Piața imobiliară Ilfov - martie 2026: Volum în revenire, credite în cădere cu 20,73%

Piața nu cade, dar nici nu confirmă povestea optimistă

În Ilfov s-au înregistrat 795 de tranzacții cu unități individuale în martie, în creștere față de februarie, dar sub nivelul din aceeași lună a anului trecut. Asta înseamnă că piața s-a mișcat mai bine sezonier, nu că a intrat într-o nouă fază de expansiune. Cine vinde entuziasm pe baza saltului de primăvară ignoră faptul că baza reală de comparație rămâne anul trecut, iar aici semnalul este încă slab.

Slăbiciunea nu este doar locală. La nivel național, tranzacțiile cu unități individuale au ajuns la 13.083, tot cu o revenire față de februarie, dar cu un recul de 10,66% față de martie 2025. Asta contează fiindcă arată că Ilfov nu traversează un accident izolat, ci participă la o piață mai lentă, în care lichiditatea există, dar nu mai validează orice pretenție de preț.

Finanțarea s-a retras mai brutal decât volumul

Semnalul dur al lunii vine din creditare. În Ilfov, operațiunile ipotecare pe unități individuale au urcat puternic față de februarie, până la 631, dar rămân cu 20,73% sub martie 2025. Cu alte cuvinte, piața încă tranzacționează, însă o face cu mai puțin sprijin din finanțare bancară. Asta reduce baza de cumpărători solvabili și lovește direct în proprietățile împinse artificial în sus.

Nici comparația cu restul țării nu salvează tabloul. La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7.496, în scădere cu 13,28% față de aceeași perioadă din 2025. Faptul că Ilfov scade mai abrupt decât media țării spune ceva simplu: presiunea pe finanțare este mai severă aici, exact într-o zonă unde mulți au mizat pe extindere rapidă și pe cumpărători care acceptă orice cost.

Contextul nu ajută. Inflația era încă la 9,62% în ianuarie 2026, iar IRCC a coborât doar marginal la 5,68% în trimestrul 1, cu 5,58% estimat pentru trimestrul 2. Asta nu înseamnă credit ieftin, ci doar credit ceva mai puțin apăsător. Cine așteaptă o explozie a cererii pe motiv că dobânzile se mai relaxează puțin confundă speranța cu puterea reală de cumpărare.

Prețurile din București trag în sus așteptările, dar accesibilitatea se strică

În lipsa unor serii locale solide de preț pentru apartamente, reperul inevitabil pentru Ilfov rămâne Bucureștiul, iar acolo semnalul este clar: prețul mediu de listare a ajuns la 2.250 €/m², cu 14,56% peste martie 2025. Apartamentele vechi au urcat la 2.212 €/m², iar cele noi la 2.541 €/m², cu un salt de 23,65% față de aceeași lună a anului trecut. Problema este că această accelerație de preț nu este susținută de aceeași forță în tranzacții și cu atât mai puțin în ipoteci.

Aici cade unul dintre miturile preferate ale pieței: că scumpirea validată de anunțuri înseamnă automat piață puternică. Nu înseamnă. În ianuarie, pentru un metru pătrat de apartament în București erau necesare 2 salarii medii nete, față de 1,77 cu un an înainte, iar la apartamentele noi nivelul urcase la 2,24 salarii. Când accesibilitatea se deteriorează mai repede decât cresc veniturile, prețul devine mai degrabă o ambiție de vânzător decât o certitudine de piață.

În plus, salariul mediu net din Ilfov a fost de 1.108,92 euro în ianuarie, cu doar 3,43% peste nivelul din aceeași lună din 2025. Diferența dintre ritmul salariilor și ritmul prețurilor este prea mare ca să fie ignorată. Asta nu produce neapărat o prăbușire imediată, dar produce exact genul de piață în care negocierile revin, timpul de vânzare se lungește, iar produsele mediocre rămân pe raft.

Oferta viitoare crește, deci marja dezvoltatorilor nu mai e intangibilă

Cei care repetă mecanic ideea de deficit permanent de ofertă sar convenabil peste datele de construire. În februarie, Ilfov a avut 241 de autorizații pentru clădiri rezidențiale, ușor sub anul trecut, dar suprafața utilă autorizată a explodat la 116.863 m², cu 101,53% peste februarie 2025. Cu alte cuvinte, chiar dacă nu vezi o explozie în numărul de autorizații, vezi clar o creștere masivă în anvergura proiectelor aprobate.

Semnalul este confirmat și de execuție, nu doar de planuri. În trimestrul 4 din 2025 s-au finalizat 2.626 de locuințe în Ilfov, cu 18,61% peste 2024. Asta înseamnă că oferta intră în piață într-un ritm care poate forța discounturi selective, mai ales acolo unde produsul este banal, amplasarea discutabilă sau prețul a fost împins pe ideea că orice se vinde.

Nici segmentul de terenuri intravilane nu arată exuberanță reală, ci mai degrabă activitate prudentă. Tranzacțiile au fost 3.089, iar operațiunile ipotecare 2.093, ambele sub nivelurile din martie 2025, chiar dacă au crescut față de februarie. Asta sugerează că există mișcare, dar nu agresivitate investițională. Pe românește, se fac pași, nu pariuri largi.

Următoarele două luni cer disciplină, nu optimism decorativ

Pentru cumpărătorii care caută locuire, aprilie și mai pot fi luni bune doar dacă negociază fără jenă. Piața nu este blocată, dar finanțarea slabă și accesibilitatea deteriorată reduc concurența reală. Asta înseamnă că locuințele corecte se pot cumpăra, însă nu la prețul fantezist cerut în anunț. Dacă depinzi de credit, verifică rata la scenarii mai proaste, nu la cele roz, fiindcă IRCC nu s-a prăbușit și nu o să-ți facă banca vreo favoare sentimentală.

Pentru vânzători, aprilie și mai nu sunt luni în care poți cere orice doar fiindcă Bucureștiul s-a scumpit. Dacă ai un produs bun, bine poziționat și corect evaluat, îl poți vinde. Dacă ai un apartament slab și îl împingi în piață cu preț de excepție, vei obține doar trafic inutil și luni pierdute. Volumul rezistă mai bine decât creditarea, deci cumpărătorul rămas în joc este mai atent și mai puțin dispus să finanțeze iluziile proprietarului.

Pentru investitori, următoarele două luni nu sunt despre curaj orb, ci despre selecție dură. Creșterea suprafeței autorizate și avansul locuințelor finalizate spun că oferta viitoare nu va lipsi, iar scăderea ipotecilor arată că ieșirea rapidă din investiție poate deveni mai dificilă. Dacă intri acum, intră doar unde ai diferență clară de produs, randament plauzibil și rezervă de lichiditate. Cine cumpără pe ideea că piața urcă oricum riscă să descopere exact contrariul: nu toate proprietățile urcă, iar unele abia se mai mișcă.