Piața imobiliară Prahova - ianuarie 2026: Prețuri în urcare, tranzacții în colaps -43,96%
Ianuarie a adus cel mai riscant mix pentru piața locală: prețurile cerute rămân pe creștere, dar lichiditatea s-a prăbușit, iar diferența dintre „cât se cere” și „cât se cumpără” începe să dicteze regulile jocului în următoarele două luni.
ianuarie 2025 - ianuarie 2026
Prețurile cresc, dar piața nu mai confirmă cu tranzacții
În Ploiești, prețul mediu de listare a urcat la 1356 €/m², cu 14.33% peste ianuarie 2025 și încă 0.82% peste decembrie 2025 (indicele imobiliare). Concluzia nu este că piața e „puternică”, ci că vânzătorii și o parte din dezvoltatori încă încearcă să vândă pe narativul de anul trecut, într-un moment în care cumpărătorul real devine mai selectiv și negociază mai agresiv.
Acest tip de creștere în listări, în paralel cu scăderea volumelor, tinde să nu fie un semn de stabilitate, ci de întârziere a ajustării. Când cererea se retrage, prețul de listare poate continua să urce o perioadă din inerție, dar diferența dintre „cerut” și „închis în acte” devine locul unde se pierd bani și timp: proprietățile stau mai mult în piață, iar discountul apare brusc, nu gradual.
Presiunea pe bugetul cumpărătorilor se vede și în indicatorul de accesibilitate: în noiembrie 2025 erau necesare 1.33 salarii medii nete pentru 1 m² de apartament în Ploiești, față de 1.21 în noiembrie 2024 (Minside). Concluzia practică este că piața nu mai are spațiu „natural” de creștere accelerată fără să sacrifice volumul, iar sacrificiul a început să se vadă în ianuarie.
Lichiditatea s-a prăbușit și asta schimbă puterea de negociere
În județul Prahova s-au înregistrat doar 102 tranzacții cu unități individuale în ianuarie 2026, cu 43.96% sub ianuarie 2025 și cu 53.64% sub decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia este dură: nu mai vorbim de o simplă încetinire, ci de o piață care intră într-un regim de „puține închideri, multe intenții”, iar asta mută avantajul către cumpărătorii cu bani pregătiți și răbdare la negociere.
La nivel național, scăderea există, dar Prahova arată mai abrupt: România a avut 6323 tranzacții în ianuarie 2026, cu 25.03% sub ianuarie 2025 și cu 54.41% sub decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia pentru piața locală este că slăbiciunea nu e doar sezonieră, ci poate fi amplificată de specificul județului, unde cumpărătorii pot „pune pauză” mai ușor când simt risc pe venit sau pe costul creditului.
Când volumul cade atât de mult, riscul major pentru vânzători este să interpreteze greșit piața: faptul că încă există anunțuri la prețuri mai mari nu înseamnă că există și cumpărători care închid la acele niveluri. În acest context, „prețul corect” nu mai este cel din vecini sau din anunțuri, ci cel care poate trece prin filtrul finanțării și al fricii de a cumpăra într-un vârf local.
Ipotecile nu urmează tranzacțiile și semnalizează o piață fracturată
În ianuarie 2026, Prahova a avut 109 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 17.2% peste ianuarie 2025, dar cu 58.87% sub decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia este că finanțarea nu se traduce automat în vânzări: o parte din operațiuni pot reflecta refinanțări sau modificări, iar când tranzacțiile cad, ipotecile care „rezistă” indică mai degrabă repoziționări ale debitorilor decât o cerere sănătoasă de achiziție.
La nivelul României, 4104 operațiuni ipotecare pe unități individuale au însemnat un minus de 30.23% față de ianuarie 2025 și un minus de 52.64% față de decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia comparativă este că Prahova arată o excepție pe componenta anuală, iar excepțiile sunt rareori „vești bune”: de multe ori ascund efecte de bază sau comportamente defensive ale debitorilor într-un regim de dobânzi încă sensibile.
Contextul de dobândă și cost al vieții rămâne un fundal de risc, nu un ajutor. IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, apoi a coborât la 5.68% în trimestrul 1 din 2026 și este estimat la 5.58% în trimestrul 2 din 2026, ceea ce relaxează ușor presiunea, dar nu o elimină. În paralel, inflația a rămas ridicată spre final de 2025, atingând 9.76% în octombrie și noiembrie, iar concluzia este că apetitul pentru credit rămâne fragil: orice șoc mic poate tăia din nou cererea efectivă.
Terenurile intravilane se blochează, semnal de frână în proiecte și în expansiune
În ianuarie 2026, în Prahova au fost 266 tranzacții de terenuri intravilane, cu 48.75% sub ianuarie 2025 și cu 63.26% sub decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia este că segmentul care alimentează dezvoltarea viitoare își pierde combustibilul: când terenurile nu se mai mișcă, fie prețurile sunt prea sus pentru noul cost al capitalului, fie actorii mari preferă să aștepte claritate înainte să blocheze bani în stoc.
Mai tăios este contrastul pe ipoteci: 229 operațiuni ipotecare pe terenuri intravilane au fost cu 43.13% peste ianuarie 2025, dar cu 89.12% sub decembrie 2025 (ANCPI). Concluzia este că există încă o componentă de finanțare sau rearanjare pe terenuri, dar fluxul proaspăt se oprește brusc după finalul de an, ceea ce poate duce la amânări de proiecte și la o ofertă nouă mai prudentă, nu neapărat mai ieftină.
Acest blocaj pe terenuri devine important pentru cumpărătorul de apartamente fiindcă schimbă calendarul ofertei: dacă dezvoltatorii întârzie achiziția de teren sau finanțarea, presiunea se mută pe stocul existent, iar negocierile devin o luptă între cei care trebuie să vândă repede și cei care pot aștepta. Într-o piață cu volum redus, câteva tranzacții „sub piață” pot reseta așteptările mai repede decât arată statisticile de listare.
Oferta viitoare se încăpățânează, dar riscul e să ajungă într-o piață rece
Pe partea de pipeline, decembrie 2025 a adus 87 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale în Prahova, cu 29.85% peste decembrie 2024, chiar dacă au fost cu 14.71% sub noiembrie 2025 (INS). Concluzia este că intenția de a construi nu a dispărut, însă ritmul începe să se fragmenteze, iar proiectele autorizate într-o perioadă de optimism pot lovi o cerere mai slabă la livrare.
Suprafața utilă desfășurată autorizată a fost de 12200 m², cu 25.79% peste decembrie 2024, dar cu 24.4% sub noiembrie 2025 (INS). Concluzia este că oferta planificată rămâne prezentă, însă există semne că dezvoltatorii apasă frâna pe dimensiunea proiectelor sau pe lansări, ceea ce poate reduce presiunea de oversupply, dar crește riscul de prețuri rigide dacă finanțarea devine selectivă.
Pe partea de livrări, în trimestrul 3 din 2025 au fost finalizate 247 locuințe în Prahova, cu 14.88% peste 2024, dar cu 12.72% sub trimestrul 2 din 2025. Concluzia este că oferta efectivă există, însă dinamica sugerează un vârf care poate fi deja în spate; dacă cererea rămâne tensionată, piața poate trece rapid de la „se vinde mai greu” la „se vinde doar cu discount real”. În același timp, salariul mediu net din județ a ajuns la 999.45 € în noiembrie 2025, cu 4.04% peste noiembrie 2024 (INS), dar această creștere nu compensează singură saltul prețurilor cerute și nici stresul inflaționist recent.
Februarie și martie vor recompensa disciplina, nu optimismul
Pentru cumpărători, următoarele două luni sunt despre protecția capitalului prin filtrare și negociere: după căderea abruptă a volumelor din ianuarie, probabilitatea cea mai mare este ca februarie și martie să rămână selective, cu vânzători care testează încă prețul și cu tranzacții care se închid doar acolo unde finanțarea și urgența se întâlnesc. Dacă depinzi de credit, folosește scăderea IRCC din trimestrul 1 spre trimestrul 2 din 2026 ca argument de buget, dar nu confunda „ușor mai ieftin” cu „sigur”; cere spațiu de negociere și clauze care te apără de întârzieri și costuri neprevăzute.
Pentru vânzători, februarie și martie sunt o probă de realism: într-o piață în care tranzacțiile au căzut puternic față de aceeași lună din 2025, cel mai mare risc este să rămâi blocat în piață cu un preț care arată bine în anunțuri, dar nu trece de cumpărătorii activi. Dacă vrei vânzare rapidă, decizia strategică este să fii printre primii care ajustează, nu printre ultimii; altfel, vei concura cu proprietăți care vor tăia prețul brusc după săptămâni de stagnare și îți vor eroda poziția de negociere.
Pentru investitori, semnalul este de piață fracturată, nu de raliu: prețurile de listare pot rămâne sus, dar lichiditatea mică îți mărește riscul de exit și îți prelungește perioada de recuperare. În februarie și martie, avantajul este la cash și la scenarii conservatoare: intră doar unde discountul este real, chiria acoperă confortabil costul capitalului și există cerere demonstrabilă, pentru că într-un regim cu inflație recent ridicată și volum scăzut, greșelile nu se corectează în timp, ci se adâncesc.