Piața imobiliară Național - mai 2026: Prețuri sus, ipoteci jos, tranzacții doar +0.15%
Semnalul lunii este simplu și neplăcut: prețurile au continuat să urce, dar finanțarea nu le mai validează. Când operațiunile ipotecare scad cu 9.33% față de aceeași lună a anului trecut, piața nu mai este într-o expansiune sănătoasă, ci într-un joc de rezistență.
mai 2025 - mai 2026
Prețul cere mai mult decât poate piața să confirme
În aprilie 2026, prețul mediu de listare al apartamentelor a ajuns la 2025 €/m², în creștere cu 11.88% față de aprilie 2025 și cu 0.8% față de martie 2026, potrivit Indicelui Imobiliare. Tradus fără cosmetizare, proprietarii și dezvoltatorii încă împing prețul în sus, deși restul pieței nu ține pasul. Un preț de listare mai mare nu este dovadă de forță, ci doar dovadă că vânzătorul cere mai mult. Confirmarea reală vine din volum și din finanțare, iar acolo tabloul este mult mai puțin glorios.
Aici cade primul mit comod: dacă prețurile urcă, înseamnă că piața duduie. Nu, înseamnă doar că oferta încă refuză să accepte limitele cererii. Când prețul se desprinde de ritmul tranzacțiilor și de ritmul creditării, piața nu devine automat puternică, ci fragilă. Cu alte cuvinte, scumpirea există, dar nu este susținută uniform. Este o scumpire selectivă, negociată greu și tot mai dependentă de cumpărători care nu stau cu banca la masă.
Volumul mai mișcă, dar nu suficient ca să justifice euforia
În mai 2026 s-au înregistrat 12379 tranzacții cu unități individuale, cu doar 0.15% peste nivelul din mai 2025, deși față de aprilie 2026 avansul a fost de 8.01%, conform ANCPI. Asta nu este explozie de cerere, ci o revenire sezonieră decentă peste o bază anemică. Dacă după un an întreg reușești să arăți doar un plus de 0.15%, mesajul este clar: lichiditatea există, dar nu convinge.
Al doilea mit care merită spart este că orice creștere a tranzacțiilor validează prețurile actuale. Nu le validează. O piață sănătoasă ar fi arătat o creștere clară a volumului, nu o stagnare mascată de un salt față de luna anterioară. Faptul că numărul de tranzacții abia s-a mișcat față de aceeași lună a anului trecut spune că piața cumpără doar ce consideră suportabil, nu ce visează vânzătorii că merită.
Creditarea clipește, iar asta schimbă complet raportul de putere
În mai 2026, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 6724, în scădere cu 9.33% față de aceeași lună a anului trecut și cu un avans modest de 1.68% față de aprilie 2026, tot din datele ANCPI. Cum acest indicator măsoară fluxul lunar de activitate juridică asupra ipotecilor și poate include inclusiv refinanțări, reculul este cu atât mai relevant: nici măcar într-un sens larg finanțarea nu mai oferă tracțiunea de altădată.
Aici este miezul problemei. Dacă tranzacțiile rezistă, dar ipotecile scad, piața se mută spre cumpărători cu lichiditate, avans mare sau standarde stricte de selecție. Asta nu este o veste bună pentru majoritatea celor care depind de credit. IRCC a coborât la 5.58% în trimestrul 2 din 2026 și va fi 5.56% în trimestrul 3, dar diferența este prea mică pentru a schimba dramatic accesibilitatea. În paralel, inflația a rămas la 9.87% în martie 2026, suficient cât să erodeze bugetele și să facă prudența mai rațională decât entuziasmul.
Accesibilitatea s-a mai reparat față de februarie, dar față de anul trecut s-a stricat
În martie 2026, salariul mediu net a fost de 1122.88 €, în creștere cu 1.4% față de martie 2025 și cu 6.2% față de februarie 2026, conform INS. În același timp, pentru achiziția unui metru pătrat de apartament au fost necesare 1.79 salarii medii nete, față de 1.61 în martie 2025 și 1.89 în februarie 2026, potrivit Minside. Concluzia este neplăcută, dar simplă: pe termen scurt s-a văzut o ușoară ușurare, însă față de anul trecut locuințele au devenit mai greu de suportat din venituri.
Faptul că indicatorul este identic la apartamente în general, noi și vechi arată ceva ce piața preferă să ignore: presiunea nu mai este doar într-un segment, ci aproape peste tot. Cine speră că problema de accesibilitate se rezolvă singură prin mici ajustări de dobândă se amăgește. Atâta timp cât prețurile au crescut mult mai repede decât salariile, orice relaxare punctuală rămâne cosmetică.
Oferta viitoare nu promite ieftiniri, ci un produs mai rar și mai inegal
Pe partea de producție, datele sunt aparent contradictorii, dar concluzia este clară. În aprilie 2026 s-au emis 2831 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, în scădere cu 9.84% față de aprilie 2025 și cu 9.03% față de martie 2026, conform INS. În schimb, suprafața utilă desfășurată autorizată a urcat la 854061 m², cu 29.45% peste nivelul din aprilie 2025 și cu 19.71% peste martie 2026. Cu alte cuvinte, sunt mai puține proiecte aprobate, dar mai mari. Asta favorizează concentrarea ofertei, nu democratizarea ei.
Nici pe terenuri nu vezi combustibil pentru o expansiune relaxată. În mai 2026, tranzacțiile de terenuri intravilane au scăzut cu 3.65% față de aceeași lună din 2025, iar operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au coborât cu 8.82% față de anul trecut și cu 9.42% față de aprilie 2026, tot din datele ANCPI. Asta spune că apetitul pentru dezvoltare finanțată și pentru poziționare agresivă în ciclul următor rămâne slab. În plus, numărul de locuințe finalizate în trimestrul 4 din 2025 a fost 18740, doar cu 0.74% peste 2024, deci oferta livrată nu explodează. Cine așteaptă un val de stoc care să strivească prețurile la nivel național ar trebui să coboare din poveste.
Momentul favorabil există doar pentru cei care negociază rece
Pentru cumpărare, momentul nu este ieftin, dar poate fi util dacă ai lichiditate, avans solid și răbdare la negociere. Nu pentru că piața ar fi generoasă, ci pentru că vânzătorii cer mult într-un context în care volumul abia respiră, iar creditarea slăbește. Asta creează spațiu de negociere exact acolo unde proprietatea stă, documentația e curată și vânzătorul are termen, nu iluzii.
Pentru vânzare, mesajul este mai dur: dacă proprietatea nu are poziționare bună, preț corect și prezentare impecabilă, piața te pedepsește prin timp, nu neapărat prin refuz explicit. Iar pentru investiție, randamentul viitor nu mai vine din optimism orb, ci din selecție severă. Într-o piață în care prețul a urcat, tranzacțiile stagnează, iar ipotecile scad, banii proști intră pe grabă, iar banii disciplinați intră doar unde cifrele încă au sens. Restul nu este strategie, este speranță ambalată scump.