Piața imobiliară Caraș-Severin - ianuarie 2026: Lichiditatea se rupe, ipotecile cad 48,28%

Când tranzacțiile se evaporă, prețul devine negociabil sau irelevant

În ianuarie 2026, județul a închis doar 49 de tranzacții cu unități individuale, cu 26,87% mai puține decât în ianuarie 2025 și cu o prăbușire de 48,96% față de luna decembrie din 2025, potrivit ANCPI. Concluzia nu este „se vinde mai puțin”, ci că piața intră într-o zonă în care proprietățile stau mai mult, iar prețul cerut începe să fie testat dur de piață: cine nu acceptă realitatea lichidității mici riscă să nu mai vândă deloc, nu doar să vândă mai ieftin.

Semnalul local nu este izolat. La nivel național, România a avut 6.323 tranzacții, în scădere cu 25,03% față de ianuarie 2025 și cu 54,41% sub decembrie 2025, tot din datele ANCPI. Concluzia practică este că nu vorbim doar de o problemă de „zonă”, ci de un climat de piață care penalizează tranzacțiile în general; într-un astfel de context, proprietățile medii, fără diferențiatori clari, sunt primele care rămân blocate.

Finanțarea se retrage mai repede decât cererea și asta schimbă regulile jocului

În ianuarie 2026 s-au înregistrat 15 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 48,28% sub ianuarie 2025 și cu 44,44% mai puține decât în decembrie 2025, conform ANCPI. Concluzia cheie este că piața nu doar încetinește, ci își pierde combustibilul: când ipotecile scad mai abrupt decât tranzacțiile, crește ponderea cumpărătorilor cu cash sau cu finanțare deja aprobată, iar vânzătorii sunt împinși spre concesii mai rapide, mai ales la proprietățile unde evaluarea bancară ar fi fost oricum o frână.

La nivel național, 4.104 operațiuni ipotecare pe unități individuale înseamnă o scădere de 30,23% față de ianuarie 2025 și un recul de 52,64% față de decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia este că finanțarea intră într-o fază de selecție: nu dispare complet, dar devine mai rară, mai lentă și mai sensibilă la risc. În acest decor, chiar și o relaxare ușoară a IRCC, de la 6,06% în trimestrul 4 din 2025 la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, poate să nu se vadă imediat în tranzacții, pentru că decizia rămâne dominată de incertitudine și de costul total al vieții, în condițiile în care inflația a urcat spre 9,76% în octombrie și noiembrie 2025.

Terenurile arată o piață împărțită între prudență și pariuri pe termen lung

Pe intravilan, s-au făcut 90 de tranzacții în ianuarie 2026, cu 10,89% sub ianuarie 2025 și cu 25,62% sub decembrie 2025, potrivit ANCPI. Concluzia este că apetitul pentru proiecte noi sau pentru repoziționări imobiliare se temperează, dar nu se rupe ca pe segmentul unităților individuale; terenurile rămân o opțiune pentru cei care pot aștepta, însă lichiditatea mai mică înseamnă că ieșirea rapidă din investiție devine mai riscantă.

Paradoxul lunii este pe ipotecile de intravilan: 39 de operațiuni ipotecare, cu 18,18% peste ianuarie 2025, dar cu 37,1% sub decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia nu este optimism, ci polarizare: o parte dintre cumpărători își securizează finanțarea pentru teren chiar când tranzacțiile totale scad, semn că se fac planuri pe termen mai lung sau se restructurează credite. Pentru piața rezidențială, asta e un avertisment: capitalul caută opțiuni „mai ieftine la intrare”, dar nu garantează că va susține rapid vânzările de locuințe existente.

Oferta viitoare pare să se strângă, dar asta nu salvează vânzarea pe termen scurt

Pe final de 2025, semnalele din construcții au fost de frână puternică: în decembrie au fost doar 5 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 58,33% sub decembrie 2024 și cu 73,68% sub noiembrie 2025, iar suprafața utilă autorizată, 1.081 m², a fost cu 37,69% mai mică decât în decembrie 2024 și cu 76,94% sub noiembrie (INS). Concluzia este că pipeline-ul de proiecte noi se subțiază, ceea ce poate limita presiunea de ofertă în viitor; însă în următoarele luni nu ajută vânzătorii blocați acum, pentru că problema imediată este cererea care nu intră în piață sau intră doar la discount.

În același timp, livrările deja pornite încă împing stocul în piață: în trimestrul 3 din 2025 au fost finalizate 53 de locuințe, cu 51,43% peste 2024 și cu un salt de 381,82% față de trimestrul 2 din 2025. Concluzia este un risc de sincronizare: intră unități finalizate într-un moment în care tranzacțiile și ipotecile slăbesc, ceea ce poate forța reduceri mai vizibile la proprietățile care concurează direct cu „nou și liber la mutare”.

Puterea de cumpărare locală nu vine cu un impuls salvator: salariul mediu net din noiembrie 2025 a fost de 874,42 €, cu doar 0,6% peste noiembrie 2024 și cu 0,73% sub octombrie (INS). Concluzia este că piața nu poate miza pe venituri în accelerare pentru a absorbi rapid stocul; orice recuperare în februarie și martie va depinde mai mult de încredere, de preț corect și de acces efectiv la credit decât de „salarii mai mari”.

Februarie și martie sunt luni de filtrare dură a prețului și a calității

Pentru cumpărători, februarie și martie arată ca o fereastră de negociere, dar numai dacă intri pregătit: în ianuarie s-a văzut cât de repede se subțiază piața când finanțarea încetinește, iar scăderile abrupte față de decembrie indică un început de an cu puține tranzacții ferme. Concluzia de protecție a capitalului este să tratezi fiecare proprietate ca pe un stres-test: verifică lichiditatea zonei, istoricul de listare și marja de negociere, pentru că într-o piață rară, o „afacere bună” poate fi de fapt o proprietate greu vandabilă la ieșire.

Pentru vânzători, următoarele două luni nu iartă supraevaluarea: când tranzacțiile și ipotecile cad simultan, cumpărătorii rămași sunt cei mai sensibili la risc și la preț. Concluzia operațională este să vinzi pe criteriul certitudinii, nu al speranței: dacă ai nevoie de timp scurt de vânzare, calibrează prețul la nivelul la care atragi vizionări reale și oferte, altfel riști să intri în martie cu aceeași proprietate, dar cu un semnal de „stă de mult”, care slăbește poziția la negociere.

Pentru investitori, februarie și martie sunt despre disciplină și scenarii: scăderea puternică a operațiunilor ipotecare pe unități individuale sugerează că exit-ul prin revânzare rapidă devine mai dificil, iar intrările trebuie condiționate de discount și de randament verificabil, nu proiectat. Concluzia de protecție a capitalului este să favorizezi activele cu cerere de închiriere defensivă și costuri predictibile și să eviți pariurile pe apreciere rapidă; o reducere ușoară a IRCC în trimestrul următor nu este suficientă, de una singură, ca să repornească o piață care a rămas fără volum.