Piața imobiliară România - ianuarie 2026: Prețurile urcă +13,51%, dar tranzacțiile cad -25,03%
Piața transmite un semnal periculos de divergență: prețurile cerute continuă să urce, dar volumul se prăbușește, iar asta mută puterea de negociere spre cash și spre cei care pot aștepta.
ianuarie 2025 - ianuarie 2026
Când prețurile cresc, dar piața se golește, riscul se mută pe vânzători
În luna ianuarie din 2026, prețul mediu de listare al apartamentelor a ajuns la 1974 €/m², în creștere cu 13,51% față de luna ianuarie din 2025, conform indicelui Imobiliare. Problema nu este creșterea în sine, ci contextul: o urcare de preț pe fundal de contracție a volumelor înseamnă că piața nu validează uniform nivelul nou, ci îl testează. În astfel de momente, diferența dintre „preț cerut” și „preț acceptat” tinde să se lărgească, iar riscul real devine timpul de vânzare și probabilitatea de renegociere, nu doar valoarea afișată în anunțuri.
Creșterea față de luna decembrie din 2025 a fost de doar 0,46%, ceea ce arată că impulsul de scumpire începe să își piardă forța chiar în timp ce tranzacțiile se subțiază. Această combinație este un semnal timpuriu de plafonare: prețurile încă nu cedează, dar nu mai accelerează, iar piața devine selectivă și penalizează rapid proprietățile cu poziționare greșită sau cu așteptări nerealiste.
Prăbușirea volumelor confirmă o piață blocată, nu doar un sezon slab
În luna ianuarie din 2026 s-au înregistrat 6323 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 25,03% față de luna ianuarie din 2025, potrivit ANCPI. Acesta este semnalul dominant: lichiditatea s-a retras, iar când lichiditatea dispare, prețurile devin fragile chiar dacă încă nu au început să scadă vizibil. O piață cu volum mic nu iartă: fiecare tranzacție devine o negociere dură, iar proprietățile care trebuie vândute rapid intră primele la discount.
Față de luna decembrie din 2025, scăderea de 54,41% poate părea șocantă, dar chiar și cu sezonalitatea tipică începutului de an, amplitudinea indică o schimbare de regim în ritmul pieței, nu doar o pauză. Concluzia practică este simplă: dacă ai nevoie de vânzare într-un orizont scurt, puterea ta de preț se erodează, pentru că există mai puțini cumpărători activi și mai multă concurență între vânzători pentru același capital disponibil.
Creditul se retrage și taie cererea solvabilă, exact când prețurile cerute rămân sus
Pe finanțare, semnalul este și mai dur: în luna ianuarie din 2026 au fost 4104 operațiuni ipotecare pe unități individuale, în scădere cu 30,23% față de luna ianuarie din 2025, conform ANCPI. Chiar dacă acest indicator poate include și refinanțări, direcția lui contează ca flux: când activitatea juridică pe ipoteci se contractă, cererea bazată pe credit se subțiază, iar piața ajunge să depindă disproporționat de cumpărătorii cu avans mare sau cu cash. Asta nu doar reduce numărul de tranzacții, ci împinge și negocierea spre scenarii de „testare” a vânzătorului, nu de competiție între cumpărători.
Scăderea de 52,64% față de luna decembrie din 2025 întărește ideea că începutul de an pornește cu frâna trasă pe credit. În paralel, IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, apoi a coborât la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, cu 5,58% estimat pentru trimestrul 2 din 2026. Este o ameliorare, dar încă insuficientă pentru a reanima rapid apetitul de împrumut, mai ales când inflația anuală a rămas ridicată, la 9,76% în luna noiembrie din 2025. Concluzia este de protecție: nu te baza pe „credit mai ieftin imediat” ca argument de susținere a prețurilor, pentru că cererea solvabilă reacționează cu întârziere și cu prudență.
Terenurile confirmă același blocaj și expun riscul de îngheț investițional
Pe segmentul de terenuri intravilane, în luna ianuarie din 2026 s-au făcut 12973 tranzacții, în scădere cu 21,33% față de luna ianuarie din 2025, potrivit ANCPI. Când și terenul încetinește, nu mai vorbim doar despre o ezitare la apartamente, ci despre o reducere a apetitului investițional și a planurilor de dezvoltare la nivel micro. În astfel de perioade, investitorii cer discount de risc mai mare, iar proiectele marginale sunt amânate, ceea ce poate bloca capitalul pentru perioade mai lungi decât se așteaptă proprietarii.
Și finanțarea terenurilor se strânge: 6950 operațiuni ipotecare pe terenuri intravilane, în scădere cu 25,64% față de luna ianuarie din 2025. Față de luna decembrie din 2025, declinul de 61,35% arată că inițierea și rotirea proiectelor devine mai greoaie, iar asta lovește în lanțul de cerere pentru locuințe noi cu un decalaj de câteva trimestre. Concluzia este de risc de timing: cine cumpără teren sau intră într-un proiect nou trebuie să își asume că fereastra de exit se poate lărgi exact când piața devine mai puțin lichidă.
Oferta pare să vină din urmă, dar cererea se retrage mai repede
Dinspre construcții, ultima fotografie disponibilă arată că în luna decembrie din 2025 s-au emis 2650 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, în creștere cu 5,54% față de luna decembrie din 2024, iar suprafața utilă desfășurată autorizată a fost de 894770 m², în creștere cu 6,41% față de luna decembrie din 2024, conform INS. Cu alte cuvinte, conducta de ofertă nu se oprește, chiar dacă piața de tranzacționare încetinește. Când oferta rămâne activă iar cererea se răcește, presiunea nu se vede imediat în prețurile de listare, ci în bonusuri, în ritmul de vânzare și în nevoia de cash a dezvoltatorilor.
Pe accesibilitate, salariul mediu net a fost de 1073,56 € în luna noiembrie din 2025, în creștere cu 2,01% față de luna noiembrie din 2024, dar indicatorul de efort a rămas tensionat: au fost necesare 1,81 salarii medii nete pentru un metru pătrat, peste nivelul de 1,62 din luna noiembrie din 2024, conform INS și Minside. Asta este miza reală: chiar dacă veniturile cresc, prețurile au alergat mai repede, iar cererea finanțată reacționează prin amânare. În plus, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 15713 locuințe, în scădere cu 4,1% față de anul 2024, ceea ce poate tempera oferta livrată pe termen scurt, dar nu rezolvă problema de fond a lichidității de acum. Concluzia de protecție a capitalului este că următoarele luni vor fi despre selecție și negociere, nu despre alergat după preț: cumpărătorul prudent urmărește reduceri reale și condiții clare de finanțare, iar vânzătorul prudent își pregătește o strategie de preț care să vândă într-o piață mai rară, nu doar să listeze.