Piața imobiliară Mureș - ianuarie 2026: Piața se usucă tranzacții -23,36%, ipoteci -31,51%

Tranzacțiile cad, iar asta nu e „sezonier”, e lipsă de lichiditate

În Mureș, ianuarie a închis 105 tranzacții cu unități individuale, cu 23,36% mai puține față de ianuarie din 2025 (ANCPI). Asta înseamnă că piața nu are rotație: mai puține vânzări validează mai puține prețuri reale, iar „prețul pieței” ajunge să fie dictat de câteva tranzacții, nu de o cerere solidă. Mitul că „dacă nu vând, înseamnă că pot ține de preț” funcționează doar până când ai nevoie efectiv să vinzi.

Da, față de decembrie, scăderea de 70,91% sună apocaliptic, dar decembrie e luna de finalizat acte și închis negocieri, iar ianuarie e luna de reînceput (tot ANCPI). Concluzia utilă nu e că „piața a murit într-o lună”, ci că după un decembrie umflat, intri în ianuarie cu un gol de pipeline: dacă nu ai cerere nouă, februarie și martie rămân la fel de subțiri.

La nivel național, tabloul e aproape identic: 6.323 tranzacții în ianuarie, cu 25,03% sub ianuarie 2025 (ANCPI). Când scăderea e sincronizată național, nu mai poți da vina pe „specificul județului”. E un semnal de piață: cumpărătorul e mai rar, mai atent și mai greu de convins să semneze.

Creditul nu mai împinge piața, iar fără credit rămân doar cumpărătorii cu nervi și cash

În ianuarie au fost doar 50 de operațiuni ipotecare pe unități individuale în Mureș, cu 31,51% sub ianuarie 2025 (ANCPI). Asta nu măsoară „stocul de credite”, ci activitatea juridică lunară pe ipoteci, inclusiv refinanțări; tocmai de aceea e un barometru bun pentru cât de mult se mișcă finanțarea în acte. Când finanțarea scade mai repede decât tranzacțiile, piața se întărește pe segmentul cash, iar proprietățile medii ca atractivitate încep să stea la vânzare până obosesc vânzătorii.

Față de luna anterioară, operațiunile ipotecare pe unități individuale au scăzut cu 54,95% (ANCPI), iar la nivel național cu 52,64%. Nu e „panică”, e reset de început de an combinat cu prudență: IRCC a coborât la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și e estimat la 5,58% în trimestrul 2, dar nu suficient cât să transforme creditul în combustibil. În plus, cu inflația anuală rămasă sus spre finalul lui 2025 (9,76% în octombrie și noiembrie), oamenii simt costul vieții înainte să simtă vreo ieftinire a finanțării.

Terenurile arată o piață schizofrenică, tranzacții puține, ipoteci multe

Pe terenuri intravilane, Mureș a avut 181 tranzacții în ianuarie, cu 16,97% sub ianuarie 2025 (ANCPI). Concluzia e banală și dureroasă: oamenii nu se înghesuie să cumpere „viitor”, cumpără mai greu prezentul. Când tranzacțiile de teren scad, o parte din cererea speculativă dispare prima, pentru că acolo promisiunea e cea mai lungă, iar riscul e cel mai ușor de amânat.

Și totuși, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 149, în creștere cu 71,26% față de ianuarie 2025 (ANCPI). Aici e decuplajul pe care mulți îl ignoră: mai multă activitate pe ipoteci nu înseamnă automat mai multe achiziții; poate însemna restructurări, refinanțări, garanții suplimentare sau rearanjări de portofoliu. Cu alte cuvinte, terenurile sunt folosite ca instrument financiar mai des, nu neapărat cumpărate mai des. Dacă îți bazezi optimismul pe „uite câte ipoteci sunt”, te minți singur.

Oferta viitoare se subțiază în acte, chiar dacă s-au livrat multe locuințe

În decembrie 2025, Mureș a avut 20 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 28,57% sub decembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a fost 2.997 m², cu 27,89% sub aceeași lună din 2024 (INS). Concluzia nu e că „se oprește construcția”, ci că dezvoltatorii frânează planificarea când văd cerere subțire și finanțare mai scumpă decât în anii de boom. O ofertă viitoare mai mică poate susține prețurile, dar doar dacă există cumpărători reali, nu doar anunțuri și vizionări.

Partea ironică e că pe livrări ai avut supraplin relativ recent: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 290 locuințe, cu 40,1% peste 2024 și cu 271,79% peste trimestrul 2 (INS). Asta împinge în piață stoc nou care trebuie absorbit, fix într-un context în care tranzacțiile și ipotecile scad. Dacă te întrebi de ce nu „explodează” prețurile când autorizațiile cad, acesta e răspunsul: mai întâi se digeră ce s-a livrat deja.

Salariul mediu net a fost 976,85 € în noiembrie 2025, cu 4,99% peste noiembrie 2024 (INS). Sună bine, dar e creștere care se topește repede într-un mediu cu inflație ridicată în a doua parte a lui 2025 și cu costuri de credit încă ridicate. Când venitul urcă lent, iar prețurile și dobânzile nu cedează suficient, piața nu se blochează din lipsă de „dorință”, ci din lipsă de capacitate de plată.

Următoarele două luni nu vor salva piața, doar o vor selecta

Pentru cumpărători, februarie și martie sunt bune doar dacă vii cu disciplină, nu cu entuziasm. Volumul mic din ianuarie îți dă avantajul de negociere pe proprietățile care stau, mai ales dacă vânzătorul depinde de credit sau are termen. Dar nu confunda „preț de listă” cu realitatea: cere istoricul de preț, verifică tranzacțiile comparabile și negociază ca și cum finanțarea ar rămâne incomodă, pentru că IRCC nu a scăzut suficient cât să-ți facă rata „ușoară” peste noapte.

Pentru vânzători, următoarele două luni sunt despre adevăr, nu despre speranță. Dacă vrei să vinzi, prețul trebuie să fie defensiv de la început; altfel doar îți arzi anunțul într-o piață cu tranzacții și ipoteci în scădere față de anul trecut. Dacă nu ai presiune și îți permiți să aștepți, așteaptă, dar nu te minți că „se întorc cumpărătorii după iarnă” și gata, pentru că ianuarie a arătat că cererea solvabilă e mai rară, nu doar mai leneșă.

Pentru investitori, februarie și martie sunt luni de filtrare brutală: caută discount real sau randament care să bată riscul. Cu livrări mari în 2025 și tranzacții slabe la început de 2026, pariul pe apreciere rapidă e o poveste pentru vândut cursuri, nu pentru bani. Dacă intri, intră pe proprietăți lichide și ușor de închiriat, cu marjă de siguranță și scenariu de dobânzi care rămân ridicate; altfel, vei descoperi că „investiția imobiliară sigură” era sigură doar când piața avea volum.