Piața imobiliară Sibiu - februarie 2026: Prețuri în urcare, creditare mai slabă la -16,15%

Prețurile cresc mai repede decât poate susține cererea finanțată

În februarie 2026, prețul mediu de listare al apartamentelor a ajuns la 1968 €/m², în creștere cu 10,25% față de aceeași lună din 2025 (indicele Imobiliare). Concluzia practică este că piața încearcă să „tragă” în sus prin așteptările vânzătorilor, dar această creștere devine mai dificil de transformat în tranzacții rapide atunci când creditarea nu ține pasul.

Față de luna anterioară, avansul de 0,92% sugerează mai degrabă o inerție de început de an decât o accelerare nouă a cererii. Implicația pentru cumpărător este simplă: când prețurile urcă lent, dar nu se vede o explozie de volum, spațiul real de negociere se mută din „preț pe metru pătrat” în condițiile tranzacției (termen de eliberare, mobilier, reparații, avans).

Volumul local nu confirmă scumpirea, ceea ce crește importanța selecției

În județul Sibiu s-au înregistrat 171 tranzacții cu unități individuale în februarie 2026, neschimbat față de februarie 2025, dar cu un salt de 80% față de luna ianuarie 2026 (ANCPI). Concluzia este că piața s-a reactivat sezonier după ianuarie, însă nu a depășit nivelul de lichiditate de acum un an, deci scumpirea nu este „validată” printr-un plus de tranzacții.

La nivel național, februarie 2026 a avut 11.170 tranzacții, cu 19,14% mai puține decât în februarie 2025, deși cu 76,66% peste ianuarie 2026 (ANCPI). Asta arată un context mai prudent în țară, iar pentru Sibiu înseamnă că nu te poți baza pe un „vânt din spate” al pieței generale; proprietățile bune vor continua să se miște, dar cele cu minusuri (etaj problematic, eficiență slabă, acte neclare) vor sta mai mult și vor cere corecții selective.

Scăderea ipotecilor mută puterea spre cumpărătorii bine pregătiți

În februarie 2026, în județul Sibiu au fost 161 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 16,15% sub februarie 2025, chiar dacă au crescut cu 57,84% față de ianuarie (ANCPI). Concluzia de decizie este că tranzacțiile care depind de finanțare rămân mai fragile decât anul trecut, iar vânzătorii nu pot presupune automat că „se găsește credit” pentru orice preț cerut.

Național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 6.349, în scădere cu 20,14% față de februarie 2025 și în creștere cu 54,7% față de ianuarie (ANCPI). În același timp, IRCC este 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și este estimat la 5,58% în trimestrul 2, adică presiunea de dobândă nu se relaxează abrupt, ci marginal. Implicația practică este că negocierea va favoriza cumpărătorii care vin cu pre-aprobare și avans mai mare, pentru că reduc riscul de finanțare într-o piață în care fluxul de ipoteci încă scade față de anul trecut.

Terenurile confirmă interes, dar finanțarea e mai selectivă

Pe intravilan, județul Sibiu a avut 291 tranzacții în februarie 2026, cu 6,73% sub februarie 2025, dar cu 90,2% peste ianuarie (ANCPI). Concluzia este că există apetit pentru teren, însă nu suficient cât să bată anul trecut, ceea ce indică o cerere încă atentă la preț și la utilități, nu una speculativă.

Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 215, în scădere cu 23,49% față de februarie 2025, deși cu 66,67% peste ianuarie (ANCPI). Mesajul pentru cumpărători și dezvoltatori mici este că finanțarea pentru teren rămâne filtrată mai dur decât în urmă cu un an, deci proiectele care nu au claritate de PUZ, utilități și etapizare realistă vor plăti fie un cost mai mare al banilor, fie un discount la achiziție.

Oferta nouă pare să se strângă, ceea ce susține prețul, dar nu viteza de vânzare

Pe partea de ofertă, ianuarie 2026 a adus doar 30 autorizații de construire rezidențiale în județ, cu 16,67% sub ianuarie 2025 și cu 56,52% sub decembrie 2025, iar suprafața utilă autorizată a fost de 4.508 m², în scădere cu 41,21% față de ianuarie 2025 și cu 84,97% față de decembrie (INS). Concluzia este că pipeline-ul de proiecte noi se răcește, ceea ce tinde să pună un „podea” sub prețuri în zonele bune, dar nu rezolvă automat problema accesibilității sau a finanțării.

Aceeași direcție se vede și în livrări: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 348 locuințe, cu 37,63% sub 2024 și cu 28,25% sub trimestrul 2 din 2025. Pe scurt, oferta nouă intră mai greu în piață, iar asta favorizează proprietățile existente bine poziționate, însă nu înseamnă că orice apartament se vinde repede, mai ales când cererea solvabilă e constrânsă.

Din perspectiva accesibilității, în decembrie 2025 salariul mediu net în județ a fost 1.172,41 €, ușor sub decembrie 2024 (-1,26%), iar în municipiu erau necesare 1,66 salarii medii nete pentru un metru pătrat de apartament, peste 1,47 în decembrie 2024 (INS, Minside). Într-un context în care inflația a rămas ridicată spre final de 2025 (9,69% în decembrie), cumpărătorii devin mai sensibili la costul total, ceea ce întărește ideea că piața va plăti calitatea și eficiența, nu doar „metri pătrați”.

Ce merită făcut în martie și aprilie în funcție de semnal

Pentru cumpărători: folosește martie și aprilie pentru a ținti proprietăți cu concurență mai mică și risc de finanțare scăzut, deoarece combinația dintre prețuri încă sus și ipoteci în scădere față de anul trecut favorizează negocierea pe termeni și pe defecte reale. Intră în discuții doar cu pre-aprobare și cu o marjă de buget pentru costuri de credit, pentru că IRCC se mișcă doar marginal, nu suficient cât să îți „salveze” rata dacă forțezi prețul.

Pentru vânzători: în următoarele 2 luni, strategia eficientă este să vinzi pe diferențiere, nu pe optimism de piață, fiindcă volumul de tranzacții nu este peste anul trecut, iar cererea finanțată este mai selectivă. Un preț corect susținut de acte impecabile, disponibilitate clară și prezentare bună poate prinde rapid, dar supra-licitarea te va împinge în zona de negocieri dure și timp lung pe piață.

Pentru investitori: martie și aprilie sunt potrivite pentru achiziții doar dacă obții un discount explicit față de prețurile de listare sau dacă intri în zone/produse unde oferta nouă se vede că se restrânge (autorizații și suprafață autorizată în scădere puternică). Într-o piață cu tranzacții stabile față de anul trecut și creditare mai slabă, randamentul vine din prețul de intrare și din capacitatea de a închide rapid, nu din a miza pe o apreciere accelerată pe termen scurt.