Piața imobiliară Dolj - ianuarie 2026: Prețuri sus, lichiditate jos, tranzacții -28,31%

Prețurile cresc, dar puterea de absorbție a pieței scade

În Craiova, prețul mediu de listare la apartamente a ajuns la 2142 €/m², cu 20,47% peste ianuarie 2025, în timp ce față de decembrie creșterea a fost marginală, de 0,42% (indicele Imobiliare). Concluzia practică este că piața păstrează o ancoră de preț ridicată, dar accelerația s-a domolit, semn tipic pentru o zonă în care cumpărătorii nu mai pot „alerga” după ofertă la orice preț.

Indicatorii de accesibilitate confirmă presiunea: în noiembrie 2025 erau necesare 2,16 salarii medii nete pentru a cumpăra 1 m² de apartament în Craiova, față de 1,82 în noiembrie 2024 (Minside), iar salariul mediu net în Dolj a fost 969,38 €, aproape plat față de luna anterioară și cu doar 1,55% peste noiembrie 2024 (INS). Concluzia este că avansul de preț a depășit ritmul veniturilor, iar asta mută cererea către negocieri mai dure, suprafețe mai mici sau amânare, mai ales când costul creditului rămâne relevant prin IRCC de 5,68% în trimestrul 1 din 2026.

Contractarea tranzacțiilor arată o piață mai selectivă, nu una „moartă”

În Dolj s-au înregistrat 119 tranzacții cu unități individuale, cu 28,31% sub nivelul din ianuarie 2025 (ANCPI). Concluzia este că lichiditatea s-a subțiat: se vând mai puține proprietăți, ceea ce înseamnă că prețurile de listare pot rămâne ridicate, dar timpul de vânzare și probabilitatea de discount cresc, mai ales pentru proprietățile cu minusuri clare (etaj, compartimentare, risc seismic perceput, acte neclare).

Față de decembrie 2025, scăderea de 40,2% (ANCPI) amplifică percepția de frânare, însă ianuarie este de obicei o lună mai lentă, iar comparația corectă pentru semnal rămâne cea față de aceeași lună a anului trecut. Concluzia utilă pentru decizie este că piața nu s-a oprit, dar a devenit mai puțin „iertătoare”: orice proprietate care nu este corect poziționată ca preț sau nu poate fi finanțată ușor iese rapid din zona de interes.

La nivel național, tranzacțiile cu unități individuale au fost 6323, în scădere cu 25,03% față de ianuarie 2025 (ANCPI). Concluzia este că slăbirea nu este un fenomen local izolat, ci un regim de piață mai prudent, ceea ce reduce șansele ca Doljul să „scape” printr-un val extern de cerere și face timing-ul mai important decât în 2024–2025.

Creditarea se retrage, iar asta mută negocierea către cash și pre-aprobări solide

În ianuarie, Doljul a avut 75 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 31,19% sub ianuarie 2025 (ANCPI). Concluzia este că finanțarea intră mai rar în tranzacții, iar cumpărătorii care pot avansa rapid cu dosar complet sau cu bani disponibili capătă avantaj de negociere, în timp ce lanțurile „vând ca să cumpăr” devin mai fragile.

Față de decembrie, scăderea operațiunilor ipotecare pe unități individuale este de 51,92% (ANCPI), iar la nivel național operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 4104, cu 30,23% sub ianuarie 2025 (ANCPI). Concluzia practică este că apetitul de creditare este temperat în toată țara, chiar dacă IRCC a coborât de la 6,06% în trimestrul 4 din 2025 la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, iar pentru trimestrul 2 este estimat la 5,58%; îmbunătățirea ajută marginal, dar nu schimbă peste noapte criteriile de eligibilitate și prudența cumpărătorilor.

Pe terenuri intravilane se vede o diferență interesantă: tranzacțiile sunt 281, în scădere cu 10,79% față de ianuarie 2025 (ANCPI), dar operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au urcat la 165, cu 47,32% peste ianuarie 2025 (ANCPI). Concluzia este că o parte din cerere se repoziționează către proiecte și achiziții „cu plan”, unde finanțarea terenului poate fi o etapă înainte de construcție sau dezvoltare, chiar dacă piața de apartamente este mai tensionată pe accesibilitate.

Oferta viitoare se poate restrânge, ceea ce pune un prag sub prețuri

Pe partea de producție, datele de autorizare semnalizează prudență: în decembrie 2025 au fost 70 autorizații pentru clădiri rezidențiale în Dolj, cu 7,89% sub decembrie 2024 (INS), iar suprafața utilă desfășurată autorizată a fost 10150 m², cu 63,27% sub decembrie 2024 (INS). Concluzia este că pipeline-ul de proiecte se subțiază, iar asta reduce probabilitatea unei „inundații” de ofertă noi care să forțeze scăderi mari de preț pe termen scurt; ajustarea, dacă apare, va veni mai degrabă prin discount punctual și selecție, nu printr-o ieftinire generalizată.

La fel, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 272 locuințe, cu 44,6% sub 2024, chiar dacă față de trimestrul 2 a existat o revenire de 29,52%. Concluzia este că livrările rămân sub presiune, iar într-o piață cu cerere mai selectivă asta produce un echilibru instabil: proprietățile bune își apără prețul, iar cele mediocre stagnează și acumulează timp în piață.

Recomandări pentru februarie și martie, pe un regim de piață mai lent

Pentru cumpărători, februarie și martie sunt luni bune pentru negociere condiționată, nu pentru alergat după „ultimul anunț”: în contextul în care tranzacțiile și ipotecile sunt semnificativ sub nivelul de acum un an, poți obține valoare dacă intri cu pre-aprobare, verificare de acte și o marjă clară pentru discount în schimbul vitezei. Țintește proprietăți care au stat în piață și evită să validezi prețuri de listare doar pentru că media pe oraș a crescut.

Pentru vânzători, februarie și martie cer poziționare realistă și disciplină pe prezentare: într-o piață cu lichiditate mai mică, prețul „de test” devine costisitor prin timp pierdut și negocieri agresive ulterior. Dacă proprietatea e ușor finanțabilă (acte clare, evaluabilă, fără probleme tehnice), setează un preț care să atragă cerere reală din prima lună și fii pregătit să oferi concesii pe termen de eliberare sau mici remedieri, mai degrabă decât să menții rigid prețul.

Pentru investitori, semnalul principal în următoarele două luni este selecția: prețurile de listare sunt sus, dar volumul scade, ceea ce favorizează achizițiile cu discount punctual și strategii care nu depind de revânzare rapidă. Dacă urmărești randament din chirii, caută apartamente cu lichiditate bună la revânzare (zone consacrate, compartimentări ușor de închiriat) și negociază pe baza accesibilității slăbite; dacă urmărești dezvoltare, diferența dintre ipotecarea terenurilor în creștere și tranzacțiile de apartamente în scădere sugerează că intrarea pe teren trebuie făcută doar cu scenarii prudente de cost și viteză de execuție.