Piața imobiliară Constanța - martie 2026: Prețuri +9.69%, tranzacții -33.44%, piață mai selectivă

Prețurile cresc, dar piața nu mai validează orice pretenție

În martie 2026, prețul mediu de listare al apartamentelor din Constanța a ajuns la 1981 €/m², în creștere cu 9.69% față de aceeași lună a anului trecut și cu 0.3% față de luna februarie. Concluzia utilă nu este doar că piața rămâne pe plus, ci că avansul anual se păstrează chiar și într-un context în care volumul de tranzacții nu confirmă aceeași forță de absorbție. Asta înseamnă că piața este încă susținută la nivel de ofertă, dar validarea prin vânzări s-a îngustat.

Diferența dintre segmente este relevantă pentru negociere. Apartamentele vechi au urcat la 1964 €/m², cu 10.84% peste martie 2025 și cu 0.56% peste februarie 2026, în timp ce apartamentele noi au ajuns la 2096 €/m², cu un avans de 3.61% față de aceeași perioadă din anul trecut și de 0.48% față de luna anterioară. Practic, segmentul vechi a avut o dinamică de preț mai agresivă decât cel nou, ceea ce sugerează că o parte din cerere s-a mutat spre produse mai accesibile ca preț total, nu neapărat spre proiecte noi.

Scăderea tranzacțiilor arată că piața s-a mutat din expansiune în filtrare

În județul Constanța s-au înregistrat 623 de tranzacții cu unități individuale în martie 2026, cu 33.44% sub nivelul din martie 2025, chiar dacă față de februarie 2026 volumul a crescut cu 24.35%. Creșterea de la o lună la alta arată o revenire de sezon și un ritm mai bun decât în februarie, dar comparația cu anul trecut rămâne semnalul important: lichiditatea pieței construite este semnificativ mai slabă, iar asta reduce spațiul pentru supraevaluare la vânzare.

La nivel național, piața a avut 13083 de tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 10.66% față de aceeași lună a anului trecut și în creștere cu 17.13% față de februarie. Constanța a mers deci mai slab decât media țării pe indicatorul de volum, ceea ce spune că problema locală nu este doar una de sezonalitate, ci una de accesibilitate și selectivitate a cererii.

Creditarea încă ține piața activă, dar nu suficient cât să repornească lichiditatea

Numărul de operațiuni ipotecare pe unități individuale a urcat în județul Constanța la 482 în martie 2026, cu 8.07% peste martie 2025 și cu 53.5% peste februarie 2026. Acest indicator nu măsoară doar credite noi, ci întreaga activitate juridică asupra ipotecilor, inclusiv refinanțări sau modificări, însă direcția lui rămâne utilă: finanțarea nu s-a blocat. În plus, IRCC a coborât de la 5.68% în trimestrul 1 din 2026 la 5.58% în trimestrul 2, ceea ce reduce marginal presiunea pe rate și poate susține deciziile amânate în aprilie și mai.

Totuși, comparația cu țara arată o particularitate locală importantă. La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7496, în scădere cu 13.28% față de aceeași perioadă a anului trecut, deși au crescut cu 18.07% față de februarie. Faptul că în Constanța ipotecile urcă, dar tranzacțiile rămân mult sub nivelul de anul trecut, indică o piață în care finanțarea există, însă cumpărătorii o folosesc mai prudent și mai selectiv decât într-o fază de expansiune clară.

Accesibilitatea s-a deteriorat, iar oferta viitoare pare să încetinească

Presiunea reală din piață vine din accesibilitate. În ianuarie 2026, salariul mediu net din județ a fost de 951.82 €, în scădere cu 1.88% față de ianuarie 2025 și cu 9.22% față de decembrie 2025. În același timp, pentru achiziția unui metru pătrat de apartament în Constanța au fost necesare 2.04 salarii medii nete, față de 1.82 în ianuarie 2025 și 1.85 în decembrie 2025. Pentru apartamentele noi indicatorul a urcat la 2.17, iar pentru cele vechi la 2.03. Concluzia este directă: chiar dacă dobânzile nu se deteriorează, puterea de cumpărare a slăbit suficient cât să explice de ce cererea nu mai poate susține ritmul de preț prin volum.

Pe partea de ofertă viitoare, semnalul este de restrângere, nu de expansiune. În februarie 2026, județul Constanța a avut doar 47 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 54.81% sub februarie 2025 și cu 29.85% sub ianuarie 2026, iar suprafața utilă autorizată a scăzut la 11100 m², cu 63.25% față de aceeași lună a anului trecut și cu 30.7% față de luna anterioară. Chiar dacă în trimestrul 4 din 2025 au fost finalizate 1220 de locuințe, cu 1.33% peste anul 2024 și cu 36.16% peste trimestrul 3, impulsul de livrare existent nu pare să fie urmat de un nou val puternic de dezvoltare. Asta limitează riscul unei suprasaturi rapide, dar nu rezolvă problema accesibilității pe termen scurt.

În aprilie și mai câștigă cei care intră cu preț și timing corect

Pentru cumpărătorii care caută locuință pentru uz propriu, aprilie și mai pot fi luni bune de execuție doar dacă negociază pornind de la lichiditatea slabă, nu de la prețurile cerute. Faptul că piața are prețuri mai mari, dar mult mai puține tranzacții decât în aceeași perioadă a anului trecut, înseamnă că cele mai bune oportunități vor apărea la proprietățile care stau în piață și la vânzătorii care trebuie să închidă rapid. Dacă finanțarea este deja aprobată, avantajul este mai mare acum decât într-o piață în care volumul ar confirma integral creșterea de preț.

Pentru vânzători, următoarele două luni favorizează strategia realistă, nu testarea agresivă a pieței. Segmentul vechi a crescut mai repede decât segmentul nou, însă scăderea puternică a tranzacțiilor arată că piața pedepsește repede prețul greșit. Cine intră în aprilie sau mai cu un preț aliniat la concurență și cu marjă de negociere controlată are șanse mai bune să vândă înainte ca accesibilitatea slabă să reducă și mai mult baza de cumpărători activi.

Pentru investitori, semnalul nu este de retragere totală, ci de selecție mult mai severă. Terenurile intravilane au avut în martie 1248 tranzacții, cu 56.39% peste februarie, iar operațiunile ipotecare pe acest segment au urcat la 499, cu 37.47% peste luna anterioară, semn că există încă mișcare în anticiparea unor poziționări viitoare. Totuși, cum autorizațiile și suprafața autorizată s-au contractat puternic, iar inflația rămâne ridicată la 9.62% în ultima citire disponibilă, intrările bune în aprilie și mai sunt cele bazate pe discount real, randament clar și orizont de deținere suficient pentru a traversa o piață mai lentă.