Piața imobiliară Național - martie 2026: Prețuri în urcare, tranzacții în scădere cu 10.66%

Scumpirea continuă, dar puterea reală de absorbție nu o mai validează complet

În martie, prețul mediu de listare al apartamentelor a ajuns la 2009 €/m², în creștere cu 12.42% față de aceeași lună a anului trecut și cu 0.65% față de februarie, potrivit Indicelui Imobiliare. Mesajul pentru piață nu este doar că locuințele sunt mai scumpe, ci că vânzătorii încă împing prețurile în sus într-un moment în care cererea finalizată nu ține pasul. Când prețurile cresc mai repede decât tranzacțiile, marja de negociere nu dispare din piață, ci se mută către proprietățile slab poziționate, supraevaluate sau cu defecte evidente.

Asta înseamnă că nivelul cerut în anunțuri nu mai poate fi citit automat ca semn de forță generalizată. În practică, activele bune se pot vinde în continuare aproape de prețul cerut, dar restul stocului riscă o perioadă mai lungă de expunere și corecții punctuale. Pentru cine cumpără, contextul nu indică o ieftinire largă, ci o piață în care selecția și disciplina la ofertare devin mai importante decât viteza de reacție.

Creșterea de volum din martie este sezonieră, nu un semn de accelerare solidă

Numărul de tranzacții cu unități individuale a urcat la 13083 în martie, cu 17.13% peste februarie, dar a rămas cu 10.66% sub nivelul din martie 2025, conform ANCPI. Creșterea față de luna anterioară arată o revenire firească de activitate după începutul de an, însă comparația cu aceeași perioadă a anului trecut arată că piața încă închide mai puține tranzacții decât într-un reper deja dificil. Concluzia practică este că lichiditatea există, dar este mai subțire și mai exigentă.

Pentru vânzători, asta schimbă strategia: nu este suficientă alinierea la media de piață, ci este necesară o poziționare credibilă față de alternativele concurente. Pentru cumpărători, scăderea volumelor înseamnă că piața nu este blocată, dar nici nu validează orice preț. Într-un astfel de cadru, deciziile bune se iau mai degrabă prin filtrul calității activului și al discountului negociat decât prin teama că oferta va dispărea imediat.

Finanțarea rămâne funcțională, dar nu suficient de ieftină pentru a relansa cererea

Operațiunile ipotecare pe unități individuale au ajuns la 7496, cu 18.07% peste februarie, dar cu 13.28% sub nivelul din aceeași lună a anului trecut, tot pe datele ANCPI. Cum acest indicator surprinde activitatea juridică lunară asupra ipotecilor și poate include refinanțări, semnalul util este că finanțarea circulă, dar nu alimentează o expansiune puternică a achizițiilor. Cu alte cuvinte, creditul nu este blocat, însă costul și criteriile de eligibilitate țin cererea într-o zonă selectivă.

Contextul de cost explică această prudență. IRCC a coborât de la 6.06% în trimestrul 4 din 2025 la 5.68% în trimestrul 1 din 2026 și va merge la 5.58% în trimestrul 2, ceea ce oferă o ușoară relaxare pentru rate, dar nu schimbă radical accesibilitatea. În paralel, inflația a rămas ridicată la 9.62% în ianuarie 2026, astfel că venitul disponibil și încrederea financiară rămân sub presiune. Pentru cei care cumpără cu credit, momentul este acceptabil doar dacă rata rămâne confortabilă și în scenariul unor costuri de trai încă tensionate.

Accesibilitatea s-a deteriorat și limitează spațiul pentru noi scumpiri uniforme

Cea mai clară frână pentru piață vine din raportul dintre venituri și prețuri. Salariul mediu net a fost de 1050.03 € în ianuarie, cu doar 0.74% peste ianuarie 2025 și sub nivelul din decembrie 2025 cu 6.57%, în timp ce pentru cumpărarea unui metru pătrat de apartament au fost necesare 1.88 salarii medii nete, față de 1.67 în ianuarie 2025 și 1.75 în decembrie 2025, potrivit INS și Minside. Când accesibilitatea se deteriorează atât de vizibil, piața poate susține mai greu creșteri omogene de preț în toate segmentele.

Faptul că aceeași valoare de 1.88 salarii se vede atât la apartamentele noi, cât și la cele vechi arată că presiunea nu este limitată la un singur segment, ci este distribuită în piață. Asta favorizează activele care oferă eficiență reală la cost total, nu doar un preț de intrare atractiv. Pentru investiție, randamentul trebuie calculat mai strict, deoarece o piață cu accesibilitate în recul poate tolera mai bine chirii solide decât prețuri de achiziție împinse prea sus.

Oferta viitoare nu indică o supraproducție, deci presiunea pe preț nu dispare rapid

Pe partea de ofertă, semnalul este mixt, dar nu suficient pentru a crea rapid excedent. În februarie au fost emise 2386 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 8.83% sub nivelul din februarie 2025, deși suprafața utilă autorizată a urcat la 653685 m², cu 8.73% peste aceeași lună a anului trecut, conform INS. Asta sugerează mai puține proiecte ca număr, dar cu anvergură medie mai mare, ceea ce poate concentra livrările fără a rezolva uniform deficitul de ofertă din toate subpiețele.

În plus, numărul de locuințe finalizate în trimestrul 4 din 2025 a fost de 18740, cu doar 0.74% peste 2024, ceea ce arată că livrările nu accelerează suficient cât să schimbe brusc echilibrul pieței. Chiar dacă tranzacțiile cu terenuri intravilane au scăzut cu 8.31% față de martie 2025, iar operațiunile ipotecare pe acest segment au fost cu 1.71% mai mici, creșterile față de februarie arată că interesul pentru dezvoltare și repoziționare rămâne activ. Concluzia este că oferta viitoare poate crește punctual, dar nu există încă argumentul unei presiuni descendente ample asupra prețurilor.

Pentru decizie, martie descrie o piață care nu mai recompensează impulsul, ci precizia. Dacă vrei să cumperi pentru utilizare proprie, momentul este bun doar pentru proprietăți corect evaluate și pentru finanțări suportabile fără stres. Dacă vinzi, avantajul nu mai vine din optimismul general al pieței, ci din diferențiere clară și preț realist. Dacă investești, intrarea are sens doar acolo unde chiria, calitatea activului și lichiditatea de revânzare pot compensa o piață mai scumpă și mai selectivă.