Piața imobiliară Iași - ianuarie 2026: Prețuri încăpățânate, tranzacții −26% și risc de blocaj

Lichiditatea cedează, iar prețul rămâne în aer

În ianuarie, județul a închis doar 216 tranzacții cu unități individuale, cu 26.03% mai puține față de ianuarie din 2025 (sursa ANCPI). Concluzia practică este dură: piața nu mai validează ușor prețurile cerute, iar proprietățile care nu sunt „corect” poziționate pot rămâne blocate. Când volumul se strânge, puterea se mută rapid către cumpărătorii disciplinați, fiindcă vânzătorii concurează între ei pentru puține decizii ferme.

Scăderea față de luna decembrie din 2025 este abruptă, de 57.89%, însă ianuarie este, istoric, o lună de reset și nu trebuie interpretat ca panica propriu-zisă, ci ca test de rezistență. Problema reală este că scăderea anuală confirmă că „pauza de iarnă” nu explică totul: cererea solvabilă intră mai greu în piață, iar compromisurile de preț și condiții devin inevitabile pentru a menține vânzarea în mișcare.

Prețurile cresc pe hârtie, dar segmentul nou începe să clipească

Prețul mediu de listare pentru apartamente, per total, urcă la 1920 €/m², cu 10.73% peste ianuarie din 2025 (sursa indicele imobiliare). Concluzia nu este „piața e puternică”, ci „piața e rigidă”: listările încearcă să păstreze nivelul, deși volumul de tranzacții arată că acceptarea acestor niveluri devine selectivă. În astfel de momente, diferența dintre prețul de listare și prețul de închidere se poate lărgi, iar negocierile se mută în zona concesiilor invizibile (termen, mobilare, parcare, avans, clauze).

Apartamentele vechi sunt încă și mai tensionate, la 1916 €/m², cu 11.2% peste ianuarie din 2025, ceea ce sugerează că presiunea de preț a fost împinsă în stocul existent (sursa indicele imobiliare). Concluzia este că proprietarii de vechi se bazează pe raritate și pe poziții bune, dar într-o piață cu volum în scădere, chiar și avantajele de amplasament trebuie convertite în condiții clare pentru cumpărător: acte curate, disponibilitate rapidă, flexibilitate la evaluare bancară.

Semnalul subtil, dar important, apare la nou: 1948 €/m², cu 10.37% peste ianuarie din 2025, însă cu o corecție de 1.22% față de decembrie din 2025 (sursa indicele imobiliare). Concluzia este de punct de inflexiune: dezvoltatorii pot începe să prefere viteză de vânzare în locul maximului de preț, mai ales dacă finanțarea cumpărătorilor rămâne sensibilă la costul creditului. O scădere mică în listări, în timp ce vechiul încă urcă, este adesea primul loc unde piața „cedează” fără să recunoască public.

Creditul nu se prăbușește, dar se reorientează, iar asta schimbă negocierile

În ianuarie, operațiunile ipotecare pe unități individuale au ajuns la 198 în județ, cu 13.14% peste ianuarie din 2025 (sursa ANCPI). Concluzia este contraintuitivă: deși se tranzacționează mai puțin, activitatea ipotecară nu cade, ceea ce indică fie un mix mai mare de cumpărări cu credit în puținele tranzacții care se fac, fie mai multe refinanțări și modificări de garanții. Pentru piață, efectul este clar: cumpărătorul cu preaprobare și dosar rapid devine „moneda forte”, iar proprietățile care nu trec evaluarea sau au probleme juridice sunt penalizate imediat.

În oglindă, la nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale scad la 4104, cu 30.23% sub ianuarie din 2025 (sursa ANCPI), ceea ce arată că Iașul nu este imun, ci doar decuplat temporar. Concluzia de risc este că o piață locală care ține creditul „sus” în timp ce țara încetinește poate avea o corecție întârziată dacă băncile înăspresc criteriile sau dacă apetitul de risc scade. IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025 și coboară la 5.68% în trimestrul 1 din 2026, cu o proiecție de 5.58% în trimestrul 2, ceea ce ajută marja de confort, dar nu repară rapid accesibilitatea când prețurile au crescut deja puternic.

Terenurile confirmă prudența, iar oferta viitoare devine greu de citit

Pe intravilan, ianuarie aduce 698 tranzacții, cu 11.53% sub ianuarie din 2025 (sursa ANCPI). Concluzia este că apetitul pentru „pariuri” pe dezvoltare sau pe rotația capitalului scade: când terenurile încetinesc, piața transmite că se așteaptă la vânzări mai grele sau la marje mai fragile. Pentru cumpărătorul de locuință, asta contează indirect, pentru că reduce presiunea de creștere accelerată a prețurilor în anii următori, dar crește riscul ca proiectele să fie lansate mai prudent și mai lent.

Mai dureros este semnalul din finanțarea terenurilor: operațiunile ipotecare pe intravilan coboară la 378, cu 10% sub ianuarie din 2025 (sursa ANCPI). Concluzia este că prudența nu e doar emoție, e și bani: când ipotecarea terenurilor scade, capitalul devine mai selectiv, iar proiectele cu documentații slabe sau cu costuri neacoperite de pre-vânzări riscă amânări. În paralel, inflația ridicată spre finalul lui 2025, la 9.76% în noiembrie, apasă costurile și face bugetarea dezvoltărilor mai volatilă, ceea ce împinge piața către defensivă.

Pe partea de construcții, decembrie 2025 a adus doar 132 autorizații rezidențiale, cu 38.89% sub decembrie 2024 (sursa INS), dar suprafața utilă autorizată a urcat la 118687 m², cu 44.1% peste decembrie 2024 (sursa INS). Concluzia este un mix periculos: mai puține proiecte, dar mai mari, ceea ce crește riscul de concentrare. Dacă vânzările încetinesc, impactul nu se distribuie în multe șantiere mici, ci se adună în câteva proiecte mari unde discounturile pot apărea brusc pentru a proteja cashflow-ul.

Iar pe stocul care intră efectiv pe piață, trimestrul 3 din 2025 a avut 561 locuințe finalizate, cu 39.55% mai puține față de 2024. Concluzia este că oferta livrată rămâne subțire, ceea ce poate ține sus prețurile de listare chiar și când cererea slăbește. Acesta este motivul pentru care piața poate părea „stabilă” la preț, dar devine tot mai riscantă la timp de vânzare și la corecții punctuale, mai ales acolo unde concurența între dezvoltatori crește.

Recomandări pentru februarie și martie, cu focus pe protecția capitalului

Pentru cumpărători: februarie și martie sunt luni bune pentru negociere doar dacă intri pregătit pentru selecție dură, nu pentru „vânătoare de chilipiruri” generalizată. Prețurile de listare au rămas sus, iar accesibilitatea nu s-a relaxat suficient: în noiembrie 2025 erau necesare 1.79 salarii medii nete pentru 1 m², față de 1.63 în noiembrie 2024 (sursa Minside), iar salariul mediu net din județ era 1056.86 € (sursa INS). Concluzia: caută proprietăți cu vulnerabilități negociabile (termen, acte, evaluare), fixează o limită de buget și condiționează oferta de verificări și de obținerea finanțării; altfel, riști să plătești preț de vârf într-o piață cu lichiditate în scădere.

Pentru vânzători: în februarie și martie, riscul major este să confunzi prețul din anunț cu prețul pe care piața îl mai poate absorbi. Cu tranzacțiile în cădere față de aceeași lună a anului trecut, cel mai scump scenariu este timpul pierdut, pentru că „îmbătrânirea” anunțului te forțează ulterior la concesii mai mari. Concluzia: dacă ai nevoie de vânzare în 60 de zile, poziționează din start agresiv, cu documentație completă și marjă de negociere controlată, fiindcă piața penalizează rapid rigiditatea în perioade cu volum slab.

Pentru investitori: în februarie și martie, nu trata creșterea anuală a prețurilor ca garanție, pentru că scăderea volumelor arată că exitul poate deveni mai greu exact când ai nevoie. Concluzia: prioritizează randamentul și lichiditatea, nu povestea de creștere; caută unități cu chirie ușor de susținut și cost total predictibil, evită expunerile mari pe proiecte unde dezvoltatorul poate schimba condițiile, și păstrează un buffer de cash, fiindcă într-o piață cu semnale de inflexiune, protecția capitalului valorează mai mult decât încă 1% la prețul de intrare.