Piața imobiliară Gorj - ianuarie 2026: Blocaj de lichiditate, tranzacții -36,36% și ipoteci fragile

Când lichiditatea cade cu -36,36%, prețul devine ultimul care află

În județ, ianuarie a adus 42 de tranzacții cu unități individuale, cu 36,36% mai puține față de luna ianuarie din 2025, iar scăderea abruptă față de luna decembrie din 2025, de 53,85%, arată mai mult decât sezon: arată că piața nu mai „închide” ușor. Concluzia practică este dură: dacă ai nevoie să vinzi rapid, riscul nu este să vinzi mai ieftin, ci să nu vinzi deloc la prețul dorit, pentru că numărul de cumpărători activi s-a subțiat exact când așteptările rămân încă ancorate în trecut.

La nivel național, tabloul confirmă că nu e o excepție locală: România a avut 6323 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 25,03% față de luna ianuarie din 2025 și cu 54,41% față de luna decembrie din 2025. Concluzia este că piața intră într-o fază de „căutare” a noului echilibru, iar județele cu volum mic simt primele șocul: câteva tranzacții lipsă pot schimba complet percepția de piață și pot forța negocieri agresive.

Creditarea nu susține revenirea, iar asta comprimă puterea de cumpărare

Pe finanțare, semnalul este și mai sensibil: în județ au fost 20 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 4,76% sub ianuarie 2025 și cu 51,22% sub decembrie 2025. Concluzia este că cererea solvabilă nu crește, ci se apără, iar fără un flux de credit stabil, piața se sprijină mai mult pe cumpărători cu cash, care negociază mai dur și nu acceptă ușor „prețuri de listă”.

Contextul național întărește mesajul: România a avut 4104 operațiuni ipotecare pe unități individuale, în scădere cu 30,23% față de ianuarie 2025 și cu 52,64% față de decembrie 2025. În paralel, IRCC a coborât la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și este proiectat la 5,58% în trimestrul 2, deci costul de referință nu explodează, dar nici nu salvează rapid cererea; cu inflația anuală încă ridicată spre finalul lui 2025, bugetele rămân tensionate. Concluzia: chiar și cu o ușoară relaxare a indicelui, decizia de credit rămâne frânată de incertitudine și de percepția de risc.

Terenurile par „rezistente”, dar finanțarea lor s-a rupt

Pe intravilan, volumul de tranzacții nu s-a prăbușit față de anul trecut: 141 tranzacții în județ, cu doar 2,08% sub ianuarie 2025, însă cu 54,22% sub decembrie 2025. Concluzia este că interesul de bază există, dar e intermitent și dependent de ferestre scurte de închidere; în practică, asta înseamnă că proprietarii de teren pot confunda ușor „interesul” cu „capacitatea de a plăti acum”, iar negocierile pot deveni brutale când cumpărătorul simte că are timp.

Partea periculoasă este creditarea: 22 operațiuni ipotecare pe terenuri intravilane, cu 56% mai puține față de luna ianuarie din 2025 și cu 78,22% sub decembrie 2025. Concluzia este că terenul devine o piață „cu bani jos” sau cu finanțări alternative, ceea ce comprimă dramatic plaja de cumpărători; dacă ai un teren și mizezi pe credit ca motor al cererii, ai un risc real să stai pe piață mai mult decât îți permiți.

Oferta „vine din spate”, exact când cererea se retrage

Pe zona de construcții, datele din decembrie 2025 trimit un semnal incomod: 29 autorizații pentru clădiri rezidențiale, în creștere cu 7,41% față de decembrie 2024 și cu 3,57% față de noiembrie 2025, iar suprafața utilă autorizată a urcat la 4178 m², cu 23,14% peste decembrie 2024 și cu 21,17% peste noiembrie 2025. Concluzia: pipeline-ul de ofertă nu se oprește, iar dacă cererea rămâne slabă, presiunea se mută în discounturi, pachete și termene de plată mai flexibile, nu neapărat în „scăderi oficiale” vizibile imediat în prețuri.

În același timp, livrările recente nu cresc, ci se răresc: în trimestrul 3 din 2025 au fost finalizate 89 locuințe, cu 27,64% mai puține față de anul 2024 și cu 9,18% sub trimestrul 2 din 2025. Concluzia este dublă și tensionată: pe termen scurt oferta „reală” poate părea strânsă, dar pe termen mediu autorizațiile cresc și pot alimenta competiția; asta creează volatilitate în negocieri, cu episoade de rigiditate urmate de ajustări rapide când apar alternative pe piață.

Puterea locală de cumpărare nu accelerează și amplifică stresul din tranzacții

Salariul mediu net din județ, în noiembrie 2025, a fost de 932,61 €, cu 2,65% sub noiembrie 2024 și aproape plat față de octombrie 2025, cu un plus de 0,22%. Concluzia este că piața nu primește „combustibil” din venituri: când veniturile nu cresc, orice incertitudine legată de costul vieții și de credit se vede imediat în amânări, oferte mai joase și selectivitate extremă la cumpărare.

Următoarele 60 de zile cer disciplină, nu optimism

Pentru cumpărători, februarie și martie sunt o fereastră bună doar dacă negociezi din poziția de risc controlat: scăderea volumelor și slăbirea finanțării sugerează că vei găsi mai multă flexibilitate la preț și condiții, dar numai pentru proprietăți corect evaluate și acte impecabile. Concluzia este să folosești blocajul de lichiditate ca instrument de protecție: avans mai mare, clauze clare și refuzul de a „alerga” după oferte care stau de mult în piață fără motiv explicabil.

Pentru vânzători, următoarele două luni sunt despre viteză și credibilitate: când tranzacțiile scad puternic, piața penalizează supraevaluarea prin timp pierdut, nu doar prin discount. Concluzia este că, dacă obiectivul este vânzarea în februarie sau martie, trebuie redus riscul pentru cumpărător prin preț de intrare realist și disponibilitate la termene clare; altfel, vei concura cu alternative noi pe măsură ce oferta autorizată începe să se materializeze.

Pentru investitori, februarie și martie nu sunt despre „a prinde minimul”, ci despre a evita capcana ilichidității: cu ipotecile pe terenuri în cădere și cu tranzacții puține, exitul rapid devine improbabil, iar randamentul se poate evapora prin costuri de timp și renegocieri. Concluzia este să intri doar dacă poți susține un orizont mai lung, dacă obții discount real față de riscul de piață și dacă ai un plan de finanțare care nu depinde de o revenire rapidă a creditării.