Piața imobiliară Ilfov - ianuarie 2026: Cererea se stinge, tranzacțiile -27,54% și ipotecile -26,58%

Lichiditatea scăzută schimbă regulile jocului în negociere

În Ilfov, cele 342 tranzacții cu unități individuale din ianuarie 2026, în scădere cu 27,54% față de ianuarie 2025, nu sunt doar o statistică de început de an, ci un semnal de piață: se vinde mai greu și mai selectiv. Implicația practică este că proprietățile cu minusuri clare (documentație incompletă, acces slab, finisaje modeste) vor simți primele presiunea pe timp de vânzare și pe concesii, în timp ce produsele foarte bine poziționate își pot păstra prețul, dar nu vor mai “trage” piața după ele.

Scăderea abruptă față de luna anterioară, de 51,97%, arată și o diferență de ritm între finalul de an și începutul de an, dar contează mai ales efectul: competiția între vânzători crește, iar cumpărătorii care au finanțarea clară pot negocia mai ferm pe termene, condiții suspensive și includerea unor costuri în preț. În astfel de luni, o proprietate care nu primește interes în primele 2-3 săptămâni are, de regulă, o problemă de preț sau de prezentare, nu doar de sezon.

Finanțarea frânează, iar cumpărătorul cu preaprobare devine rar și valoros

Pe partea de finanțare, Ilfov a avut 279 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 26,58% sub ianuarie 2025. Chiar dacă acest indicator include și refinanțări și modificări, el rămâne un barometru de activitate juridică: când cade, înseamnă că pipeline-ul de tranzacții pe credit se subțiază. Concluzia pentru piață este că tranzacțiile se vor muta mai mult spre cumpărători cu avans mai mare, spre cash sau spre cei care intră cu preaprobare fermă și pot închide rapid.

Față de decembrie 2025, scăderea de 53,03% confirmă că ianuarie a fost o lună de reset, dar contextul de cost al banilor rămâne relevant: IRCC a coborât la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, iar pentru trimestrul 2 este proiectat la 5,58%, ceea ce ajută marginal accesibilitatea, fără să anuleze complet prudența cumpărătorilor. În același timp, inflația rămăsese ridicată spre final de 2025 (9,76% în noiembrie), iar asta ține sus așteptările de randament și sensibilitatea la preț, mai ales la achizițiile cu credit.

Semnalul de cerere e național, nu local, deci revenirea poate fi lentă

Slăbiciunea nu este izolată: la nivel național au fost 6.323 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 25,03% față de ianuarie 2025. Asta sugerează că Ilfov nu “pierde” din motive strict locale, ci se aliniază unei temperări mai largi a pieței, unde cumpărătorul a devenit mai atent la prețul final, la costul creditului și la riscul de revânzare. Concluzia operațională este că nu merită să mizezi pe o revenire rapidă doar pentru că “se încălzește sezonul”; va conta mai mult calitatea cererii decât volumul ei.

Același tipar apare și în ipoteci: România a avut 4.104 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 30,23% sub ianuarie 2025. Când scăderea finanțării e mai accentuată decât scăderea tranzacțiilor, de obicei piața se sprijină relativ mai mult pe cash și pe cumpărători cu capital acumulat, iar asta tinde să polarizeze: se vând mai bine proprietățile “core” (ușor de închiriat, ușor de revândut) și mai greu cele periferice sau greu de evaluat. Pentru Ilfov, implicația este simplă: proiectele și casele care nu pot justifica un preț prin acces, infrastructură și documente vor avea discounturi mai mari decât media.

Oferta viitoare crește, iar terenul intră într-o fază mai selectivă

Pe partea de ofertă, datele de autorizare indică o accelerare importantă: în decembrie 2025 au fost 276 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 8,66% peste decembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a ajuns la 247.773 m², cu un salt de 129,03% față de aceeași lună din anul anterior. Concluzia este că există potențial de livrări și șantiere mai multe în următoarele trimestre, ceea ce poate tempera creșterile de preț acolo unde apare concurență directă între proiecte similare. Pentru cumpărător, asta înseamnă mai multe alternative și, de obicei, o putere mai mare de negociere pe finisaje, termene și locuri de parcare, nu neapărat pe prețul nominal.

În paralel, piața terenurilor arată o răcire: în Ilfov au fost 1.406 tranzacții de terenuri intravilane, cu 17,58% sub ianuarie 2025, iar operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 1.047, cu 12,6% sub anul anterior. Asta sugerează că apetitul pentru dezvoltări mici sau pentru achiziții speculative de teren a devenit mai prudent, fie din cauza costurilor de finanțare, fie din cauza ritmului de vânzare mai lent la produsul final. Implicația practică este că, în următoarele luni, terenurile bine poziționate și cu utilități vor rămâne lichide, dar terenurile cu incertitudini urbanistice vor necesita discount și termene mai lungi de tranzacționare.

Decizia pe februarie-martie se ia pe accesibilitate și pe viteza de execuție

Pentru cumpărătorii finali, februarie și martie sunt mai potrivite pentru achiziții dacă intrați cu finanțarea clarificată și cu un plan de închidere rapid: scăderea volumelor din ianuarie, împreună cu relaxarea modestă a IRCC de la 5,68% spre 5,58% în trimestrul următor, favorizează negocierea pe condiții și pe pachete (finisaje, mobilare, termene), mai ales în segmentele unde concurența dintre oferte crește. În paralel, accesibilitatea rămâne tensionată în zona Bucureștiului, unde în noiembrie 2025 erau necesare 1,97 salarii medii nete pentru 1 m², deci orice abatere de preț trebuie justificată prin calitate și localizare, nu prin optimismul vânzătorului.

Pentru vânzători, februarie și martie cer disciplină de preț și viteză: într-o piață cu tranzacții mai puține, cumpărătorii compară mai mult și penalizează orice neclaritate. Dacă aveți nevoie să vindeți în 60-90 de zile, abordați piața cu un preț realist încă de la listare și cu dosarul complet (cadastru, intabulare, acte de proprietate), pentru că “testarea” unui preț ridicat poate costa vizibil în timp de expunere. În plus, diferența de accesibilitate dintre apartamente noi și vechi, vizibilă în noiembrie 2025 prin 2,2 salarii pe m² pentru apartamente noi față de 1,93 pentru cele vechi, sugerează că segmentul premium va întâmpina mai multă rezistență la preț dacă nu oferă avantaje clare.

Pentru investitori, următoarele două luni sunt mai bune pentru selecție decât pentru viteză: scăderea tranzacțiilor și a finanțării indică o piață în care cumpărarea corectă la intrare contează mai mult decât creșterea automată a prețurilor. În plus, semnalul de ofertă viitoare este puternic, inclusiv prin cele 2.705 locuințe finalizate în trimestrul 3 din 2025, în creștere cu 49,36% față de 2024, ceea ce poate crește concurența pe chirii și pe revânzare în anumite micro-zone. Strategia practică pentru februarie-martie este să urmăriți active ușor de închiriat și de revândut și să cereți o marjă de siguranță la preț, mai ales acolo unde apar livrări noi sau terenuri cu dezvoltări în pregătire.