Piața imobiliară Ialomița - ianuarie 2026: Volum pe hârtie, credit în colaps la -57,14%
Piața a livrat o surpriză de volum, dar a tăiat brutal finanțarea: tranzacțiile urcă, ipotecile dispar. Asta nu e „revenire”, e o piață care se mișcă pe cash, pe negocieri dure și pe tranzacții oportuniste.
ianuarie 2025 - ianuarie 2026
Creșterea de volum nu e sănătate, e bază mică
În ianuarie 2026 s-au făcut 27 de tranzacții cu unități individuale, cu 107,69% peste ianuarie 2025 (ANCPI). Sună ca o revenire. În realitate, e mai degrabă o piață mică ce poate „dubla” ușor când pornește de la foarte puțin. Semnalul corect nu este că cererea a explodat, ci că în câteva dosare în plus se poate ascunde un val de vânzări forțate, moșteniri închise sau cumpărări punctuale, fără legătură cu un trend stabil.
Față de luna decembrie 2025, numărul a scăzut cu 27,03% (ANCPI). Asta taie din entuziasm: dacă decembrie a fost mai activă, ianuarie a venit cu frână, iar frâna contează într-o piață unde câteva tranzacții schimbă procentul. Dacă te uiți doar la procente, te păcălești; dacă te uiți la consistență, vezi volatilitate.
La nivel național, în ianuarie 2026 au fost 6.323 tranzacții, cu 25,03% sub ianuarie 2025 și cu 54,41% sub decembrie 2025 (ANCPI). Contextul e clar: țara încetinește, iar o creștere locală pe volum într-o lună de scădere națională nu e „motor local”, e mai probabil un efect de sincronizare și bază, nu o schimbare structurală a cererii.
Ipotecile au căzut, deci prețul cerut e mai puțin credibil
În ianuarie 2026 au fost doar 6 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 57,14% sub ianuarie 2025 și cu 76,92% sub decembrie 2025 (ANCPI). Asta este știrea lunii. Când finanțarea se evaporă, piața nu „se ține tare”; piața se rupe în două: proprietăți care se vând rapid dacă sunt ieftine și curate juridic, și restul care stau la vânzare până când vânzătorul acceptă realitatea.
Dacă te întrebi de ce, nu e mister: costul banilor încă mușcă. IRCC a fost 6,06% în trimestrul 4 din 2025 și coboară la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, cu 5,58% anunțat pentru trimestrul 2 (date IRCC). Scăderea ajută la marjă, dar nu repară încrederea peste noapte, mai ales când inflația anuală a ajuns la 9,76% în octombrie și noiembrie 2025. Într-un astfel de climat, creditul se aprobă mai greu, iar cumpărătorul cu credit devine rar și pretențios.
La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 4.104 în ianuarie 2026, cu 30,23% sub ianuarie 2025 și cu 52,64% sub decembrie 2025 (ANCPI). Cu alte cuvinte, nu e un accident local. Dar local se simte mai brutal, pentru că o scădere de câteva dosare înseamnă o schimbare de regim, nu doar un „minus”.
Terenurile sunt febra adevărată, nu apartamentele
În ianuarie 2026 s-au tranzacționat 91 de terenuri intravilane, cu 405,56% peste ianuarie 2025 (ANCPI). Asta nu e o întâmplare, e un val. În piețele mici, terenul se mișcă atunci când lumea fie pariază pe construcție viitoare, fie „parchează” bani în ceva palpabil când nu are chef de credit și nici încredere în prețurile cerute pe construit.
Dar față de decembrie 2025, tranzacțiile de terenuri au scăzut cu 53,09% (ANCPI), deci e același pattern: decuplaj între un salt față de anul trecut și o răcire față de luna anterioară. Concluzia incomodă: ianuarie a fost mai degrabă o lună de curățenie de portofolii decât un început de boom.
Partea și mai interesantă este finanțarea pe teren: 94 de operațiuni ipotecare pe terenuri intravilane, cu 235,71% peste ianuarie 2025 și doar cu 13,76% sub decembrie 2025 (ANCPI). Asta arată unde se duce apetitul de credit care mai există: spre teren, nu spre unități individuale. Mitul că „românul cumpără apartament cu credit indiferent de dobândă” moare încet, în acte, nu în discuții.
Oferta viitoare se umflă pe hârtie, dar puterea de cumpărare se subțiază
Pe partea de ofertă, decembrie 2025 a venit cu 40 de autorizații de construire rezidențiale, în creștere cu 48,15% față de decembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a urcat la 5.578 m², cu 51,62% peste aceeași lună din anul anterior (INS). Concluzia: dezvoltatorii sau micii constructori nu s-au oprit; încă încearcă să pună proiecte în țeavă. Problema e că autorizația nu este vânzare, iar piața cu credit slab nu iartă planurile optimiste.
Între timp, salariul mediu net din noiembrie 2025 a fost 912,17 €, cu 5,36% sub noiembrie 2024 (INS). Aici e ciocanul: dacă venitul scade față de anul trecut, iar costul vieții a fost împins de o inflație aproape de două cifre spre final de 2025, capacitatea reală de a susține rate și avansuri se erodează. Asta lovește direct în segmentul cumpărătorului care depinde de credit, adică în segmentul care dă „prețul de referință” în piață.
Și ca să nu ne amăgim că oferta curge fără probleme, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 89 de locuințe, cu 2,2% sub 2024, deși peste trimestrul 2 din 2025 cu 14,1%. Asta arată o execuție care merge, dar nu accelerează suficient cât să rezolve singură tensiunile de preț. Dacă cererea pe credit rămâne slabă, stocul nou riscă să se lovească de plafonul de accesibilitate, nu de lipsa de interes.
Următoarele două luni vor fi despre negociere, nu despre recorduri
Pentru cei care cumpără pentru locuire, februarie și martie sunt luni bune doar dacă intrați în piață cu nervi tari și cu preaprobarea în mână. Ianuarie a arătat că finanțarea pe unități individuale este subțire, deci vânzătorii care chiar vor să vândă vor accepta contraofertă, iar cei care nu acceptă vor sta blocați. Dacă depindeți de credit, tratați fiecare proprietate ca pe un test de realism: actele la zi, evaluare posibilă, preț aliniat la ce poate banca, nu la ce „a auzit vecinul”.
Pentru vânzători, mesajul este simplu și neplăcut: piața nu vă datorează prețul dorit. În februarie și martie, cumpărătorul cu cash sau cu credit aprobat va negocia, pentru că știe că ipotecile pe unități individuale au căzut și că alternative există. Dacă vreți tranzacție, prețul trebuie să fie defensiv și proprietatea impecabilă juridic; altfel, veți confunda vizionările cu cererea reală.
Pentru investitori, nu mai merge povestea cu „iau acum orice și las piața să plătească”. Semnalul din ianuarie este decuplajul: volum pe acte, credit aproape mort pe unități individuale, dar credit viu pe teren. În februarie și martie, investiția logică este oportunistă și selectivă: ori urmăriți proprietăți sub prețul de piață care se pot închiria imediat fără capex mare, ori vă uitați la terenuri cu regim clar și ieșire realistă, pentru că acolo se vede încă apetit de finanțare. Dacă strategia se bazează pe revânzare rapidă la preț mai mare, ianuarie v-a arătat deja cât de subțire e piața când creditul lipsește.