Piața imobiliară Hunedoara - ianuarie 2026: Lichiditate în cădere, ipoteci +65,79% rezistă

Cumpărătorii au tras frâna, iar negocierea a devenit regula

Semnalul dominant este scăderea lichidității, vizibilă direct în tranzacții: în ianuarie 2026, județul Hunedoara a avut 90 tranzacții cu unități individuale, cu 36,17% mai puține față de ianuarie 2025 (ANCPI). În practică, asta înseamnă că vânzările se închid mai greu și că proprietățile „corecte” ca preț se vor diferenția mult mai repede de cele supraevaluate, care vor sta în piață și vor forța reduceri sau concesii la condiții.

Scăderea de 56,73% față de decembrie 2025 (ANCPI) accentuează caracterul de lună slabă al lui ianuarie, dar nu trebuie citită ca un colaps izolat, ci ca un test de rezistență: câți cumpărători rămân activi când entuziasmul de final de an dispare. Pentru decizia de cumpărare, concluzia e simplă: cine are finanțarea pregătită și selectează strict poate obține discounturi reale, însă cine intră fără preaprobare va pierde proprietățile bune, pentru că vânzătorii care acceptă negocierea cer în schimb rapiditate.

Creditarea locală ține piața în viață, deși tranzacțiile scad

În contrast cu scăderea de volum, operațiunile ipotecare pe unități individuale au urcat la 63 în ianuarie 2026, cu 65,79% peste ianuarie 2025 (ANCPI). Asta sugerează că segmentul finanțat nu a dispărut, ci s-a reconfigurat: fie mai multe dosare care se finalizează cu întârziere, fie un mix mai mare de refinanțări și modificări de ipotecă, fie cumpărători care încă folosesc creditul, dar sunt mult mai selectivi la preț și la calitatea proprietății.

În același timp, față de decembrie 2025, operațiunile ipotecare au scăzut cu 40,57% (ANCPI), ceea ce e compatibil cu sezonalitatea și cu un început de an mai lent în procesarea tranzacțiilor. Ca fundal, IRCC a coborât la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și este estimat la 5,58% în trimestrul 2, ceea ce reduce ușor presiunea pe rate în primăvară; totuși, inflația ridicată spre final de 2025, la 9,76% în noiembrie, păstrează prudența în bugetele familiilor. Implicația de decizie: finanțarea rămâne posibilă, dar cumpărătorul care negociază cel mai bine este cel care poate demonstra bancabilitatea și poate închide rapid.

Piața locală e mai rece decât media țării, deci prețul contează mai mult

La nivel național, în ianuarie 2026 au fost 6.323 tranzacții cu unități individuale, cu 25,03% sub ianuarie 2025 (ANCPI). Cum Hunedoara a avut o scădere mai abruptă, de 36,17% față de aceeași lună din 2025, rezultă o concluzie utilă: în județ, piața este mai sensibilă la preț și la încredere, iar proprietățile care nu sunt poziționate corect ca valoare vor avea nevoie fie de ajustări, fie de stimulente (mobilare, termen de predare, asumarea unor reparații).

Și pe partea de creditare, România a avut 4.104 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 30,23% sub ianuarie 2025 (ANCPI), în timp ce Hunedoara a crescut față de anul trecut. Această divergență nu garantează o revenire a vânzărilor, dar arată că local există încă „combustibil” financiar; pentru vânzători, asta înseamnă că nu lipsesc complet cumpărătorii cu credit, ci lipsesc cumpărătorii dispuși să plătească prețuri ancorate în așteptările din perioade mai bune.

Terenurile arată aceeași prudență, iar finanțarea se mișcă în valuri

Pe intravilan, în ianuarie 2026 au fost 125 tranzacții, cu 15,54% sub ianuarie 2025 (ANCPI). Scăderea este mai mică decât la unități individuale, ceea ce indică faptul că o parte din cerere rămâne orientată spre proiecte mici, auto-construire sau repoziționare pe termen mai lung. Totuși, mesajul pentru următoarele luni este de selecție strictă: terenurile cu utilități clare și regim urbanistic ușor de valorificat se vor mișca, iar restul vor cere discount ca să compenseze riscul și timpul.

Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 36, cu 80% peste ianuarie 2025 (ANCPI), dar cu 76,77% sub decembrie 2025. Concluzia practică nu este „boom pe terenuri”, ci că finanțarea există, însă intră și iese în valuri, dependentă de pipeline-ul băncilor și de sezonalitate. Pentru cumpărător, asta face esențială prevalidarea documentelor terenului înainte de a plăti avans; pentru vânzător, documentația completă devine diferențiatorul care scurtează timpul până la semnare.

Oferta nouă rămâne strânsă, deci corecțiile vin mai ales din cerere

Pe partea de construcții, județul a avut 19 autorizații rezidențiale în decembrie 2025, nivel neschimbat față de decembrie 2024, dar cu 45,71% sub noiembrie 2025 (INS). Asta transmite că dezvoltarea nu accelerează; în consecință, dacă prețurile se ajustează în 2026, ajustarea e mai probabil să fie împinsă de cererea mai slabă și de timpul mai lung de vânzare, nu de o avalanșă de proiecte noi.

În același timp, suprafața utilă autorizată a urcat la 5.532 m² în decembrie 2025, cu 179,96% peste decembrie 2024, dar cu 40,05% sub noiembrie 2025 (INS). Mesajul combinat este de volatilitate a pipeline-ului, nu de trend clar de creștere: apar luni cu proiecte mai mari, dar nu suficient de constant încât să relaxeze oferta. Pentru deciziile din februarie și martie, asta înseamnă că proprietățile bine poziționate vor avea în continuare raritate relativă, iar negocierea se va purta mai mult pe preț și termeni, nu pe alternativa „cumpăr alt nou imediat”.

Pe fundal, salariul mediu net a fost 870,1 € în noiembrie 2025, cu 6,72% peste noiembrie 2024 (INS), dar finalizările de locuințe au fost doar 59 în trimestrul 3 din 2025, cu 53,17% sub 2024 și cu 6,35% sub trimestrul 2 din 2025. Concluzia: puterea de cumpărare a crescut modest, însă livrările noi au scăzut puternic, ceea ce menține o tensiune structurală pe oferta de calitate; de aceea, chiar într-o piață cu tranzacții în scădere, vânzătorii cu produse „bune” pot evita discounturile mari dacă se aliniază cu cererea solvabilă.

Februarie și martie favorizează disciplina, nu graba

Pentru cumpărători, februarie și martie sunt o fereastră bună dacă intri cu finanțarea pregătită și cu criterii stricte: scăderea de 36,17% a tranzacțiilor față de ianuarie 2025 arată că competiția este mai mică, deci ai spațiu să negociezi, dar proprietățile corecte se vor vinde totuși primele. În practică, țintește oferte cu documentație completă și cere termene clare de eliberare, iar dacă depinzi de credit, folosește scăderea IRCC din trimestrul 1 spre trimestrul 2 ca argument pentru a fixa rapid prețul, nu pentru a amâna decizia.

Pentru vânzători, următoarele două luni cer poziționare realistă și viteză de răspuns: când piața rulează doar 90 tranzacții într-o lună, fiecare săptămână de întârziere la vizionări, acte sau negociere te poate scoate din „valul” de cumpărători activi. Dacă vrei preț bun, concentrează-te pe dovada valorii (îmbunătățiri, eficiență, acte) și pe accesibilitate pentru cumpărătorii cu credit, deoarece activitatea ipotecară pe unități individuale rămâne ridicată față de anul trecut, chiar dacă volumele totale sunt mai mici.

Pentru investitori, februarie și martie sunt potrivite pentru acumulare selectivă, nu pentru pariuri pe creștere rapidă: lichiditatea redusă crește riscul de exit lent, dar faptul că operațiunile ipotecare au crescut față de ianuarie 2025, inclusiv pe terenuri, arată că există capital care intră când prețul este corect și actele sunt curate. Caută discounturi justificate de timpul de vânzare și de necesarul de renovare, dimensionează conservator scenariul de revânzare și preferă proiectele care pot fi susținute din cashflow, într-un context în care inflația ridicată a erodat bugetele și va ține chiriașii și cumpărătorii sensibili la preț.