Piața imobiliară Mehedinți - ianuarie 2026: Lichiditate în cădere, ipoteci +40% pe fond nervos

Piața a pierdut viteză exact când trebuia să confirme

În ianuarie 2026, județul a închis 59 de tranzacții cu unități individuale, cu 33,71% mai puțin decât în ianuarie 2025 și cu 45,87% sub luna decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia practică este simplă: nu mai există masă de cumpărători care să „absoarbă” ofertele la prețurile cerute, iar vânzările care se fac vor fi tot mai mult despre discount, nu despre timp scurt de expunere.

Comparația cu România confirmă că nu vorbim doar de sezon, ci de stres pe volum: la nivel național au fost 6.323 tranzacții, în scădere cu 25,03% față de ianuarie 2025 și cu 54,41% față de decembrie 2025 (ANCPI). Când scade lichiditatea în toată țara, județele mai mici resimt amplificat: diferența dintre „listat” și „vândut” crește, iar proprietățile medii rămân blocate.

Ipotecile urcă local, dar nu ca semn de sănătate

În Mehedinți, operațiunile ipotecare pe unități individuale au ajuns la 35, cu 40% peste ianuarie 2025 și cu 20,69% peste decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia este contraintuitivă: nu vedem neapărat un val nou de cumpărători, ci o activitate juridică mai intensă pe ipoteci, posibil cu refinanțări, restructurări sau actualizări de garanții, într-un moment în care tranzacțiile scad. Această combinație indică presiune pe bugetele familiilor și pe cash-flow-ul celor care țin proprietăți cu credit.

La nivel național, operațiunile ipotecare au coborât la 4.104, în scădere cu 30,23% față de ianuarie 2025 și cu 52,64% față de decembrie 2025 (ANCPI). Faptul că Mehedinți se mișcă invers față de țară este un semnal de fragmentare: local, stresul financiar poate fi mai vizibil decât apetitul real pentru achiziții, mai ales într-un context în care IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025 și abia apoi coboară la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, cu 5,58% anticipat pentru trimestrul 2.

Terenurile pierd combustibil, iar dezvoltarea intră în regim defensiv

Pe intravilan, județul a avut 138 tranzacții, cu 17,86% sub ianuarie 2025 și cu 40,77% sub decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia: piața începe să taie din „opțional”, iar terenul este primul care suferă când oamenii amână proiecte și dezvoltatorii își recalibrează pipeline-ul. Când terenul nu se mai mișcă, scade și probabilitatea unei reveniri rapide a tranzacțiilor rezidențiale, pentru că viitoarea ofertă și viitoarea cerere intră în pauză simultan.

Și mai important este șocul pe finanțarea terenurilor: 26 operațiuni ipotecare, cu 21,21% sub ianuarie 2025 și cu 78,33% sub decembrie 2025 (ANCPI). Asta arată că leverage-ul pe teren se retrage brutal, ceea ce în mod tipic împinge investitorii spre conservarea capitalului și reduce presiunea de cumpărare speculativă. În paralel, inflația ridicată din toamna lui 2025, cu 9,76% în octombrie și 9,76% în noiembrie, ține costurile sus și toleranța la risc jos.

Oferta viitoare se subțiază, dar asta nu garantează prețuri mai mari

Pe partea de construcții noi, decembrie 2025 a adus 17 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 5,56% sub decembrie 2024 și cu 39,29% sub noiembrie 2025 (INS). În același timp, suprafața utilă autorizată a fost de 2.677 m², în scădere cu 16,94% față de decembrie 2024 și cu 45,85% față de noiembrie 2025 (INS). Concluzia este de protecție, nu de optimism: dezvoltatorii reduc expunerea, semn că nu văd cerere suficient de sigură la prețuri care să acopere costul capitalului și al execuției.

Da, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 65 locuințe, cu 18,18% peste 2024, dar cu 9,72% sub trimestrul 2 din 2025. Asta sugerează că oferta care intră pe piață există încă din inerție, din proiecte începute anterior, în timp ce noul val de proiecte încetinește. În astfel de momente, piața se poate bloca: ai stoc disponibil, dar cererea solvabilă devine pretențioasă, iar discounturile apar selectiv, exact pe proprietățile care nu mai trec filtrele de finanțare și buget.

Pe fundal, veniturile nu ajută: în noiembrie 2025 salariul mediu net a fost de 843,95 €, cu 10,3% sub noiembrie 2024 (INS). Concluzia pentru rezidențial este dură: puterea de cumpărare locală se subțiază, iar când volumele scad, piața nu are „plasă de siguranță” pentru prețuri decât acolo unde locația și calitatea sunt greu de înlocuit.

Următoarele 60 de zile sunt despre protecția capitalului, nu despre graba de a prinde „cel mai bun preț”

Pentru cumpărători în februarie și martie, semnalul-cheie este că lichiditatea slabă vă dă putere, dar nu vă protejează automat: tranzacțiile scăzute arată că piața respinge multe prețuri, iar ipotecile mai active pot însemna stres și repoziționări. Negociați pornind de la comparabile vândute, nu de la anunțuri, cereți clarificări despre istoricul de preț și evitați să vă întindeți la grad maxim de îndatorare cât timp costul creditului rămâne sensibil la IRCC.

Pentru vânzători în februarie și martie, riscul major este să confundați „oferta puțină” cu „cerere mare”: autorizațiile și suprafața autorizată scad, dar tranzacțiile s-au prăbușit, deci piața penalizează supraevaluarea. Dacă aveți nevoie de vânzare într-un interval scurt, strategia de protecție este prețul realist din start și dovada calității (acte curate, disponibilitate rapidă, transparență), altfel veți sta în piață exact când cumpărătorii devin cei mai duri la negociere.

Pentru investitori în februarie și martie, mesajul este să separați oportunitatea de capcană: reculul pe terenuri și colapsul ipotecilor pe intravilan semnalează retragerea leverage-ului, iar salariile mai slabe cresc riscul de neocupare sau renegociere la chirii. Protejați capitalul prin scenarii conservatoare, țintiți randament demonstrabil, nu promisiuni, și evitați expunerea pe proiecte care depind de o revenire rapidă a volumelor, pentru că semnalul dominant rămâne piața subțire, ușor de destabilizat la orice șoc de dobândă sau venit.