Piața imobiliară Covasna - martie 2026: Tranzacții în creștere, ipoteci în recul cu 26,67%

Volumul rezistă, dar rezistența nu înseamnă siguranță

În martie, piața construită din Covasna a ajuns la 71 de tranzacții cu unități individuale, peste nivelul din aceeași lună a anului trecut și ușor peste februarie. La prima vedere, acesta este un semn de stabilizare. În realitate, faptul că avansul local apare într-un moment în care la nivel național s-au înregistrat 13083 de tranzacții, în scădere cu 10,66% față de aceeași lună din anul trecut, arată mai degrabă o piață care se decuplează temporar de slăbiciunea generală, nu una care a intrat într-un nou ciclu de expansiune.

Concluzia importantă este că lichiditatea există, dar este subțire și vulnerabilă. O creștere de 1,43% față de luna februarie nu confirmă accelerare, ci doar faptul că piața nu s-a blocat. Când dinamica locală este modest pozitivă, iar fundalul național rămâne negativ, riscul pentru următoarele două luni este ca orice slăbire a cererii finanțate sau orice întârziere a deciziilor de cumpărare să lovească rapid volumul vizibil din piață.

Creditarea dă primul semnal de avertizare

Adevăratul punct de inflexiune nu vine din tranzacții, ci din finanțare. În martie au fost 22 de operațiuni ipotecare pe unități individuale în Covasna, cu 22,22% peste aceeași lună din 2025, dar cu un recul sever față de februarie. Această combinație este periculoasă pentru că arată că impulsul anual încă se vede în statistici, însă impulsul imediat se stinge exact acolo unde contează pentru susținerea cererii solvabile.

Mai exact, scăderea de 26,67% față de luna anterioară transmite că o parte din cumpărători fie amână finanțarea, fie nu mai trec atât de ușor de filtrul bancar. Chiar dacă IRCC a coborât la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și va coborî ușor la 5,58% în trimestrul 2, costul total al banilor rămâne apăsat de inflația încă ridicată, de 9,62% în ianuarie 2026. Asta înseamnă că o îmbunătățire tehnică a indicelui nu produce automat o relansare sănătoasă a creditării.

Contrastul devine și mai clar când îl comparăm cu restul țării. La nivel național, operațiunile ipotecare au fost 7496, în scădere cu 13,28% față de aceeași lună a anului trecut, dar în creștere puternică față de februarie. Covasna merge invers pe termen scurt, iar acesta este un semnal timpuriu că piața locală poate intra mai repede într-o fază de selecție dură între proprietățile corect evaluate și cele scoase la vânzare cu pretenții nerealiste.

Oferta nouă rămâne slabă și mută riscul spre prețurile cerute

Pe partea de ofertă, cifrele nu susțin ideea unei presiuni mari din proiecte noi. În februarie s-au emis 23 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale în Covasna, în scădere cu 36,11% față de aceeași lună din anul trecut, iar suprafața utilă autorizată a coborât cu 42,31%. Chiar dacă ambele valori au revenit față de ianuarie, baza anuală rămâne slabă, ceea ce indică o conductă de livrări viitoare mai îngustă.

Acest detaliu schimbă lectura pieței. Când cererea nu cade, dar oferta nouă se subțiază, proprietarii trag concluzia că pot ține prețul sus. Problema este că această impresie poate fi falsă într-un mediu în care finanțarea scârțâie. Rezultatul probabil pentru aprilie și mai nu este o explozie a prețurilor, ci o piață mai rigidă, cu negocieri mai dure și cu perioade de vânzare mai lungi pentru activele care nu oferă raport bun între locație, stare și preț.

Slăbiciunea ofertei noi este confirmată și de livrări. În trimestrul 4 din 2025 au fost finalizate doar 49 de locuințe, cu 27,94% sub nivelul din 2024. Asta reduce competiția din proiecte recent încheiate, dar nu elimină riscul de blocaj, pentru că o piață cu ofertă puțină și finanțare fragilă nu devine automat puternică, ci doar mai puțin transparentă în formarea prețului.

Terenurile arată mișcare, dar nu confirmă o expansiune rezidențială curată

Segmentul intravilan transmite un mesaj dublu. În martie s-au înregistrat 143 de tranzacții cu terenuri intravilane în Covasna, în scădere cu 19,21% față de aceeași lună a anului trecut, deși peste februarie cu 28,83%. Cu alte cuvinte, există activitate, dar nu există confirmarea unei încrederi mai solide decât în urmă cu un an.

În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au urcat la 38, cu 8,57% peste aceeași lună din 2025 și cu 18,75% peste februarie. Acest avans poate sugera repoziționări, consolidări de teren sau pregătiri selective pentru dezvoltări mici, nu neapărat începutul unui val investițional amplu. Într-o piață unde autorizațiile rezidențiale și suprafața autorizată sunt încă mult sub anul trecut, semnalul din terenuri trebuie citit cu prudență, nu cu entuziasm.

Următoarele două luni cer disciplină, nu optimism

Pentru cumpărătorii care caută locuință pentru uz propriu, aprilie și mai pot fi favorabile doar dacă negociază agresiv și cumpără strict în bugetul care rămâne confortabil și în scenariul unor costuri de trai încă ridicate. Salariul mediu net din județ, de 867,38 €, a avansat foarte puțin față de ianuarie 2025, iar asta arată că puterea reală de cumpărare nu a ținut pasul cu presiunea inflaționistă. În acest context, avantajul nu este să vă grăbiți, ci să evitați supraîndatorarea pentru proprietăți care mizează doar pe lipsa ofertei noi.

Pentru vânzători, următoarele două luni nu recompensează testarea pieței cu prețuri speculative. Volumul de tranzacții încă rezistă, dar reculul creditării pe segmentul de unități individuale arată că baza de cumpărători eligibili poate deveni mai îngustă foarte repede. Cine intră în piață cu preț corect, documentație completă și disponibilitate reală la negociere are șanse să vândă înainte ca slăbiciunea finanțării să se transfere mai clar în timpi de expunere mai mari.

Pentru investitori, aprilie și mai sunt luni bune pentru filtrare, nu pentru grabă. Semnalul combinat dintre tranzacții încă decente, ipoteci în recul și ofertă nouă redusă indică o piață în care randamentul viitor depinde mai mult de calitatea intrării decât de direcția generală a pieței. Capitalul trebuie protejat prin discount de achiziție, lichiditate de rezervă și evitarea produselor greu revandabile, pentru că următoarea mișcare importantă poate fi o comprimare a cererii solvabile, nu o relansare largă.