Piața imobiliară Olt - ianuarie 2026: Cerere rezilientă, finanțare mai strânsă, tranzacții +29,63%
Ianuarie a arătat o piață cu cerere prezentă, dar cu frână pe credit: tranzacțiile cu unități individuale au ajuns la 35, în creștere cu 29,63% față de aceeași lună a anului trecut, în timp ce ipotecile au rămas sub presiune.
ianuarie 2025 - ianuarie 2026
Volumul local crește față de anul trecut, dar ritmul real se vede în scăderea față de luna anterioară
În județ, cele 35 de tranzacții cu unități individuale din ianuarie indică o revenire față de ianuarie 2025 (+29,63%), ceea ce transmite că există bază de cerere și că proprietățile corect poziționate încă se vând. Concluzia practică este că piața nu este blocată, însă succesul depinde mai mult de prețul de listare și de calitatea ofertei, nu de „vânt din spate” generalizat.
În același timp, scăderea față de decembrie 2025 (-23,91%) arată un început de an mai lent, tipic sezonier, dar util pentru decizii: negocierea tinde să se mute în favoarea cumpărătorului când numărul de tranzacții coboară și concurența între cumpărători se rarefiază. Pentru vânzători, semnalul este că „testarea” unui preț optimist are cost de timp mai mare în februarie-martie decât în vârfurile de final de an.
Finanțarea se răcește și împinge piața spre tranzacții mai prudente
Numărul de operațiuni ipotecare pe unități individuale a fost 24, în scădere cu 4% față de ianuarie 2025, iar minusul față de decembrie 2025 (-38,46%) confirmă că ianuarie a venit cu apetit mai mic pentru creditare sau cu mai multe tranzacții în care finanțarea a fost evitată ori amânată. Concluzia este că segmentul dependent de credit devine mai sensibil la preț, iar proprietățile cu risc de evaluare (neconformități, acte incomplete, finisaje slabe) vor fi penalizate mai rapid prin renegociere sau ieșirea cumpărătorului din tranzacție.
Contextul de cost al banilor rămâne relevant, chiar dacă presiunea pare să se domolească: IRCC este 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și este proiectat la 5,58% în trimestrul 2 din 2026, adică o ușoară relaxare care poate ajuta marginal eligibilitatea în primăvară. Totuși, după inflația ridicată din a doua parte a lui 2025 (9,76% în octombrie și 9,76% în noiembrie), cumpărătorul va continua să facă calcule stricte de buget, iar orice proprietate „la limita accesibilității” va avea nevoie fie de discount, fie de condiții mai bune (predare rapidă, mobilier inclus, documente impecabile).
Diferența față de nivelul național arată o piață locală mai stabilă decât trendul general
La nivel național, ianuarie 2026 a adus 6.323 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 25,03% față de ianuarie 2025 și cu 54,41% față de decembrie 2025, ceea ce indică o comprimare puternică a activității la început de an. În comparație, faptul că local tranzacțiile cresc față de aceeași lună a anului trecut sugerează o reziliență relativă, dar și un efect de bază: pe piețele mici, câteva tranzacții în plus pot schimba procentul, deci decizia trebuie luată după calitatea cererii, nu doar după procent.
Aceeași poveste se vede și în ipoteci: România are 4.104 operațiuni ipotecare pe unități individuale, în scădere cu 30,23% față de ianuarie 2025 și cu 52,64% față de decembrie 2025. Implicația pentru piața locală este că băncile și cumpărătorii cu credit intră în 2026 cu prudență, iar pentru a vinde repede în februarie-martie devine important să minimizezi motivele de respingere la bancă (acte, cadastru, intabulare, situație juridică clară).
Terenurile intravilane se tranzacționează mai mult, dar creditul pe teren cade, semn de strategie pe termen lung și cash
Pe intravilan, județul a avut 102 tranzacții în ianuarie, cu un plus puternic față de ianuarie 2025 (+70%) și chiar o creștere față de decembrie 2025 (+12,09%). Concluzia este că există interes pentru repoziționare și achiziții cu orizont mai lung, fie pentru construcții viitoare, fie pentru acumulare de active, iar acest segment poate funcționa ca „supapă” când cumpărarea de apartamente sau case pe credit încetinește.
În oglindă, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 45, în scădere cu 64% față de ianuarie 2025 și cu 53,61% față de decembrie 2025, ceea ce arată că finanțarea pe teren este evitată sau amânată. Practic, piața terenurilor pare mai mult „cash-driven”, iar pentru vânzători asta înseamnă că tranzacțiile rapide vor veni de la cumpărători care vor discount pentru plată imediată, nu de la cumpărători care negociază în jurul unui credit.
Oferta viitoare pare controlată, dar livrările recente cer realism la preț în proiectele similare
Pe partea de ofertă, decembrie 2025 a adus 30 de autorizații de construire rezidențial, în creștere cu 15,38% față de decembrie 2024, dar în scădere cu 34,78% față de noiembrie 2025, iar suprafața utilă autorizată a fost 5.078 m², cu un minus de 8,19% față de decembrie 2024 și de 28,97% față de noiembrie. Concluzia este că pipeline-ul pe termen scurt nu accelerează clar, ceea ce reduce riscul de suprasaturare imediată, dar nu creează automat presiune de creștere a prețurilor; piața poate rămâne „de selecție”, cu diferențe mari între proprietăți.
În același timp, în trimestrul 3 din 2025 au fost finalizate 212 locuințe, cu o creștere de 120,83% față de 2024 și un salt de 715,38% față de trimestrul 2 din 2025, ceea ce înseamnă că o parte din stocul nou intră sau a intrat deja în piață și poate concura direct cu proprietățile similare. Pentru vânzători, implicația este simplă: dacă proprietatea ta concurează cu locuințe noi sau recent finalizate, diferențierea prin preț și stare (renovare, eficiență, acte) contează mai mult în următoarele luni.
Pe accesibilitate, salariul mediu net din județ a fost de 950,11 € în noiembrie 2025, cu 3,93% peste noiembrie 2024, dar ușor mai jos față de luna anterioară (-2,2%). Concluzia de decizie este că puterea de cumpărare locală crește lent, deci tranzacțiile se vor face mai ales când prețul este aliniat la bugetele reale și când costul total de deținere (rată, renovare, utilități) este predictibil.
Recomandări pentru februarie și martie pe baza semnalelor din ianuarie
Pentru cumpărători: februarie și martie arată ca o fereastră bună pentru negociere, deoarece activitatea pe credit este mai slabă, iar începutul de an a venit cu o scădere a tranzacțiilor față de luna anterioară. Intră pe proprietăți unde poți închide rapid și curat (acte complete, evaluare probabilă), cere ajustări de preț acolo unde starea sau documentația adaugă risc și folosește perspectiva unei ușoare scăderi a IRCC din trimestrul 2 ca argument pentru a nu supra-plăti acum, ci pentru a-ți păstra buffer de cash.
Pentru vânzători: în februarie-martie vei vinde mai bine dacă tratezi piața ca fiind una de selecție, nu de impuls, pentru că tranzacțiile există, dar finanțarea susține mai puține cazuri. Poziționează prețul la un nivel care să treacă evaluarea băncii și pregătește din start toate documentele; dacă locuința concurează cu stoc nou finalizat recent, un preț realist și o predare fără fricțiuni valorează mai mult decât „așteptarea cumpărătorului perfect”.
Pentru investitori: semnalul din ianuarie favorizează strategii în care viteza de execuție și prețul de intrare contează, nu doar presupuneri de apreciere rapidă. În februarie-martie, urmărește achiziții cu discount obținut din incertitudinea creditării (vânzători presați de timp, proprietăți cu nevoie de cosmetizare ușoară, terenuri unde cumpărătorii cash domină), dar evită blocarea capitalului în active care depind de revânzare rapidă pe credit; piața poate recompensa mai mult randamentul din chirie sau acumularea la preț corect decât speculația pe termen scurt.