Piața imobiliară Giurgiu - ianuarie 2026: Lichiditate înghețată cu -59.26% tranzacții și -63.64% ipoteci
Ianuarie a tăiat elanul pieței fără politețuri: nu ai doar mai puține vânzări, ai și mai puțină finanțare, iar combinația asta e genul care demolează poveștile despre „prețuri care doar urcă”.
ianuarie 2025 - ianuarie 2026
Piața construită nu „se așază”, se subțiază și devine mai riscantă
În ianuarie 2026, județul a închis doar 11 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 8.33% față de ianuarie 2025 și cu 59.26% față de luna anterioară. Asta nu e o mică corecție de sezon, e un șoc de lichiditate: când se tranzacționează atât de puțin, „prețul pieței” devine o poveste spusă de cei care au cel mai mult de câștigat din ea, nu un rezultat statistic solid.
Când compari cu nivelul național, nu ai confort: în România au fost 6323 tranzacții, cu 25.03% mai puține față de ianuarie 2025 și cu 54.41% sub decembrie 2025. Concluzia incomodă este că nu e „o problemă locală”, ci o frână generală în volum, deci te bazezi pe mai puțini cumpărători activi, nu pe „cererea care așteaptă să explodeze”.
Fără creditare, prețurile „ferme” sunt doar încăpățânare la listare
În ianuarie 2026 au fost 8 operațiuni ipotecare pe unități individuale, în minus cu 11.11% față de ianuarie 2025 și cu 63.64% față de decembrie 2025. Asta contează mai mult decât orice discuție despre „cerere”, fiindcă o parte mare din cererea reală vine cu bani împrumutați; când fluxul ipotecar se subțiază, puterea de cumpărare scade, iar negocierile devin mai agresive.
La nivel național, 4104 operațiuni ipotecare pe unități individuale înseamnă o scădere de 30.23% față de ianuarie 2025 și de 52.64% față de decembrie 2025. Dacă cineva îți spune că „dobânzile nu mai contează”, arată-i IRCC: 6.06% în trimestrul 4 din 2025 și 5.68% în trimestrul 1 din 2026, cu 5.58% estimat pentru trimestrul 2. Scade ușor, dar nu suficient cât să resusciteze rapid creditarea, mai ales într-un context de inflație încă ridicată spre final de 2025, care mănâncă din bugetele reale.
Terenurile explodează în volum, dar finanțarea lor cade, deci nu confunda entuziasmul cu bani
Pe intravilan, ianuarie 2026 arată alt film: 151 tranzacții, cu 91.14% peste ianuarie 2025 și doar cu 6.79% sub decembrie 2025. Asta sugerează o rotație a interesului: oamenii și micii jucători se uită la loturi, poate pentru proiecte mici sau pentru „parcarea banilor” în pământ, când piața construită pare scumpă sau greu vandabilă.
Partea cinică este că acest volum nu vine cu aceeași forță a finanțării: doar 45 operațiuni ipotecare pe terenuri intravilane, în scădere cu 23.73% față de ianuarie 2025 și prăbușite cu 73.84% față de decembrie 2025. Concluzia este simplă: multe tranzacții pe teren pot însemna și cash, și loturi ieftine, și fragmentare, nu neapărat „încredere” sau „boom de dezvoltare” susținut de bănci.
Oferta viitoare se strânge, dar asta nu te scapă de problema cererii solvabile
Pe partea de construcții, semnalul e dur: în decembrie 2025 au fost 34 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 64.95% sub decembrie 2024 și cu 45.16% sub noiembrie 2025. Iar suprafața utilă autorizată, 5020 m², a scăzut cu 46.62% față de decembrie 2024 și cu 43.87% față de luna anterioară. Asta înseamnă proiecte mai puține sau mai mici în pipeline, deci pe termen mediu oferta nouă poate fi mai rară, dar nu confunda asta cu o garanție că prețurile vor urca: dacă nu ai cumpărători finanțabili, „lipsa ofertei” rămâne o scuză de broșură, nu un motor de tranzacții.
Între timp, veniturile nu vin să „salveze” accesibilitatea: salariul mediu net din noiembrie 2025 a fost 877.57 €, aproape plat față de noiembrie 2024, cu doar 0.25% mai sus, și chiar ușor mai jos față de octombrie 2025, cu 0.52%. Asta taie din mitul că piața se poate baza pe creșteri naturale de salarii ca să justifice prețuri mari într-un ritm constant.
Locuințele finalizate în trimestrul 3 din 2025 au fost 166, cu 4.6% mai puține față de 2024, dar cu 69.39% peste trimestrul 2 din 2025. Concluzia e că livrările pot avea puseuri, însă trendul anual nu indică o expansiune confortabilă a stocului nou, deci tensiunea dintre ofertă și cerere se va rezolva mai probabil prin discounturi punctuale și timp mai lung de vânzare, nu printr-un val sănătos de tranzacții.
Următoarele două luni vor testa nervii, nu optimismul
Pentru cumpărători, februarie și martie sunt despre putere de negociere, nu despre grabă. Când ai volum mic pe construit și finanțare care a scăzut puternic față de luna anterioară, vânzătorul motivat iese la suprafață, iar cel nemotivat rămâne cu anunțul. Dacă ai preaprobare și avans real, împinge pentru concesii clare în preț sau condiții, fiindcă piața îți dă contextul; dacă nu ai finanțare sigură, „rezervările” sunt doar moduri elegante de a pierde timp și avansuri.
Pentru vânzători, februarie și martie nu sunt luni de orgoliu. Într-o piață cu 11 tranzacții într-o lună, nu există „preț corect” decât dacă cineva chiar plătește. Dacă ai nevoie să vinzi, ajustează rapid la realitatea cererii solvabile și țintește cumpărătorii cu cash sau cu credit deja aprobat; altfel vei confunda tăcerea din vizionări cu „așteptarea cumpărătorului potrivit”, până când ajungi să negociezi din poziție mai slabă.
Pentru investitori, februarie și martie sunt bune doar dacă accepți faptul că lichiditatea poate rămâne slabă, iar ieșirea rapidă devine improbabilă. Pe construit, randamentul depinde de prețul de intrare, deci caută discounturi reale, nu „o mică reducere”; pe teren, volumul mare fără creditare puternică sugerează oportunități în loturi cumpărate sub piață, dar și risc de blocaj la revânzare. Dacă mizezi pe finanțare ieftină ca să îți facă profitul, ai ratat perioada; IRCC scade, dar nu suficient încât să îți plătească greșelile.