Piața imobiliară Sălaj - ianuarie 2026: Volum mai mic, credit mai activ 21 ipoteci +16,67%

Piața s-a răcit puternic față de luna anterioară, iar negocierea devine mai ușoară

În județ, ianuarie 2026 a închis cu 42 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 44,74% față de luna decembrie din 2025, ceea ce comprimă lichiditatea pe termen scurt și mărește costul de timp al vânzării. Practic, pentru proprietățile care nu sunt poziționate corect ca preț sau calitate, probabilitatea de a rămâne în piață încă 30-60 de zile crește, iar cumpărătorii care au opțiuni pot cere concesii mai rapid.

Față de ianuarie 2025, scăderea este modestă, de 4,55%, ceea ce sugerează că nu vorbim despre un colaps al cererii, ci despre un început de an mai lent și mai selectiv. Concluzia operațională este că prețul corect și documentația completă (acte, cadastru, intabulare) contează mai mult decât în lunile cu volum ridicat, pentru că numărul de cumpărători activi este mai mic, dar nu inexistent.

La nivel național, dinamica este similară ca direcție, dar mai dură ca amplitudine: 6.323 tranzacții cu unități individuale, cu 25,03% sub ianuarie 2025 și cu 54,41% sub decembrie 2025. Asta întărește ideea că încetinirea din ianuarie nu este locală, iar cumpărătorii care urmăresc și piețele mari vin cu o mentalitate de prudență și comparație, ceea ce pune presiune pe ofertele supraevaluate.

Finanțarea crește față de anul trecut, dar cade față de decembrie, semn de piață filtrată

În județ, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 21, cu 16,67% peste ianuarie 2025, dar cu 40% sub decembrie 2025. Mesajul este că, deși în ianuarie se fac mai puține mișcări decât în vârful de final de an, creditul nu s-a retras din piață; el se duce către tranzacții care trec mai ușor de filtrul băncii și al evaluatorului.

Contextul de cost al banilor susține această selecție: IRCC a coborât la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, după 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 2 este estimat la 5,58%. E o ușurare marginală, nu o schimbare de regim, deci avantajul îl au cumpărătorii cu avans mai mare, venituri stabile și proprietăți ușor vandabile, unde banca își asumă riscul mai confortabil.

Național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 4.104, în scădere cu 30,23% față de ianuarie 2025 și cu 52,64% față de decembrie 2025. Diferența față de județ, unde ipotecile cresc față de anul trecut, sugerează că local finanțarea poate fi susținută de cazuri punctuale (refinanțări, portări sau achiziții oportuniste), iar concluzia practică este să nu extrapolezi automat sentimentul național asupra fiecărui segment local.

Terenurile arată interes, dar fără credit, ceea ce frânează proiectele noi

Pe intravilan, județul a avut 99 tranzacții în ianuarie 2026, cu 12,5% peste ianuarie 2025, dar cu 54,17% sub decembrie 2025. Creșterea față de anul trecut indică faptul că există apetit pentru poziționare pe termen mediu, însă reculul puternic față de luna anterioară arată că decembrie a concentrat multe închideri și că începutul de an se mișcă mai lent.

Semnalul de prudență vine din finanțare: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 26, în scădere cu 13,33% față de ianuarie 2025 și cu 81,94% față de decembrie 2025. Când terenul se tranzacționează mai mult „cash” sau cu credit mai rar, ritmul de pornire a proiectelor se poate tempera, iar asta reduce presiunea de ofertă nouă în următoarele trimestre, ceea ce tinde să stabilizeze piața construită, nu să o ieftinească agresiv.

Oferta nouă se subțiază, deci corecțiile depind mai mult de urgența vânzătorilor

Pe partea de pipeline, în decembrie 2025 au fost 18 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 10% sub decembrie 2024 și cu 35,71% sub noiembrie 2025, iar suprafața utilă autorizată totală a fost 2.984 m², cu 2,99% sub decembrie 2024 și cu 39,28% sub noiembrie 2025. Concluzia este că intrările în ofertă nouă se reduc, ceea ce limitează probabilitatea unei „inundații” de stoc care să forțeze scăderi rapide de preț; ajustările, dacă apar, vor veni mai degrabă din nevoia individuală de vânzare și din calitatea proprietății, nu din competiție masivă de proiecte noi.

În aceeași logică, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 98 locuințe, cu 14,04% sub 2024 și cu 36,36% sub trimestrul 2 din 2025. Un ritm mai mic de finalizări înseamnă că presiunea de vânzare din partea dezvoltatorilor poate fi mai controlată, iar cumpărătorii care așteaptă discounturi mari doar din „supraofertă” au șanse mai mici să le găsească în februarie-martie, decât cei care negociază pe situații punctuale (termen lung de expunere, nevoie de lichiditate, proprietăți cu minusuri clare).

Puterea de cumpărare locală se îmbunătățește lent: salariul mediu net a fost 904,89 € în noiembrie 2025, cu 3,3% peste noiembrie 2024. În paralel, inflația a rămas ridicată în a doua parte din 2025, atingând 9,76% în octombrie și 9,76% în noiembrie, ceea ce menține presiune pe bugetele curente și explică de ce decizia de cumpărare se mută către proprietăți cu cost total predictibil (întreținere, eficiență, finisaje).

Recomandări pentru februarie și martie în funcție de semnalele curente

Pentru cumpărători, februarie și martie sunt potrivite pentru negociere disciplinată, deoarece lichiditatea a scăzut puternic față de luna anterioară și vânzătorii simt mai repede lipsa de ofertanți. Intră la vizionări cu preaprobare sau cu un plan de finanțare realist, pentru că IRCC este doar ușor mai jos decât la final de 2025 și banca va rămâne selectivă; avantajul tău apare când poți închide rapid și când alegi proprietăți care au concurență directă.

Pentru vânzători, următoarele două luni cer repoziționare, nu așteptare: dacă expunerea crește fără vizionări, prețul sau prezentarea sunt problema, pentru că volumul de tranzacții din ianuarie a fost mai mic față de aceeași lună din 2025 și mult mai mic față de decembrie. Strategia eficientă este să optimizezi timpul de vânzare printr-un preț ancorat în tranzacții recente și prin eliminarea riscurilor de creditare (acte, releveu, situație juridică), deoarece cumpărătorii finanțați sunt cei care încă pot mișca piața.

Pentru investitori, februarie-martie favorizează selecția pe randament și lichiditate, nu pe apreciere rapidă: oferta nouă pare să se subțieze (autorizări și suprafețe în scădere), iar terenurile se tranzacționează relativ bine ca volum, dar cu credit mult mai puțin, ceea ce poate încetini proiectele concurente. Caută active ușor de închiriat și ușor de revândut, cu scenariu conservator de finanțare, pentru că inflația ridicată din 2025 menține costurile operaționale sus și penalizează investițiile cu cashflow fragil.