când există urgență la vânzare.

Finanțarea se contractă, ceea ce apasă pe cererea efectivă

Pe segmentul de unități individuale, operațiunile ipotecare au fost 9 în ianuarie 2026, cu 30,77% mai puține față de ianuarie 2025 și cu 43,75% sub luna decembrie din 2025. Chiar dacă acest indicator include și refinanțări sau modificări, direcția contează: mai puține operațiuni înseamnă mai puțin flux juridic asociat creditului, deci o cerere mai slabă sau mai dificil de convertit în tranzacții. În practică, vânzările dependente de credit sunt cele mai expuse la amânări, iar tranzacțiile rapide tind să vină de la cumpărători cu avans mare sau bani cash.

Și la nivelul României, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 4104, în scădere cu 30,23% față de ianuarie 2025 și cu 52,64% față de decembrie 2025. În acest context, IRCC a fost 5,68% în trimestrul 1 din 2026, după 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 2 din 2026 este anticipat 5,58%, deci presiunea pe costul variabil al creditului dă semne de relaxare, dar încă nu suficient cât să „deblocheze” cererea. Concluzia este că următoarele luni pot aduce interes mai mare, însă cumpărătorii vor rămâne sensibili la preț și la calitatea proprietății până când finanțarea devine predictibilă.

Pe terenuri, scăderea ipotecilor indică blocaj de investiții, nu doar sezon

În ianuarie 2026 au fost 56 tranzacții cu terenuri intravilane, cu 33,33% sub ianuarie 2025 și cu 20% sub decembrie 2025. Asta sugerează că apetitul pentru „stocare” de teren sau inițiere de proiecte mici este mai redus, ceea ce poate tempera presiunea de creștere pe prețurile terenurilor pe termen scurt și poate deschide ferestre de negociere pentru cumpărătorii bine pregătiți.

Semnalul devine și mai puternic în finanțare: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 29, cu 86,06% sub ianuarie 2025 și cu 53,97% sub decembrie 2025. O cădere atât de amplă indică fie amânarea investițiilor care folosesc terenul drept garanție, fie o înăsprire a prudenței în creditare și în asumarea de proiecte. Concluzia practică este că, dacă ești cumpărător de teren pentru construcție, ai șanse mai mari să obții condiții bune acum decât într-un val de revenire al finanțării.

Oferta viitoare se conturează mai puternic, dar efectul nu e imediat

Pe partea de pipeline, decembrie 2025 a adus 39 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 44,44% peste decembrie 2024 și cu 25,81% peste noiembrie 2025, iar suprafața utilă autorizată a urcat la 9096 m², cu 147,04% față de decembrie 2024 și cu 77,93% față de noiembrie 2025. Concluzia este că există intenție de dezvoltare și potențial de creștere a ofertei, ceea ce limitează riscul de supraîncălzire a prețurilor, însă impactul asupra pieței de tranzacții se vede cu întârziere, pe măsură ce proiectele chiar intră în execuție și livrare.

În același timp, la trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 74 locuințe, cu 28,85% mai puține față de 2024, dar cu 48% peste trimestrul 2 din 2025. Mesajul combinat este că livrările recente au fost sub ritmul de anul trecut, însă există o revenire secvențială, iar autorizațiile cresc puternic, deci oferta poate deveni mai vizibilă pe parcursul anului. Pentru cumpărător, asta înseamnă că graba de a „prinde ultimul apartament” nu este neapărat justificată, iar pentru vânzător înseamnă că va concura tot mai mult cu alternative noi, mai ales dacă piața pe credit rămâne selectivă.

Recomandări pentru februarie și martie pe baza semnalelor actuale

Pentru cumpărători finali, februarie și martie sunt luni în care merită să forțezi negocierea, nu să forțezi decizia: volumele sunt încă joase, iar scăderea finanțării sugerează competiție mai mică pentru proprietățile care nu sunt „premium”. Intră la vizionări cu preaprobarea pregătită, cere clarificări complete pe acte și folosește timpul în favoarea ta, deoarece probabilitatea de contraofertă crește într-o piață cu tranzacții puține și ipoteci în scădere; dacă depinzi de dobândă variabilă, ia în calcul că IRCC a coborât în trimestrul 1 din 2026 și este așteptat ușor mai jos în trimestrul 2, ceea ce ajută marginal bugetul, dar nu schimbă regulile de prudență.

Pentru vânzători, februarie și martie cer disciplină de preț și prezentare: cu doar 19 tranzacții în ianuarie și cu finanțarea mai slabă, cumpărătorii care pot închide rapid vor cere argumente clare pentru preț. Dacă nu ai flexibilitate, investește în „curățarea” riscului perceput, adică documente complete, intabulare fără surprize și o poziționare realistă față de alternative, fiindcă pipeline-ul de ofertă sugerat de autorizațiile în creștere poate ridica standardul pieței pe parcursul anului.

Pentru investitori, februarie și martie sunt potrivite pentru acumulare selectivă, cu condiția să cumperi sub prețul de piață și să ai o strategie defensivă de cash-flow: scăderea ipotecilor, mai ales pe terenuri, indică investiții amânate și posibilități de negociere mai bune, dar lichiditatea mică prelungește ieșirea. Caută active care pot fi închiriate imediat sau terenuri cu parametri urbanistici clari, evită proiectele care depind strict de revânzare rapidă și planifică un scenariu în care cererea pe credit își revine gradual, nu brusc.