Piața imobiliară Harghita - ianuarie 2026: Lichiditate în cădere, tranzacții -41.67% și ipoteci +25%

Semnalul lunii este blocajul de volum, nu o schimbare de preț

În ianuarie, piața locală a livrat doar 28 de tranzacții cu unități individuale, cu 41.67% mai puține față de ianuarie din anul trecut, ceea ce înseamnă că ritmul de vânzare-cumpărare s-a contractat vizibil și devine mai greu să „testezi” piața cu prețuri ambițioase. Când volumul scade atât de mult, concluzia practică este că timpul de vânzare crește, iar puterea de negociere se mută spre cumpărătorii care pot închide rapid și sigur.

Scăderea față de luna decembrie este și mai abruptă, de 81.82%, însă aici trebuie citită ca un mix între sezonalitatea de început de an și o piață deja tensionată pe lichiditate: după un decembrie în care se închid dosare înainte de finalul de an, ianuarie vine adesea cu pauză operațională. Totuși, amplitudinea scăderii arată că începutul de an nu a repornit natural, iar asta amplifică riscul ca februarie să rămână o lună de așteptare dacă vânzătorii nu se reașază la cererea efectivă.

Creditarea rezistă local, dar semnalul este de selecție și prudență

Pe finanțare, ianuarie a adus 10 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 25% peste nivelul din ianuarie 2025, ceea ce sugerează că o parte din cererea activă rămâne funcțională și folosește creditul pentru a închide tranzacții sau pentru refinanțări și modificări de garanții. Într-o lună în care volumele de vânzare scad, o creștere a operațiunilor ipotecare indică o piață mai mică, dar în care dosarele „bune” încă trec, iar tranzacțiile se fac mai ales când proprietatea este corect evaluată și actele sunt impecabile.

Față de luna decembrie, operațiunile ipotecare au scăzut cu 28.57%, o scădere mult mai mică decât cea din tranzacții, ceea ce întărește ideea că frâna principală este în lichiditate și decizie, nu neapărat într-o „dispariție” a creditului. În plus, IRCC a coborât la 5.68% în trimestrul 1 din 2026 și este estimat la 5.58% în trimestrul 2, ceea ce ajută marginal accesibilitatea, dar nu suficient cât să compenseze singur scăderea de volum; pentru cumpărător, asta înseamnă că următoarele două luni sunt bune pentru negociere dacă eligibilitatea la credit este solidă și avansul este pregătit.

Comparativ cu restul țării, slăbiciunea locală este mai pronunțată

La nivel național, în ianuarie s-au înregistrat 6.323 tranzacții cu unități individuale, cu 25.03% sub ianuarie 2025, semn că răcirea este generală, dar nu uniformă. Faptul că local scăderea este de 41.67% arată o sensibilitate mai mare la sezonalitate și la calitatea stocului disponibil, ceea ce mută accentul pe poziționare: cine vinde are nevoie de un preț ancorat în comparații reale, iar cine cumpără poate cere concesii, mai ales pe proprietățile care stau în piață.

Și pe ipoteci, România a avut 4.104 operațiuni, cu 30.23% sub ianuarie 2025, în timp ce local indicatorul este în creștere față de anul trecut. Concluzia utilă este că piața locală pare mai „concentrată” pe puține tranzacții și dosare punctuale, nu pe volum mare. Pentru decizie, asta se traduce printr-o regulă simplă: dacă nu poți închide rapid și sigur (cash sau credit preaprobat), riști să pierzi puținele oportunități bune; dacă ești vânzător, riști să aștepți dacă nu oferi un motiv clar pentru care proprietatea ta merită aleasă într-o piață mică.

Terenurile arată o frână de dezvoltare, nu doar o pauză sezonieră

Pe terenuri intravilane, ianuarie a adus 141 tranzacții, cu 30.2% sub ianuarie 2025, ceea ce indică o prudență mai mare pentru cumpărări orientate spre construcție sau proiecte viitoare. Când terenurile scad în volum, de regulă se întâmplă fie pentru că dezvoltatorii și micii investitori amână decizia, fie pentru că așteaptă claritate pe costuri și cerere, ceea ce poate tempera pipeline-ul de ofertă nouă pe termen mediu.

Mai important, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 15, cu 31.82% sub ianuarie 2025 și cu o cădere foarte mare față de decembrie, de 79.73%. Asta sugerează că finanțarea sau formalizarea juridică pentru achiziții de teren este mai dificilă sau mai puțin atractivă în acest moment, iar investitorii preferă să nu blocheze capital. Într-un context în care inflația a rămas ridicată spre finalul lui 2025 (9.76% în noiembrie), această prudență are sens: costurile sunt mai volatile, iar randamentul trebuie calculat mai conservator.

Oferta nouă se subțiază, ceea ce va susține prețurile bune, dar nu și pe cele supraevaluate

Pe partea de producție de locuințe, datele arată o ofertă nouă mai precaută: în decembrie 2025 au fost 28 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 6.67% sub decembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a fost de 4.327 m², cu 37.54% mai mică față de aceeași lună din anul anterior. Concluzia practică este că presiunea de ofertă nouă se reduce, ceea ce tinde să protejeze proprietățile bine poziționate, însă nu „salvează” automat prețurile supraevaluate într-o piață cu volum mic.

În trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 81 locuințe, cu 3.57% mai puține față de 2024, deși peste trimestrul 2 cu 6.58%, semn că livrările continuă, dar nu accelerează. În paralel, salariul mediu net din noiembrie 2025 a fost de 855.55 €, cu 6.56% peste noiembrie 2024, ceea ce ajută cererea pe termen lung, însă într-o perioadă cu inflație ridicată și costuri de credit încă peste medie, cumpărătorul rămâne selectiv. Asta înseamnă că în februarie și martie se vor mișca mai repede locuințele cu eficiență bună, acte clare și preț aliniat la tranzacții, nu la așteptări.

Februarie și martie sunt luni de execuție pentru cei pregătiți

Pentru cumpărători, următoarele două luni favorizează intrările disciplinate: lichiditatea scăzută din ianuarie și IRCC-ul mai jos (5.68% în trimestrul 1, cu așteptare de 5.58% în trimestrul 2) creează spațiu de negociere, dar numai dacă aveți preaprobare sau cash și puteți închide rapid. Ținta realistă este să urmăriți proprietăți cu motive clare de vânzare și să condiționați oferta de verificări tehnice și juridice, pentru că într-o piață cu volum redus greșelile costă mai mult decât reducerile obținute.

Pentru vânzători, februarie și martie cer poziționare, nu așteptare: scăderea puternică a tranzacțiilor față de ianuarie 2025 arată că există mai puțini cumpărători activi, deci trebuie să concurați pe claritate și preț, nu pe speranța că „își revine piața”. Dacă proprietatea este standard și comparabilă cu multe altele, o strategie bună este să intrați în piață cu un preț care invită la vizionări și să negociați rapid cu cei eligibili, altfel riscați să rămâneți blocați într-un început de an cu cerere rară.

Pentru investitori, semnalul este de selecție dură și de focus pe randament, nu pe apreciere rapidă: terenurile au scăzut atât ca tranzacții, cât și ca ipoteci, iar autorizațiile și suprafața autorizată indică un pipeline mai subțire de ofertă nouă. În februarie și martie are sens să urmăriți achiziții doar dacă obțineți un discount care acoperă riscul de lichiditate și costurile de finanțare, sau dacă proprietatea produce cash-flow imediat; altfel, păstrarea capitalului pentru oportunități mai clare poate fi decizia mai bună decât a „forța” o intrare într-o piață care încă nu și-a regăsit volumul.