Piața imobiliară Neamț - ianuarie 2026: Lichiditate în cădere, ipoteci -58% și tranzacții -22%
Ianuarie a arătat fără perdea cine ține piața în viață: nu creditele, ci puținii cumpărători cu bani sau cu finanțare sigură. Când operațiunile ipotecare scad cu 58,14% față de aceeași lună a anului trecut, nu mai vorbim despre o „pauză de sezon”, ci despre o piață care se subțiază exact unde doare: la finanțare.
ianuarie 2025 - ianuarie 2026
Piața nu a încetinit, s-a subțiat la sânge
În ianuarie au fost 98 de tranzacții cu unități individuale, cu 21,6% mai puține decât în ianuarie anul trecut și cu 47,03% sub luna decembrie. Sursa: ANCPI. Da, ianuarie e de obicei mai slab, dar scăderea față de aceeași lună a anului trecut e semnalul real: nu doar că se vinde mai puțin, ci se vinde constant mai puțin decât „normalul” recent.
La nivel național, tabloul e aproape identic, doar mai mare: 6.323 tranzacții, minus 25,03% față de ianuarie anul trecut și minus 54,41% față de decembrie. Sursa: ANCPI. Asta contează pentru județ fiindcă, atunci când țara întreagă pierde volum, cumpărătorul devine mai selectiv, banca mai rigidă, iar vânzătorul „care nu negociază” rămâne cu anunțul online și cu orgoliul intact.
Creditul a ieșit din cameră, iar prețurile încă se prefac că nu observă
În ianuarie au fost doar 18 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 58,14% sub ianuarie anul trecut și cu 70% sub decembrie. Sursa: ANCPI. Nu e o mică fluctuație, e o ruptură: fără credit, baza de cumpărători se îngustează, iar piața devine dependentă de cash, de avansuri mari sau de tranzacții forțate (divorț, moștenire, mutare urgentă).
La nivel de România sunt 4.104 operațiuni ipotecare, în scădere cu 30,23% față de ianuarie anul trecut. Sursa: ANCPI. Local, căderea e mult mai violentă decât media țării, deci nu poți da vina doar pe „dobânzi” sau pe „sezon”. IRCC a coborât la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și e estimat la 5,58% în trimestrul 2, dar finanțarea tot nu curge; mesajul e simplu și cinic: nu dobânda e singura problemă, ci eligibilitatea și apetitul de risc.
Terenurile confirmă frica, nu oportunitatea
Pe intravilan au fost 243 de tranzacții, cu 18,46% sub ianuarie anul trecut și cu 57,81% sub decembrie. Sursa: ANCPI. Când scade terenul, scade și încrederea în proiecte viitoare: oamenii nu mai pariază pe „construiesc eu”, ci preferă să stea în așteptare sau să caute ceva gata, cu risc mai mic și cu termene clare.
Finanțarea pentru intravilan a fost 66 de operațiuni ipotecare, în scădere cu 37,74% față de ianuarie anul trecut și cu 45,9% față de decembrie. Sursa: ANCPI. Aici mitul care trebuie spart e „când scade creditarea, explodează cererea de teren ieftin”: nu explodează nimic, pentru că terenul cere și capital, și răbdare, și costuri de construire care au fost împinse în sus de inflația ridicată din a doua parte a lui 2025, când indicatorul anual a urcat până aproape de 9,88% în septembrie și a rămas la 9,76% în octombrie și noiembrie.
Oferta din pipeline crește, dar nu înseamnă ieftinire automată
În decembrie au fost 57 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 9,62% peste decembrie anul trecut, deși cu 25,97% sub noiembrie. Sursa: INS. Concluzia incomodă: dezvoltarea nu s-a oprit, doar s-a recalibrat. Când autorizațiile cresc față de anul trecut, înseamnă că există încă proiecte care merg înainte, deci presiunea de ofertă poate apărea tocmai când cererea pe credit se subțiază.
Suprafața utilă autorizată a fost de 8.883 m², în creștere cu 10,73% față de decembrie anul trecut și în scădere cu 25,12% față de noiembrie. Sursa: INS. Asta sugerează proiecte care încă intră în țevă, dar cu un ritm lunar mai nervos, semn că decizia de investiție se ia mai greu. Nu te aștepta ca prețurile să cadă doar fiindcă există autorizații: dacă dezvoltatorul are costuri mari și finanțare scumpă, va prefera să vândă mai puțin decât să vândă ieftin, până când presiunea de cash îl forțează.
Iar pe termen scurt, piața are deja livrări: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 261 de locuințe, cu 23,7% peste 2024 și cu 48,3% peste trimestrul anterior. Sursa: INS. Dacă aceste locuințe intră la revânzare sau la închiriere exact când tranzacțiile și ipotecile se contractă, concurența reală nu va fi „pe Facebook”, ci în negocieri, bonusuri și termene de plată.
Următoarele două luni sunt despre negociere, nu despre povești
Pentru cumpărători, februarie și martie sunt bune doar dacă vii pregătit să închizi rapid și să negociezi dur: scăderea volumelor și prăbușirea finanțării înseamnă mai puțini competitori reali, deci ai pârghie. Dar nu te minți că „scad dobânzile și explodează piața”: IRCC e abia ușor mai jos în 2026, iar în județ salariul mediu net era 855,75 € în noiembrie, cu 5,52% sub aceeași lună a anului trecut, deci capacitatea de plată nu a crescut; caută proprietăți unde vânzătorul are motiv și termen, altfel pierzi timp.
Pentru vânzători, februarie și martie nu sunt despre „țin de preț”, ci despre a nu rămâne pe margine: cu tranzacțiile în scădere față de ianuarie anul trecut și cu ipotecile aproape dispărute, cumpărătorul solvabil e rar și enervant de exigent. Dacă vrei să vinzi în următoarele 60 de zile, piața îți cere două lucruri: preț corect din prima și flexibilitate la condiții; altfel vei testa pe propria piele că vizionările nu sunt cerere și că anunțul nu e dovadă de valoare.
Pentru investitori, februarie și martie sunt o perioadă de selecție, nu de expansiune oarbă: când finanțarea cade mult mai rău local decât în țară, randamentul trebuie să vină din discount și din cashflow realist, nu din „aprecierea sigură”. Dacă intri pe teren sau pe dezvoltare, ține cont că interesul pe intravilan și creditarea aferentă sunt în contracție, iar costurile au fost împinse de inflația mare din 2025; singura strategie sănătoasă e să cumperi doar dacă ai marjă de siguranță și poți supraviețui unui timp mai lung de vânzare sau închiriere.