Piața imobiliară Maramureș - ianuarie 2026: Lichiditate mai mică, ipoteci stabile 0% și tranzacții -16%
Ianuarie a adus o piață mai puțin lichidă, cu 83 tranzacții pe unități individuale, însă finanțarea nu a cedat, ceea ce sugerează mai degrabă un start de an lent decât o schimbare structurală de cerere.
ianuarie 2025 - ianuarie 2026
Cererea se vede în ipoteci, iar semnalul e de stabilizare, nu de panică
În ianuarie 2026, județul Maramureș a avut 83 de tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 16,16% față de luna ianuarie din 2025 (sursa ANCPI). Scăderea indică o lichiditate mai redusă și o selecție mai dură a cumpărătorilor, ceea ce în practică înseamnă că proprietățile care nu sunt aliniate la piață ca preț sau condiție vor sta mai mult la vânzare și vor negocia mai mult.
Diferența importantă față de un scenariu de „îngheț” este că numărul de operațiuni ipotecare pe unități individuale a fost 47 și a rămas neschimbat față de luna ianuarie din 2025 (sursa ANCPI). Asta sugerează că cererea finanțată încă există, iar tranzacțiile care se fac sunt mai degrabă „curățate” de impuls și se mută spre cumpărători hotărâți, cu dosare aprobabile și toleranță mai mică la supraevaluare.
Contextul dobânzilor susține această interpretare: IRCC a coborât la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, după 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 2 este estimat la 5,58%. Scăderea este mică, dar ajută psihologic și în eligibilitate, deci este realist să te aștepți ca februarie și martie să aducă mai degrabă o revenire graduală a volumelor decât o accelerare bruscă.
Căderea față de decembrie e sezonieră, dar amplifică riscul de „preț greșit”
Față de luna decembrie din 2025, tranzacțiile pe unități individuale au scăzut cu 63,6% în județ (sursa ANCPI). În termeni de decizie, acest salt nu trebuie citit ca o prăbușire, ci ca un efect combinat de sezonalitate, închideri de an și repoziționări de bugete; totuși, rezultatul imediat este că puterea de negociere se mută temporar spre cumpărător, pentru că numărul de oferte rămâne vizibil, dar numărul de cumpărători activi scade.
Aceeași logică se vede și la ipoteci: operațiunile ipotecare pe unități individuale au scăzut cu 63,85% față de luna decembrie din 2025 (sursa ANCPI). Practic, în ianuarie se închid mai puține dosare, iar cei care cumpără impun condiții mai stricte, ceea ce penalizează proprietățile cu acte incomplete, compartimentări atipice sau necesar mare de renovare.
Pentru comparație și calibrare a amplitudinii, la nivel național s-au înregistrat 6.323 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 54,41% față de luna decembrie din 2025, iar operațiunile ipotecare au fost 4.104, în scădere cu 52,64% (sursa ANCPI). Dacă și piața națională are aceeași frână de început de an, atunci presiunea din județ este mai degrabă de ciclu, nu specific locală, deci șansele de normalizare în februarie-martie cresc.
Terenurile confirmă prudența, deci proiectele noi vor porni mai selectiv
Pe segmentul de terenuri intravilane, județul a avut 189 tranzacții în ianuarie 2026, cu 6,44% mai puține față de luna ianuarie din 2025 (sursa ANCPI). Scăderea mai mică decât la unități individuale arată că există încă interes pentru poziționare pe termen mediu, dar cumpărătorii sunt mai atenți la utilități, regim de înălțime și costuri totale de construire, nu doar la prețul pe metru pătrat.
Finanțarea pe terenuri intravilane a numărat 81 operațiuni ipotecare, în scădere cu 4,71% față de luna ianuarie din 2025 (sursa ANCPI). Mesajul pentru piață este că riscul perceput rămâne mai ridicat la dezvoltări și construcții individuale, mai ales într-un context în care inflația a urcat spre 9,76% în noiembrie 2025, ceea ce apasă pe costurile de materiale și manoperă și îi face pe cumpărători să ceară marje de siguranță mai mari.
Față de luna decembrie din 2025, tranzacțiile cu terenuri intravilane au scăzut cu 54,35%, iar ipotecile pe terenuri cu 73,44% (sursa ANCPI). Asta întărește scenariul de început de an „cu frână”, însă pentru februarie și martie semnalul practic este că terenurile medii și slabe ca acces, formă sau utilități vor trebui repricuite sau vor aștepta, în timp ce loturile bune pot rămâne ferme la preț dacă documentația este completă.
Oferta viitoare pare mai numeroasă, dar nu neapărat mai mare ca suprafață
Pe partea de producție, în decembrie 2025 au fost emise 113 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale în județ, cu 68,66% mai multe față de luna decembrie din 2024 (sursa INS). Concluzia utilă este că intenția de a construi a crescut, deci presiunea de ofertă poate apărea mai ales în subpiețele unde se pot ridica proiecte mici și medii, iar cumpărătorii vor avea mai multe opțiuni dacă nu se grăbesc în următoarele 2-3 luni.
Totuși, suprafața utilă desfășurată autorizată a fost 18.633 m², în scădere cu 41,55% față de luna decembrie din 2024 (sursa INS). Asta sugerează că autorizațiile pot fi mai fragmentate sau pentru proiecte mai mici, deci nu indică automat un val de apartamente noi care să scadă prețurile; mai degrabă, indică o ofertă viitoare diversă, cu multe inițiative, dar cu dimensiuni medii reduse.
Pe fundal, numărul de locuințe finalizate în trimestrul 3 din 2025 a fost 115, cu 23,33% sub nivelul din 2024. În termeni de decizie, asta limitează presiunea de stoc nou livrat imediat, deci în februarie și martie piața va rămâne dependentă de stocul existent, iar proprietățile bine poziționate și corect întreținute pot rezista la negociere mai bine decât sugerează scăderea de volum din ianuarie.
În februarie și martie câștigă cei care intră cu condiții clare
Pentru cumpărători, februarie și martie sunt favorabile dacă intri cu preaprobarea de credit sau cu banii pregătiți și negociezi pe baza lichidității mai scăzute din ianuarie: tranzacțiile au fost sub nivelul de anul trecut, dar ipotecile au rămas la același nivel, deci vei concura cu mai puțini cumpărători „impulsivi”, nu cu mai puțini cumpărători solvabili. Țintește proprietăți cu documentație completă și folosește timpul în favoarea ta, pentru că vânzătorii care au ratat închiderea din decembrie tind să accepte mai ușor ajustări sau termene.
Pentru vânzători, februarie și martie cer poziționare realistă: scăderea de volum față de ianuarie 2025 înseamnă că piața sancționează rapid un preț optimist. Dacă vrei tranzacție, câștigi prin claritate (acte, extras, cadastru, energie), prezentare și o marjă de negociere planificată; dacă nu ești presat, poți testa piața, dar cu praguri ferme și cu un plan de reducere etapizată, altfel riști să acumulezi timp pe piață și să slăbești percepția asupra ofertei.
Pentru investitori, următoarele 2 luni sunt potrivite pentru achiziții selective, nu pentru volum: piața arată prudență, inclusiv pe terenuri, iar costurile încă sunt sensibile la inflația ridicată din a doua parte a lui 2025, ceea ce face ca randamentul să depindă critic de prețul de intrare. Caută discount obținut prin viteză și certitudine (cash sau finanțare sigură), evită proiectele care depind de creșteri rapide de preț și favorizează zonele unde cererea de închiriere poate acoperi un scenariu conservator de dobândă, chiar dacă IRCC a început să coboare.