Piața imobiliară Mureș - martie 2026: Revenire fragilă cu tranzacții plus 21,55% și ipoteci

Saltul din martie repară ritmul, nu și slăbiciunea de fond

În martie, piața unităților individuale a urcat la 282 de tranzacții, cu un avans vizibil față de februarie, dar acest plus nu schimbă concluzia importantă: lichiditatea locală este încă sub nivelul din aceeași lună a anului trecut. Scăderea de 3.42% față de martie 2025 arată că impulsul de primăvară există, însă nu este suficient pentru a confirma o piață intrată într-o fază de expansiune reală.

Comparația cu tabloul național temperează riscul unei interpretări prea pesimiste. La nivelul țării s-au înregistrat 13083 de tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 10.66% față de aceeași lună din anul trecut, dar în urcare cu 17.13% față de februarie. Asta înseamnă că județul rezistă mai bine decât media națională, însă nu pentru că cererea ar fi puternică, ci pentru că reculul local este mai puțin sever decât cel din restul pieței.

Creditarea se mișcă brusc, dar încă nu validează o piață sigură

Numărul de operațiuni ipotecare pe unități individuale a ajuns la 128, cu un salt puternic față de februarie, de 52.38%, însă și aici semnalul decisiv rămâne negativ: nivelul este cu 5.88% sub martie 2025. Cu alte cuvinte, finanțarea a revenit rapid într-o singură lună, dar încă nu confirmă că gospodăriile au redevenit confortabile cu decizia de cumpărare pe credit.

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7496, în scădere cu 13.28% față de aceeași lună a anului trecut și în urcare cu 18.07% față de februarie. Diferența dintre ritmul local și cel național sugerează că în județ există o reaprindere mai abruptă a activității juridice, dar trebuie citită cu prudență, fiindcă acest indicator include și refinanțări sau modificări, nu doar credite noi pentru achiziție.

Contextul de cost al banilor nu mai apasă la fel de tare ca în trimestrul anterior, pentru că IRCC a coborât la 5.68% în trimestrul 1 din 2026 și va scădea ușor la 5.58% în trimestrul 2, dar această relaxare este parțial anulată de inflația încă ridicată, de 9.62% în ianuarie 2026. Efectul practic este că accesul la credit se îmbunătățește lent, în timp ce sentimentul de siguranță financiară rămâne fragil.

Oferta viitoare se subțiază exact când piața încearcă să revină

Cel mai important risc din spatele cifrelor curente vine din construcții. În februarie au fost emise doar 27 de autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 44.9% mai puține decât în aceeași lună din anul trecut, chiar dacă față de ianuarie s-a văzut un rebound puternic. Concluzia nu este că dezvoltarea își revine, ci că pornește de la un nivel foarte jos și rămâne vulnerabilă la orice nou șoc de cost sau cerere.

Paradoxul este că suprafața utilă autorizată a urcat la 10031 m², cu 21.02% peste nivelul din februarie 2025 și mult peste ianuarie. Asta sugerează că proiectele care au trecut de filtrul de autorizare sunt mai mari, nu că piața este mai lată. Când numărul autorizațiilor scade, dar metrul pătrat autorizat crește, piața devine mai concentrată și mai dependentă de câteva investiții, ceea ce sporește riscul de blocaj dacă aceste proiecte se amână.

Același mesaj apare și în livrările efective. În trimestrul 4 din 2025 au fost finalizate 182 de locuințe, cu 25.41% sub nivelul din 2024 și cu 37.24% sub trimestrul anterior. Asta înseamnă că stocul nou intră în piață mai lent, iar dacă cererea rezistă chiar și modest, presiunea se poate muta dinspre volum spre preț, mai ales pe segmentele bune și în zonele cu ofertă limitată.

Terenurile indică repoziționare de capital, nu calm în piața rezidențială

În timp ce segmentul unităților individuale rămâne ezitant, terenurile intravilane arată o altă dinamică. Numărul tranzacțiilor a ajuns la 552, în creștere clară față de februarie, deși cu 5.8% sub martie 2025. Semnalul este că interesul pentru poziționare pe teren nu a dispărut, dar nici nu confirmă o încredere deplină în absorbția rapidă a produsului rezidențial final.

Mai agresiv se mișcă operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane, care au urcat la 231 și au fost cu 43.48% peste nivelul din aceeași lună a anului trecut. Când finanțarea pe teren accelerează mai repede decât cea pe unități individuale, piața transmite că o parte din capital caută anticipativ următorul ciclu, nu confortul unei piețe deja validate. Este un semnal timpuriu interesant, dar și unul riscant, pentru că vine înaintea confirmării solide din vânzările rezidențiale.

Următoarele două luni cer disciplină, nu entuziasm

Pentru cumpărătorii care vor o locuință pentru uz propriu, aprilie și mai pot fi luni mai bune pentru negociere decât pentru grabă. Piața a accelerat sezonier, dar faptul că tranzacțiile și ipotecile pe unități individuale sunt încă sub nivelul de anul trecut arată că vânzătorii nu au recăpătat complet controlul. Dacă finanțarea depinde de credit, scăderea ușoară a IRCC ajută, dar inflația ridicată și salariul mediu net local, coborât la 993.65 € în ianuarie, cer o marjă de siguranță serioasă în buget.

Pentru vânzători, mesajul următoarelor două luni este simplu: piața încă acceptă proprietățile corect evaluate, nu pretențiile testate speculativ. Revenirea din martie poate aduce mai multe vizionări și mai mult trafic, însă lichiditatea reală nu confirmă încă o relansare suficient de puternică pentru majorări agresive de preț. Cine intră acum cu așteptări exagerate riscă să consume exact fereastra de interes de primăvară.

Pentru investitori, aprilie și mai pot oferi oportunități doar dacă selecția este strictă și orizontul este mai lung. Slăbiciunea autorizațiilor și scăderea locuințelor finalizate pot susține deficitul de ofertă mai târziu, dar asta nu înseamnă că orice activ se va aprecia uniform. Cele mai protejate poziții rămân cele cu discount clar la intrare, randament chiriaș rezonabil și ieșire flexibilă, pentru că piața transmite încă o revenire incompletă, nu începutul unui nou ciclu confortabil.