Piața imobiliară Sibiu - ianuarie 2026: Prețuri sus, piață subțire tranzacții -8,65% ipoteci -22,73%

Prețurile cresc pe hârtie, dar nu „cumpără” tranzacții

Prețul mediu de listare al apartamentelor a ajuns la 1950 €/m², cu 11,11% peste ianuarie din anul trecut și cu încă 0,46% peste luna anterioară, conform indicelui Imobiliare. Asta nu e dovada unei piețe sănătoase; e dovada că proprietarii își permit să viseze, iar platformele de anunțuri nu te taxează pentru fantezie.

Mitul lunii este că „dacă prețul crește, piața merge”. Fals. Prețul de listare este o intenție, nu o tranzacție. Când volumul scade, lista de prețuri se poate ține sus tocmai pentru că proprietarii nu sunt forțați să vândă rapid, iar cumpărătorii care chiar pot plăti selectează brutal și negociază doar unde miroase a urgență.

Lichiditatea s-a retras, iar asta lovește direct în puterea de negociere

În județ au fost 95 tranzacții cu unități individuale, cu 8,65% mai puține decât în ianuarie din anul trecut, iar față de decembrie scăderea a fost de 60,08%, conform ANCPI. Da, ianuarie e de obicei mai slab decât decembrie, dar aici contează semnalul anual: piața nu atrage suficientă cerere ca să susțină volumul, indiferent câte anunțuri sunt „în trend”.

Comparația cu țara nu vă salvează confortul: la nivel național au fost 6323 tranzacții, cu 25,03% sub ianuarie din anul trecut și cu 54,41% sub decembrie, tot ANCPI. Când toată țara încetinește, poveștile locale despre „cerere enormă” devin exact ce sunt: povești.

Concluzia e simplă și incomodă: o piață cu volum mic e o piață în care prețurile devin mai puțin credibile. Se vinde mai rar, deci fiecare tranzacție e mai mult un accident fericit decât un indicator de echilibru. Pentru cumpărător, asta înseamnă că nu e obligat să alerge; pentru vânzător, înseamnă că trebuie să merite să fie ales.

Creditul s-a strâns, iar fără credit rămân doar cumpărătorii „cu bani jos”

În județ au fost 102 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 22,73% sub ianuarie din anul trecut și cu 51,66% sub decembrie, conform ANCPI. Asta nu e doar o statistică; e filtrul care scoate din joc o parte din cerere, mai ales când IRCC a venit din trimestrul 4 la 6,06% și abia a coborât la 5,68% în trimestrul 1, cu o mică relaxare anticipată la 5,58% în trimestrul 2.

La nivel național, 4104 operațiuni ipotecare au însemnat o scădere de 30,23% față de ianuarie din anul trecut și de 52,64% față de decembrie, tot ANCPI. Nu vă agățați de ideea că „băncile dau, doar trebuie să vrei”; când costul banilor e sus și inflația a stat la 9,76% în noiembrie, apetitul pentru împrumuturi mari scade natural, chiar înainte să scadă prețurile.

Concluzia: piața se segmentează. Cei cu cash sau avans mare câștigă putere, iar cei dependenți de credit devin sensibili la fiecare sută de euro în plus la preț sau la rata lunară. Așa apar reducerile reale: nu pentru că vânzătorul „a înțeles piața”, ci pentru că banca și rata au făcut selecția în locul lui.

Terenurile confirmă aceeași poveste, doar că mai crudă

Pe intravilan, județul a avut 153 tranzacții, cu 5,56% sub ianuarie din anul trecut și cu 61,75% sub decembrie, conform ANCPI. Iar operațiunile ipotecare pe terenuri au fost 129, cu 17,31% sub ianuarie din anul trecut și cu 61,49% sub decembrie. Aici nu ai unde să te ascunzi: când terenul încetinește, dezvoltarea viitoare se lovește de frână, fie din prudență, fie din lipsă de finanțare.

Concluzia este că piața nu doar tranzacționează mai puțin, ci își reduce și pariurile pe viitor. Cine cumpără teren acum cere de regulă discount sau condiții clare, pentru că știe că finanțarea și ritmul de vânzare la final nu sunt garantate. Dacă vrei să vinzi teren la preț de „viitor sigur”, vei aștepta un prezent care nu mai vine așa ușor.

Oferta viitoare arată bine în autorizații, prost în metri pătrați, iar asta nu e o veste bună

În decembrie au fost 69 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 16,95% peste decembrie din anul anterior, dar suprafața utilă autorizată a fost de doar 30001 m², cu 55,27% sub decembrie din anul anterior, conform INS. Adică s-au aprobat mai multe proiecte, dar mai mici. Asta miroase a prudență: dezvoltatorii nu mai împing volume mari când cererea pe credit slăbește.

Și mai e o problemă pe care optimismul o ignoră: în trimestrul 3 au fost finalizate 348 locuințe, cu 37,63% sub 2024 și cu 28,25% sub trimestrul 2. Asta înseamnă livrări mai puține și o piață care poate părea „strânsă” pe ofertă, dar nu pentru că ar fi explodat cererea, ci pentru că s-a redus producția.

Puterea de cumpărare nu ajută nici ea la mitologia prețurilor infinite. Salariul mediu net în județ a fost 1139,03 € în noiembrie, aproape neschimbat față de anul anterior, iar în oraș erau necesare 1,69 salarii medii nete pentru 1 m², față de 1,52 în noiembrie din anul anterior, conform INS și Minside. Concluzia e dură: accesibilitatea s-a deteriorat, deci orice creștere de preț cere fie credite mai mari, fie cumpărători mai bogați, iar aceia nu apar din neant.

Următoarele două luni vor fi despre selecție, nu despre recorduri

Pentru cei care cumpără pentru locuire în februarie și martie, avantajul vostru e lipsa de grabă a pieței, nu vreo „ofertă masivă”. Când tranzacțiile și ipotecile sunt în scădere față de aceeași perioadă din anul trecut, negocierile reale apar la proprietățile care stau, au compromisuri clare sau vânzători presați; acolo mergeți agresiv pe preț și pe clauze, pentru că finanțarea rămâne selectivă chiar și cu IRCC ușor mai jos.

Pentru vânzători, februarie și martie nu sunt despre a ridica prețul „că a crescut media”, ci despre a merita apelurile. Dacă nu sunteți în topul pieței la raportul preț-calitate, veți concura într-o piață cu volum mic, unde cumpărătorul are alternative și timp. Ori corectați prețul la nivelul la care se poate închide cu credit, ori acceptați că veți sta în piață și veți deveni statistică în următorul val de reduceri.

Pentru investitori, perioada următoare e bună doar dacă jucați defensiv: cumpărare sub prețul cerut, randament din chirie calculat fără optimism și rezervă pentru costul banilor. Scăderea operațiunilor ipotecare și a tranzacțiilor spune că exit-ul rapid e mai greu, iar prețul de listare nu e un „floor”, e doar o dorință publică. Dacă nu obțineți un discount care să vă plătească riscul de lichiditate, mai bine păstrați banii lichizi și așteptați proprietățile care chiar trebuie vândute.