Piața imobiliară Constanța - ianuarie 2026: Prețuri încăpățânate, tranzacții -41,59% și ipoteci -52,07%

Prețul urcă marginal, dar devine un plafon, nu o validare

În ianuarie 2026, prețul mediu de listare al apartamentelor a ajuns la 1.944 €/m², cu 9,83% peste ianuarie 2025, dar practic neschimbat față de luna anterioară, cu doar +0,05% (indicele Imobiliare). Concluzia este tensionată: piața nu mai are energie să împingă în sus, iar stabilitatea nu e semn de sănătate, ci de blocaj la un nivel care cere justificare prin cerere reală.

Separarea dintre vechi și nou amplifică riscul de supraevaluare în anumite segmente. Apartamentele vechi au urcat la 1.928 €/m², cu 10,93% peste ianuarie 2025 și +0,63% față de luna anterioară, în timp ce apartamentele noi au ajuns la 2.065 €/m², dar cu doar 4,77% peste ianuarie 2025 și +0,34% față de luna anterioară (indicele Imobiliare). Când vechiul accelerează mai tare decât noul, mesajul este că oamenii caută „mai ieftin” pe hârtie, însă împing prețurile tocmai în zona unde marja de negociere ar trebui să fie mai mare.

Acest tip de creștere, sprijinită mai mult de așteptări decât de tranzacții, pregătește terenul pentru corecții prin discount, nu neapărat prin scăderi oficiale de preț. În lunile următoare, piața va testa cine cedează primul: vânzătorul prin negocieri mai dure sau cumpărătorul prin acceptarea unui cost total mai mare, într-un context de dobânzi încă ridicate, cu IRCC la 5,68% în trimestrul 1 din 2026.

Lichiditatea s-a rupt, iar asta lovește direct în puterea de negociere

În județ, în ianuarie 2026 s-au înregistrat 337 tranzacții cu unități individuale, cu 41,59% mai puține decât în ianuarie 2025 și cu 54,52% sub luna decembrie din 2025 (ANCPI). Concluzia este simplă și dură: piața nu mai are volum suficient ca să susțină prețurile prin competiție între cumpărători; în lipsa volumului, fiecare proprietate devine o negociere separată, iar timpul de vânzare devine arma ascunsă a cumpărătorului.

Comparația cu restul țării confirmă că nu e doar o problemă locală, ci un regim de piață. La nivel național au fost 6.323 tranzacții, cu 25,03% sub ianuarie 2025 și cu 54,41% sub decembrie 2025 (ANCPI). Dacă peste tot se contractă, nu poți miza pe „cumpărători veniți din altă parte” ca să salveze rapid prețurile dintr-un oraș; în astfel de episoade, capitalul devine selectiv și cere discount sau condiții mai bune.

Scăderea atât de adâncă față de luna anterioară arată că finalul de an a fost, probabil, o perioadă de „curățare” a tranzacțiilor, iar ianuarie a rămas fără combustibil. Asta mută riscul din zona de preț în zona de execuție: poți lista la 1.944 €/m², dar probabilitatea să închizi rapid scade, iar costul de oportunitate crește în fiecare săptămână de așteptare.

Creditul s-a strâns, iar piața fără ipoteci devine o piață cu discount

Indicatorul care arată dacă piața „respiră” prin finanțare a cedat puternic. În ianuarie 2026 au fost 208 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 52,07% sub ianuarie 2025 și cu 48,39% sub decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia este că o parte din cerere a fost fie amânată, fie eliminată, iar cumpărătorul cu credit devine mai rar și mai pretențios, ceea ce împinge piața spre tranzacții cu avans mai mare și negocieri mai agresive.

La nivel național, ianuarie a adus 4.104 operațiuni ipotecare, cu 30,23% sub ianuarie 2025 și cu 52,64% sub decembrie 2025 (ANCPI). Când scăderea pe județ e mai severă decât în țară, riscul local crește: cererea solvabilă se comprimă mai rapid, iar orice preț rigid se transformă în proprietate „stoc”, adică listată mult timp și vulnerabilă la tăieri ulterioare.

Contextul de cost al banilor nu ajută o revenire rapidă: IRCC a coborât la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și este estimat la 5,58% în trimestrul 2, o relaxare modestă care nu repară peste noapte accesibilitatea, mai ales după un 2025 cu inflație ridicată, aproape 9,76% în noiembrie. Concluzia practică este că piața poate rămâne blocată chiar și dacă dobânzile scad ușor, pentru că încrederea și eligibilitatea se refac lent.

Terenurile confirmă frâna: se taie tranzacțiile, se taie și finanțarea

Pe terenuri intravilane, ianuarie 2026 arată aceeași fractură de lichiditate: 518 tranzacții, cu 31,93% sub ianuarie 2025 și cu 60,22% sub decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia este că apetitul pentru proiecte sau extinderi s-a răcit vizibil, iar asta lovește în lanțul de dezvoltare: când terenul nu se mișcă, multe decizii de investiție sunt puse pe pauză.

Și finanțarea pe terenuri se contractă: 325 operațiuni ipotecare, cu 39,02% sub ianuarie 2025 și cu 58,28% sub decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia este că nu doar cumpărătorul final devine prudent, ci și investitorul care de obicei folosește leverage; când creditul se retrage, piața rămâne dependentă de cash, iar cash-ul cere randament sau discount.

Oferta viitoare se umflă, dar cererea de azi nu o poate înghiți

Pe partea de pipeline, decembrie 2025 a venit cu un semnal puternic de ofertă în județ: 112 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 53,42% peste decembrie 2024 și +17,89% față de noiembrie 2025, iar suprafața utilă autorizată a explodat la 42.958 m², cu 237,72% peste decembrie 2024 și +160% față de noiembrie (INS). Concluzia este incomodă: se pregătește mai multă ofertă exact când cererea finanțată se contractă, ceea ce crește riscul de concurență între proiecte și de presiune pe discounturi comerciale.

În același timp, livrările recente nu sugerează o piață care absoarbe ușor: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 896 locuințe, cu 2,08% sub 2024 și cu 23,09% sub trimestrul 2 din 2025. Concluzia este că fluxul de finalizări nu accelerează suficient ca să „normalizeze” prețurile prin volum, dar poate amplifica tensiunea dacă proiectele autorizate intră pe piață într-un moment de cerere fragilă.

Pe accesibilitate, semnalul e de deteriorare lentă, dar persistentă. În noiembrie 2025, salariul mediu net în județ a fost 974,49 €, aproape neschimbat față de noiembrie 2024, cu +0,19%, iar pentru un metru pătrat de apartament erau necesare 1,98 salarii medii nete, față de 1,76 în noiembrie 2024 (INS, Minside). Concluzia este că piața a crescut mai repede decât puterea de cumpărare, iar într-o perioadă cu tranzacții puține, această diferență se corectează de obicei prin negocieri, nu prin noi maxime de preț.

Februarie și martie sunt luni de selecție dură, nu de euforie

Pentru cei care cumpără pentru locuire, februarie și martie arată ca o fereastră bună doar dacă intri disciplinat: piața are prețuri ridicate, dar volum redus și credit mai puțin, deci ai mai multă putere la negociere decât sugerează anunțurile. Protejează-te cerând reducere reală, condiționată de termene clare și verificări tehnice, pentru că prăbușirea de volum din ianuarie indică proprietăți care vor începe să acumuleze „zile pe piață”, iar asta se monetizează în discount.

Pentru vânzători, următoarele două luni sunt despre prevenirea blocajului: dacă prețul nu este calibrat din start, riscul nu este doar să vinzi mai târziu, ci să fii forțat să tai mai mult după ce anunțul se uzează. Într-o piață în care tranzacțiile au căzut și ipotecile s-au înjumătățit față de aceeași lună a anului trecut, strategia care protejează capitalul este să vinzi înainte să se vadă presiunea în lanț, mai ales dacă apar pe piață noi proiecte pe fondul valului de autorizații din decembrie.

Pentru investitori, februarie și martie sunt luni de filtrare brutală: fără un randament defensiv și fără plan de cash-flow, intrarea devine speculație pe revenirea creditului. Scăderea operațiunilor ipotecare și pe unități individuale, și pe terenuri sugerează că leverage-ul se retrage, iar într-un astfel de climat cele mai riscante sunt achizițiile la preț „de listă” și cele care depind de revânzare rapidă; protecția capitalului vine din achiziții doar la discount, cu chirie care acoperă confortabil costul finanțării și cu rezerve pentru câteva luni de vacanță sau renegociere.