Piața imobiliară Dâmbovița - ianuarie 2026: Tranzacții +59.02%, dar lichiditatea cedează sub presiune

Creșterea pe un an este reală, dar nu înseamnă revenire sigură

În ianuarie, volumul de tranzacții cu unități individuale a urcat la 97, cu 59.02% peste luna ianuarie din 2025 (ANCPI). Semnalul pare optimist, dar concluzia utilă este alta: piața a recuperat dintr-un punct de plecare slab, nu a intrat automat într-un nou ciclu de expansiune. Când saltul vine după o perioadă „subțire”, riscul este să confunzi normalizarea cu boom-ul și să plătești ca într-o piață puternică, deși mecanica ei rămâne vulnerabilă.

Contrastul cu România întărește ideea de piață locală decuplată de slăbiciunea națională: la nivel național, în ianuarie s-au înregistrat 6323 tranzacții, cu 25.03% sub luna ianuarie din 2025 (ANCPI). Concluzia de risc este că Dâmbovița pare să performeze relativ, dar într-un mediu în care lichiditatea generală se contractă; în astfel de contexte, orice șoc de finanțare sau de încredere se propagă rapid, iar județele cu volum mic pot vedea schimbări bruște de preț prin câteva tranzacții „greșite”.

Scăderea față de luna anterioară arată o piață care se răcește mai repede decât pare

Față de luna decembrie din 2025, tranzacțiile au scăzut cu 24.22% (ANCPI). În ianuarie există sezonalitate, dar concluzia de protecție este că piața a pierdut viteză chiar când narativul public devine „început de an, start bun”. Dacă ritmul lunar cedează, negocierea se mută dinspre vânzător spre cumpărător, iar proprietățile listate agresiv în decembrie pot rămâne blocate, forțând reduceri în februarie și martie.

La nivel național, scăderea față de luna decembrie din 2025 a fost de 54.41% (ANCPI), mult mai abruptă. Concluzia este că frâna de ritm e reală în toată țara, iar Dâmbovița doar o simte mai „blând” acum. Într-un astfel de climat, cumpărătorii devin mai selectivi, iar lichiditatea se concentrează pe locuințe corect poziționate ca preț și pe activele ușor de finanțat; restul intră în zona de risc de ilichiditate.

Creditul crește exact când tranzacțiile cad, iar aici apare tensiunea

Operațiunile ipotecare pe unități individuale au ajuns la 36 în ianuarie, cu 80% peste luna ianuarie din 2025 (ANCPI). Concluzia nu este că „băncile dau drumul la bani”, ci că o parte tot mai mare din piață are nevoie de finanțare ca să închidă tranzacția. Într-un mediu cu IRCC încă ridicat, chiar dacă coboară spre 5.68% în trimestrul 1 din 2026 și este estimat la 5.58% în trimestrul 2, cererea devine sensibilă la orice mică schimbare de dobândă, avans sau scoring; asta crește riscul ca tranzacțiile să pice în faza finală sau să se renegocieze dur.

Mai important pentru pulsul imediat: față de luna decembrie din 2025, ipotecile au crescut cu 12.5% (ANCPI), în timp ce tranzacțiile scădeau. Concluzia este un semnal de piață fragilă: finanțarea nu confirmă o accelerare organică a cererii, ci poate reflecta refinanțări, restructurări sau o mutare a cumpărătorilor spre credit pentru a compensa pierderea puterii de cumpărare. În același timp, la nivel național, operațiunile ipotecare au scăzut la 4104, cu 30.23% sub luna ianuarie din 2025 și cu 52.64% sub luna decembrie din 2025 (ANCPI), deci fundalul rămâne defensiv, nu expansiv.

Terenurile confirmă frâna de ritm și împing dezvoltarea spre prudență

Pe terenuri intravilane, ianuarie a adus 429 tranzacții, cu 12.3% peste luna ianuarie din 2025, dar cu 41.87% sub luna decembrie din 2025 (ANCPI). Concluzia este că interesul există, însă ritmul s-a rupt puternic la început de an, ceea ce lovește direct în pipeline-ul de proiecte: fără rotație rapidă a terenurilor, dezvoltatorii amână achizițiile sau cer discounturi, iar asta se transmite ulterior în oferta de locuințe noi.

Ipotecile pe terenuri intravilane au fost 100, cu 38.89% peste luna ianuarie din 2025, dar cu 44.13% sub luna decembrie din 2025 (ANCPI). Concluzia de risc este că finanțarea pentru terenuri rămâne volatilă, iar volatilitatea înseamnă cost mai mare de capital și planificare mai rigidă. În februarie și martie, asta favorizează loturile cu acte impecabile și utilități clare; terenurile cu incertitudini sau cu regim urbanistic complicat pot rămâne nelichide, chiar dacă „pe hârtie” prețul pare atractiv.

Oferta viitoare se mișcă, dar livrările slabe pot crea capcane de preț

Pe partea de intenție de construire, decembrie a adus 110 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 20.88% peste luna decembrie din 2024 și cu 8.91% peste luna noiembrie din 2025 (INS). Concluzia este că există apetit de proiecte, însă autorizațiile nu sunt livrări, iar într-o piață cu lichiditate oscilantă, aprobarea nu garantează execuția. Dacă finanțarea se înăsprește sau vânzările încetinesc în primăvară, o parte din aceste intenții pot rămâne pe loc, iar cumpărătorii care plătesc azi „premium de nou” își asumă risc de întârziere sau renegociere.

Suprafața utilă autorizată a fost de 14149 m², cu 14% peste luna decembrie din 2024 și aproape plată față de luna noiembrie din 2025, cu doar 0.39% în plus (INS). Concluzia este că piața nu explodează în dimensiune, ci testează creșteri controlate, ceea ce poate păstra presiune pe preț în anumite zone. Dar atenție la capcana de interpretare: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat doar 288 locuințe, cu 23.2% sub 2024, deși ușor peste trimestrul 2 din 2025, cu 2.86%. Livrările mai slabe pot împinge prețurile pe termen scurt, însă într-un context de cerere sensibilă la dobândă, acest impuls se poate transforma rapid într-un blocaj de tranzacționare dacă prețurile urcă înaintea solvabilității.

Solvabilitatea locală nu dă semnale de accelerare care să „acopere” riscurile: salariul mediu net a fost 917.48 € în luna noiembrie din 2025, practic neschimbat față de luna noiembrie din 2024, cu minus 0.06%, și doar ușor peste luna octombrie din 2025, cu 0.29% (INS). Concluzia este că piața nu primește ajutor din venituri, iar inflația ridicată din a doua parte a lui 2025 menține presiune pe bugetele gospodăriilor; asta face ca orice preț „întins” să fie mai greu de susținut în februarie și martie, când cumpărătorii revin din piață cu calcule mai reci.

Recomandări pentru februarie și martie, cu focus pe protecția capitalului

Pentru cumpărători: tratați creșterea față de luna ianuarie din 2025 ca pe un semnal de revenire a interesului, nu ca pe o garanție de trend, mai ales când față de luna decembrie din 2025 tranzacțiile au coborât. În februarie și martie, avantajul vostru este selectivitatea: negociați pornind de la riscul de ilichiditate al proprietăților care au stat pe piață după frâna de ritm, puneți condiții stricte pe acte și pe termenul de predare la nou și construiți bugetul cu scenarii de dobândă prudente, chiar dacă IRCC pare să se relaxeze ușor spre trimestrul 2.

Pentru vânzători: nu vă bazați pe statistica bună față de aceeași lună din anul trecut, pentru că ritmul scăzut față de luna anterioară poate muta rapid puterea de negociere. În februarie și martie, prețul corect de la început devine scut: cine intră prea sus riscă să iasă din fereastra de cumpărători finanțabili, mai ales într-o piață unde creditul contează tot mai mult. Dacă aveți nevoie de vânzare rapidă, prioritizați prezentarea impecabilă, documentația completă și flexibilitate la termene, pentru a evita discounturi mari impuse târziu.

Pentru investitori: semnalul lunii este tensiunea dintre tranzacții în scădere față de luna decembrie din 2025 și ipoteci în creștere, adică un echilibru care se poate rupe la primul șoc de finanțare. În februarie și martie, capitalul se apără prin disciplină: urmăriți doar active cu ieșire clară și cerere repetabilă, cereți marjă de siguranță la achiziție și evitați proiectele care depind de apreciere rapidă. Pe terenuri, volatilitatea ipotecilor și scăderea puternică a tranzacțiilor față de luna anterioară sugerează că discountul și calitatea actelor sunt mai importante decât „povestea” zonei.