Piața imobiliară Satu Mare - ianuarie 2026: Piața îngheață, tranzacții -40.43% și ipoteci -46.15%
Ianuarie a arătat partea pe care anunțurile nu o spun: piața nu “ține” dacă nu se mișcă banii și actele, iar aici semnalul e brutal, cu tranzacțiile tăiate cu 40.43% față de aceeași lună din 2025.
ianuarie 2025 - ianuarie 2026
Lichiditatea s-a rupt, iar prețul “cerut” nu mai contează
În ianuarie, județul a avut 56 de tranzacții cu unități individuale, cu 40.43% mai puține față de luna ianuarie din 2025, iar asta nu este o simplă variație sezonieră, ci o lovitură în lichiditate: mai puține vânzări înseamnă mai puține repere reale de preț și negocieri mai dure pentru oricine chiar trebuie să vândă. Sursa datelor este ANCPI, iar mesajul e simplu: piața nu e “stabilă” când volumul se rupe, e doar mai opacă.
Față de luna decembrie din 2025, scăderea este de 55.91%, ceea ce arată că ieșirea din 2025 nu a fost un “final de an puternic” care se continuă, ci o piață care a intrat în ianuarie cu frâna trasă. În astfel de luni, prețurile din anunțuri par încăpățânate, dar diferența dintre prețul cerut și prețul acceptat se lărgește, pentru că puținii cumpărători activi își permit să selecteze și să preseze.
Și la nivel național scăderea volumului confirmă că nu e doar o problemă locală de încredere: în România au fost 6323 de tranzacții cu unități individuale, cu 25.03% mai puține față de luna ianuarie din 2025, deci contextul general e de contracție. Când și piața mare slăbește, județele mici nu primesc “salvarea” din optimismul general, ci doar concurență mai mare pe același număr mic de cumpărători solvabili.
Finanțarea cade mai repede decât vânzările, iar asta mușcă direct din cerere
Operațiunile ipotecare pe unități individuale au ajuns la 14, cu 46.15% sub luna ianuarie din 2025, deci nu vorbim doar de oameni care “amână”, ci de o piață în care finanțarea produce mai puține dosare, mai puține înscrieri și mai puține închideri. Sursa este ANCPI, iar implicația e neplăcută pentru vânzători: cererea pe credit se subțiază, iar cererea pe cash nu crește miraculos ca să umple golul.
Față de luna decembrie din 2025, scăderea de 65% arată că începutul de an a venit cu o frână și mai agresivă pe finanțare decât pe tranzacții. Chiar dacă IRCC a coborât la 5.68% în trimestrul 1 din 2026 după 6.06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 2 din 2026 este estimat la 5.58%, transmisia în piață nu e instantanee: oamenii nu cumpără doar pentru că indicele scade cu câteva zecimi, cumpără când au siguranță de venit și când cred că prețul merită riscul.
La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 4104, cu 30.23% sub luna ianuarie din 2025, deci contracția finanțării este mai largă, nu o excepție locală. În paralel, inflația anuală a stat foarte sus în toamna lui 2025, la 9.76% în octombrie și 9.76% în noiembrie, ceea ce a ținut presiune pe costul vieții și pe prudența băncilor și a cumpărătorilor: chiar și cu IRCC în ușoară scădere, “spațiul psihologic” pentru îndatorare rămâne îngust.
Terenurile se tranzacționează mai rar, dar ipotecarea lor explodează, semn de repoziționare, nu de boom
Pe intravilan, județul a avut 175 de tranzacții în ianuarie, cu 30.56% sub luna ianuarie din 2025, deci nici apetitul pentru teren nu arată ca într-un ciclu de expansiune. Când scade volumul pe teren, de obicei nu e pentru că “se scumpesc și lumea se grăbește”, ci pentru că dezvoltarea se face mai selectiv și capitalul devine mai atent la randament și la timp.
Față de luna decembrie din 2025, scăderea este de 62.61%, ceea ce e încă o confirmare că ianuarie a venit cu o frână generală în activitatea de piață. În asemenea context, proprietarii de teren care cer prețuri de vârf doar pentru că “în zonă se construiește” uită un detaliu: fără flux de cumpărători, piața îți validează prețul doar dacă îl acceptă cineva, nu dacă îl afișezi.
Paradoxul e pe ipoteci de teren: au fost 88 de operațiuni ipotecare pe intravilan, cu 114.63% peste luna ianuarie din 2025, deși față de luna decembrie din 2025 sunt mai jos cu 23.48%. Tradus fără romantism: mai multă ipotecare pe teren poate însemna refinanțări, restructurări sau pregătirea unor proiecte în etape, nu neapărat cumpărări noi; e o mișcare de capital care caută să-și optimizeze poziția, nu o dovadă că piața se încălzește.
Oferta încearcă să urce, dar ritmul e neregulat și riscă să lovească în preț
În decembrie 2025 s-au emis 61 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 74.29% peste decembrie 2024, iar asta spune că pe partea de intenție și pipeline există ambiție. Sursa este INS, însă concluzia nu e “vine creșterea”, ci că oferta viitoare poate crește exact într-un moment în care cererea solvabilă se contractă, ceea ce mută puterea de negociere spre cumpărător și poate bloca proiecte care mizau pe vânzări rapide.
Suprafața utilă autorizată a fost de 10103 m², cu 54.79% peste decembrie 2024, dar cu 65.31% sub noiembrie 2025, adică nu e un trend liniar, ci o piață care pornește și oprește. Când suprafața autorizată oscilează atât de mult, semnalul e că dezvoltatorii nu sunt într-un marș sigur, ci testează, ajustează și își împart riscul, iar cumpărătorii ar trebui să înțeleagă că “se construiește” nu garantează nici calitatea, nici prețuri mai bune pentru ei.
Pe livrări, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 159 locuințe, cu 18.04% sub 2024, dar cu 44.55% peste trimestrul 2 din 2025. Asta sugerează că există încă proiecte care ajung la capăt, însă nu în ritmul confortabil pentru a susține o piață în creștere; dacă tranzacțiile rămân la niveluri joase, livrările chiar și moderate pot împinge vânzătorii spre discounturi reale, nu doar “negociabil” în anunț.
Următoarele două luni favorizează cumpărătorii cu răbdare, nu pe cei cu povești
Dacă ești cumpărător pentru locuire, februarie și martie sunt luni în care ai avantajul rar de a negocia pe fondul unei piețe cu volum mic și finanțare subțire. Nu te baza pe ideea că “scade IRCC și explodează cererea”: da, IRCC este 5.68% în trimestrul 1 din 2026 și e estimat la 5.58% în trimestrul 2, dar creditul devine atractiv doar când prețul și venitul se întâlnesc, iar aici salariul mediu net era 864.59 € în noiembrie 2025, cu 3.88% sub noiembrie 2024, deci nu ai o bază solidă pentru scumpiri sănătoase. Intră în negocieri cu alternative și cu disciplină pe buget, pentru că piața îți dă timp, nu îți ia timp.
Dacă vinzi, februarie și martie nu sunt despre “mai aștept puțin să vină primăvara”, ci despre a accepta că piața ți-a redus audiența. Cu 56 de tranzacții în ianuarie și doar 14 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cumpărătorii eligibili sunt puțini și obosiți de prețuri fanteziste; dacă nu poți coborî la un preț care bate clar alternativele, cel mai probabil vei sta pe piață și vei negocia în jos mai târziu, după luni pierdute. Dacă trebuie să vinzi în 60 de zile, prețul corect nu e cel care “îți iese”, ci cel care atrage interes în prima săptămână și se confirmă în vizionări și ofertare.
Dacă investești, februarie și martie sunt despre selecție brutală și despre a nu confunda mișcarea din ipotecile pe teren cu un boom. Da, pe intravilan ai 88 de operațiuni ipotecare, cu 114.63% peste ianuarie 2025, dar tranzacțiile de teren au scăzut, iar pe unități individuale finanțarea a căzut, deci piața îți spune că banii se repoziționează, nu că se înmulțesc oportunitățile fără risc. Caută randament demonstrabil din chirie și exit realist într-o piață cu lichiditate redusă; altfel, vei rămâne cu un activ “valoros pe hârtie” și greu de transformat în cash când ai nevoie.