Piața imobiliară Cluj - ianuarie 2026: Prețurile urcă 8,47%, dar tranzacțiile cad 26,68%

Prețurile cresc pe hârtie, dar piața nu mai validează optimismul

În oraș, prețul mediu de listare a ajuns la 3254 €/m², în creștere cu 8,47% față de luna ianuarie din 2025, iar față de luna decembrie din 2025 a mai bifat un plus timid de 0,59% (Indicele Imobiliare). Concluzia e simplă și incomodă: vânzătorii cer mai mult, dar asta nu înseamnă că și încasează mai mult; înseamnă doar că refuză să accepte schimbarea de regim.

Segmentarea confirmă că nu e vorba de o piață „sănătoasă”, ci de una rigidă. Apartamentele vechi urcă la 3245 €/m², cu 9,67% peste luna ianuarie din 2025, iar cele noi sunt la 3357 €/m², cu doar 5,63% peste luna ianuarie din 2025 (Indicele Imobiliare). Concluzia: vechiul se umflă mai repede decât noul, adică plătești tot mai mult pentru depreciere fizică, nu pentru valoare adăugată.

Diferența mică între nou și vechi, raportată la riscurile reale (calitate, parcări, costuri de mentenanță, timp de livrare), spune că piața taxează insuficient incertitudinea. Într-un climat cu inflație ridicată în a doua parte din 2025 (9,76% în octombrie și noiembrie) și cu IRCC la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, prețul nu ar trebui să fie „scut”, ci să fie prima variabilă care cedează când finanțarea și încrederea se contractă. Nu cedează încă, deci blocajul se acumulează.

Volumul se prăbușește, deci piața își pierde lichiditatea exact când se laudă cu prețul

În județ au fost 316 tranzacții cu unități individuale, cu 26,68% mai puține decât în luna ianuarie din 2025 (ANCPI). Concluzia: piața nu are o problemă de „ofertă insuficientă”, are o problemă de conversie, adică pretenții mari întâlnesc bugete și creditare mai strânse.

Față de luna decembrie din 2025, scăderea este de 65,04% (ANCPI). Da, sezonul contează, dar nu scuza totul; o astfel de cădere arată cât de mult depinde piața de ferestre scurte de decizie și de tranzacții împinse la final de an. Când dispare presiunea de calendar, rămâne realitatea: puțini cumpărători dispuși să semneze la prețurile cerute.

La nivel național, au fost 6323 tranzacții, în scădere cu 25,03% față de luna ianuarie din 2025 (ANCPI). Concluzia: nu e „ceva local”, ci o piață care încetinește peste tot, iar Clujul doar își joacă rolul clasic, încearcă să rămână scump când restul țării devine precaută. Problema e că nimeni nu e obligat să plătească legenda.

Finanțarea scade, iar fără credit „cererea” devine doar talk-show

Operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 286 în județ, cu 16,86% sub luna ianuarie din 2025 (ANCPI). Ține minte ce măsoară indicatorul: flux lunar juridic, include și refinanțări, nu e stoc. Concluzia tot nu se schimbă: mai puține ipoteci în mișcare înseamnă mai puțini cumpărători care pot transforma intenția în contract.

Față de luna decembrie din 2025, operațiunile ipotecare au scăzut cu 52,41% (ANCPI). Asta taie din piață exact combustibilul care susține prețurile mari. Chiar dacă IRCC coboară de la 6,06% în trimestrul 4 din 2025 la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, iar în trimestrul 2 din 2026 e estimat la 5,58%, nu vorbim de o ieftinire care să resusciteze apetitul peste noapte. Concluzia: creditul nu mai este „soluția universală”, e doar un filtru mai dur.

Național, operațiunile ipotecare sunt 4104, în scădere cu 30,23% față de luna ianuarie din 2025 (ANCPI). Concluzia: scăderea finanțării e generalizată, deci nu te baza pe ideea că „la Cluj merge altfel”. Merge altfel doar la prețul cerut; la bani reali, trendul e același.

Terenurile și autorizațiile arată frână la viitoarea ofertă, dar asta nu salvează prețul de azi

Pe terenuri intravilane, județul are 533 tranzacții, cu 20,92% sub luna ianuarie din 2025 (ANCPI), iar operațiunile ipotecare sunt 431, cu 18,83% sub luna ianuarie din 2025 (ANCPI). Concluzia: dezvoltarea nu moare, dar își pierde ritmul și încrederea; când terenul nu se tranzacționează și nu se ipotechează, proiectele se amână sau se micșorează.

Față de luna decembrie din 2025, căderile sunt brutale: tranzacțiile de terenuri -67,16% și ipotecile pe terenuri -58,24% (ANCPI). Sezonalitatea există, dar concluzia rămâne: lanțul de producție al locuințelor încetinește exact când piața finală nu mai absoarbe ușor. Asta poate reduce oferta viitoare, dar nu justifică automat orice preț cerut azi, pentru că cererea efectivă e cea care plătește, nu planurile de pe hârtie.

În decembrie 2025 au fost 86 autorizații rezidențiale, cu 22,86% peste decembrie 2024, dar suprafața utilă autorizată totală a fost doar 26047 m², cu 51,08% sub decembrie 2024 (INS). Concluzia: se emit mai multe aprobări, dar pentru proiecte mai mici; dezvoltatorii își reduc expunerea, nu accelerează. Iar dacă te bazezi pe „nu se mai construiește, deci prețurile doar urcă”, ignoră că piața poate rămâne scumpă și totuși blocată.

Și nu, livrările nu arată o abundență care să sperie prețul: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 525 locuințe, cu 54,97% mai puține decât în 2024 și cu 59,98% sub trimestrul 2 din 2025. Concluzia: oferta nouă livrată se subțiază, dar asta împinge piața spre selecție dură, nu spre euforie; cumpărătorii devin mai atenți și penalizează calitatea slabă și amplasările mediocre.

Accesibilitatea se degradează, iar mitul „salariile țin pasul” nu mai ține

Salariul mediu net în județ a fost 1330,51 € în noiembrie 2025, cu 6,02% peste noiembrie 2024 (INS). Sună bine până îl pui lângă prețuri: în Cluj-Napoca îți trebuie 2,41 salarii medii nete pentru un metru pătrat de apartament, față de 2,31 în noiembrie 2024 (Minside). Concluzia: veniturile cresc, dar prețul crește suficient cât să îți mănânce progresul; accesibilitatea se înrăutățește, nu se repară.

La apartamentele noi, indicatorul e 2,45 salarii pentru 1 m², mai bine decât 2,5 în noiembrie 2024, dar neschimbat față de luna octombrie 2025 (Minside). Concluzia: noul nu a devenit brusc „ieftin”, doar a fost temporar ajutat de creșteri de venit și de dinamica diferită a listărilor; dacă finanțarea rămâne scumpă și volumul mic, avantajul se evaporă rapid.

La vechi, rămâi la 2,41 salarii pentru 1 m², în creștere față de 2,29 în noiembrie 2024 (Minside). Concluzia: dacă plătești preț de Cluj pentru bloc vechi, plătești și pentru iluzia că „se vinde oricum”. Doar că în ianuarie nu s-a vândut „oricum”; s-a vândut mult mai puțin, iar asta se vede în negocieri, nu în anunțuri.

Următoarele două luni vor fi despre negociere, nu despre validarea prețului

Pentru cumpărători, februarie și martie sunt bune doar dacă îți place realitatea: volumul mic și scăderea ipotecilor îți dau spațiu de negociere, mai ales la proprietăți unde vânzătorul „testează piața” la preț de vârf. Nu te uita hipnotizat la 3254 €/m² din anunțuri; uită-te la ce stă la vânzare de săptămâni și folosește scăderea activității ca argument. Dacă depinzi de credit, ia în calcul că IRCC rămâne ridicat chiar dacă scade ușor, deci diferența o faci la preț, nu la dobândă.

Pentru vânzători, februarie și martie nu sunt despre „mai aștept puțin și mai pun 2%”. Piața tocmai ți-a spus că lichiditatea e jos, iar 316 tranzacții într-o lună slabă nu te ajută dacă tu ești supraevaluat. Dacă vrei să vinzi, prețul trebuie să fie defensiv și corelat cu alternativele reale, nu cu vecinul care încă visează la 2021. Dacă nu ești dispus să ajustezi, asumă-ți că vinzi mai târziu și, posibil, tot cu discount, doar că pierzi timp.

Pentru investitori, februarie și martie sunt perioade de selecție crudă: randamentele nu se îmbunătățesc când prețul urcă și volumul cade, ci când cumperi sub prețul de listare și când zona îți susține chiria fără povești. Scăderea tranzacțiilor și a ipotecilor îți arată un lucru: exit-ul poate deveni mai lent. Dacă planul tău depinde de revânzare rapidă, ești în direcția greșită; dacă planul tău depinde de cashflow și ai negociat dur, piața îți poate oferi oportunități tocmai din rigiditatea altora.