Piața imobiliară Iași - martie 2026: Prețuri în urcare, ipoteci în scădere cu 30,4%

Piața a rămas activă, dar nu mai este susținută de credit în același ritm

În județ, volumul de tranzacții cu unități individuale a ajuns la 573 în martie, în creștere față de februarie, dar ușor sub nivelul din aceeași lună a anului trecut. Concluzia utilă nu este că piața s-a blocat, ci că lichiditatea s-a menținut într-un registru selectiv: există cerere, însă ea nu mai validează orice preț și nu mai vine în aceeași măsură din zona cumpărătorilor dependenți de finanțare.

Diferența majoră apare în finanțare. În martie, județul a înregistrat doar 245 de operațiuni ipotecare pe unități individuale, mult sub martie 2025 și chiar sub februarie 2026, în timp ce la nivel național indicatorul a crescut față de luna anterioară până la 7.496. Asta arată că slăbiciunea locală nu este doar efect de sezon, ci un semn că în Iași accesarea creditului s-a răcit mai puternic decât în restul țării.

Pentru decizie, acest contrast contează mai mult decât simpla evoluție a tranzacțiilor. O piață în care vânzările rezistă, dar ipotecile scad abrupt, tinde să fie dominată de cumpărători cu lichiditate mai bună, de mutări necesare și de negocieri mai ferme. Cu IRCC la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și cu o ușoară reducere spre 5,58% în trimestrul următor, costul finanțării nu mai accelerează presiunea, dar nici nu este suficient de jos încât să reactiveze rapid cererea de masă.

Prețurile cresc în continuare, dar ritmul arată că rezistența e mai mare la nou

Prețul mediu de listare pentru apartamente a urcat la 1.957 €/m², peste nivelul din martie 2025 și ușor peste februarie 2026. Asta confirmă că piața nu a intrat într-o corecție vizibilă la nivel de ofertă, chiar dacă semnalele din finanțare s-au deteriorat. Cu alte cuvinte, vânzătorii încă testează un palier superior de preț, iar presiunea de ieftinire nu este generalizată.

Segmentarea este însă esențială. Apartamentele vechi au ajuns la 1.941 €/m², cu o creștere anuală mai temperată și cu un avans foarte mic față de februarie, în timp ce apartamentele noi au urcat la 2.042 €/m², cu un salt de 14,65% față de aceeași lună din 2025 și cu un plus de 1,49% față de luna anterioară. Concluzia este că piața nouă încă reușește să împingă prețul în sus, semn că produsul bine poziționat, eficient energetic sau livrat în proiecte mai solide atrage mai multă toleranță la preț.

Aici apare și limita acestui impuls. Când prețurile urcă mai repede pe nou decât pe vechi, într-un context în care creditarea locală scade puternic, piața devine mai sensibilă la supraevaluare pe proiectele care nu livrează diferențe clare de calitate, amplasare sau etapă de execuție. Nu orice apartament nou poate susține același ritm de scumpire.

Accesibilitatea s-a deteriorat și reduce spațiul pentru noi creșteri rapide

În ianuarie, salariul mediu net din județ a fost de 1.039,79 €, aproape plat față de aceeași lună din 2025 și sub nivelul din decembrie 2025. În același timp, pentru cumpărarea unui metru pătrat de apartament erau necesare 1,85 salarii medii nete, peste 1,67 cu un an înainte și peste 1,77 în decembrie. Mesajul este simplu: prețurile au avansat mai repede decât veniturile, iar asta restrânge baza de cumpărători care pot intra confortabil în piață.

Presiunea este vizibilă atât pe nou, cât și pe vechi. Pentru un metru pătrat de apartament nou erau necesare 1,87 salarii, față de 1,7 în ianuarie 2025 și 1,82 în decembrie 2025, iar pe vechi raportul a urcat la 1,84, de la 1,66 și 1,76. Asta explică de ce cererea nu dispare, dar devine mai selectivă: cumpărătorii compară mai strict zonele, suprafețele și costul total al creditului, mai ales într-un context în care inflația a rămas ridicată, la 9,62% în ianuarie 2026.

Practic, piața poate susține încă scumpiri punctuale, dar nu mai are aceeași elasticitate pentru creșteri largi și rapide. Acolo unde proprietatea nu se diferențiază clar, deteriorarea accesibilității va împinge negocierile mai aproape de capacitatea reală de plată a cumpărătorului, nu de așteptarea inițială a vânzătorului.

Oferta viitoare crește în număr, dar nu încă în volum suficient cât să inverseze piața

Pe partea de dezvoltare, județul a avut 149 de autorizații pentru clădiri rezidențiale în februarie, peste februarie 2025 și mult peste ianuarie 2026. Totuși, suprafața utilă autorizată a fost de 23.816 m², sub nivelul din aceeași lună a anului trecut și în scădere accentuată față de ianuarie. Concluzia este că există un reviriment al intenției de construire, dar nu un semnal de expansiune puternică a proiectelor mari.

Acest detaliu contează pentru lunile următoare. Dacă numărul de autorizații crește, dar suprafața autorizată scade, piața poate primi mai multe inițiative, însă nu neapărat suficient produs nou cât să relaxeze rapid presiunea pe preț. În paralel, numărul de locuințe finalizate în trimestrul 4 din 2025 a ajuns la 1.487, puternic peste 2024 și peste trimestrul anterior, ceea ce sugerează că o parte din ofertă a intrat deja în piață și concurează acum pentru aceeași cerere solvabilă.

Și piața terenurilor confirmă o anumită prudență. Tranzacțiile cu terenuri intravilane au coborât la 1.261 față de martie 2025, iar operațiunile ipotecare pe acest segment au scăzut și ele față de anul trecut, chiar dacă au crescut față de februarie. Pentru rezidențial, asta înseamnă că extinderea viitoare a ofertei nu pare să accelereze suficient încât să genereze presiune descendentă imediată asupra apartamentelor.

Prin urmare, pentru aprilie și mai, scenariul mai probabil nu este o ieftinire amplă, ci o piață cu prețuri încă rezistente, dar cu diferențe tot mai clare între proprietățile care se vând repede și cele care rămân în așteptare.

În următoarele două luni avantajul îl au cei care intră disciplinat, nu cei care forțează piața

Pentru cumpărătorii care caută locuire proprie, aprilie și mai pot fi luni bune de acțiune doar dacă bugetul este stabil și proprietatea aleasă este comparată sever cu alternativele. Prețurile nu arată semne de corecție generală, dar scăderea puternică a creditării locale și deteriorarea accesibilității creează spațiu de negociere mai ales pe apartamentele care nu se diferențiază clar sau care stau mai mult în piață.

Pentru vânzători, mesajul este direct: piața încă acceptă prețuri ridicate, însă nu mai răsplătește supraevaluarea. În aprilie și mai, cele mai bune șanse le au proprietățile lansate aproape de nivelul de piață, bine prezentate și susținute de argumente concrete de poziționare. Dacă prețul de intrare este împins prea sus, scăderea operațiunilor ipotecare poate reduce rapid numărul de cumpărători eligibili și poate prelungi inutil timpul de vânzare.

Pentru investitori, următoarele două luni cer selecție și randament calculat la cost real, nu la optimism de piață. Cum noul s-a scumpit mai repede, iar fluxul de credit local s-a contractat, intrările bune sunt mai degrabă în active cumpărate corect, în zone cu cerere de închiriere clară sau în unități care permit discount la achiziție. Strategia prudentă pentru aprilie și mai este negocierea fermă la intrare și evitarea produselor care mizează exclusiv pe continuarea scumpirilor.