Piața imobiliară Teleorman - ianuarie 2026: Piața îngheață, tranzacții -90% și ipoteci -81,82%

Lichiditatea s-a rupt, iar prețul devine o promisiune, nu o certitudine

Când o piață ajunge la 1 tranzacție într-o lună, discuția despre „cât valorează” se mută brusc în alt registru: nu mai contează prețul cerut, ci dacă există cumpărător solvabil. În ianuarie, tranzacțiile cu unități individuale au scăzut cu 90% față de ianuarie 2025, iar căderea față de luna anterioară a fost și mai brutală, de 91,67% (ANCPI). Concluzia practică este că orice statistică de preț devine fragilă, pentru că este susținută de un volum aproape inexistent.

Nici măcar la nivel național nu există confort: România a avut 6.323 tranzacții în ianuarie, cu 25,03% mai puține față de ianuarie 2025 și cu 54,41% sub decembrie (ANCPI). În mod normal, scăderea de la final de an spre ianuarie este sezonieră, dar amplitudinea arată că frâna este apăsată puternic, nu doar că piața „revine după sărbători”. Pentru un județ mic, asta se traduce în expunere la șoc: când fluxul național scade, periferia simte prima lipsa de interes și primul blocaj de finanțare.

Creditul s-a retras mai repede decât cererea, semn de stres financiar

Operațiunile ipotecare pe unități individuale au ajuns la 2, în scădere cu 81,82% față de ianuarie 2025 și cu 88,24% față de luna decembrie (ANCPI). Asta nu este doar o problemă de „apetit de cumpărare”, ci un semn că mecanismul de finanțare nu mai mișcă piața. Chiar dacă indicatorul include și refinanțări, căderea spune același lucru: gospodăriile evită decizia mare, iar băncile și clienții intră într-o negociere mai dură pe risc.

La nivelul României, 4.104 operațiuni ipotecare în ianuarie au însemnat -30,23% față de aceeași lună din 2025 și -52,64% față de decembrie (ANCPI). În paralel, costul banilor nu oferă un „cadou” care să repornească rapid motorul: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, apoi a coborât la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, cu o reducere anticipată la 5,58% în trimestrul 2. Mesajul este clar: există o relaxare ușoară, dar prea lentă ca să compenseze imediat frica de a cumpăra într-o piață cu volum subțire.

Terenurile încă se mișcă, dar finanțarea lor s-a evaporat aproape complet

Pe intravilan, județul a avut 9 tranzacții în ianuarie, cu doar 10% sub ianuarie 2025 și cu 18,18% sub decembrie (ANCPI). Aparent, aici piața „rezistă” mai bine decât segmentul unităților individuale. Concluzia însă este mai incomodă: cumpărătorul de teren se mișcă atunci când are capital propriu sau când negociază agresiv, nu când se bazează pe credit și pe optimism.

Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au coborât la 1, cu -91,67% față de ianuarie 2025 și cu -99,37% față de decembrie (ANCPI). Asta este, practic, dispariția finanțării pe teren, adică exact locul unde riscul de proiect și incertitudinea de autorizare sunt mai mari. Într-un asemenea context, terenul nu mai este „pariu pe creștere”, ci pariu pe răbdare și cash, iar cei fără tampon financiar riscă să rămână blocați într-un activ greu de lichidat.

Oferta viitoare crește pe hârtie, dar metri pătrați mai puțini comprimă proiectele

În decembrie, s-au emis 19 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 18,75% peste decembrie 2024, dar cu 5% sub noiembrie (INS). Concluzia este un amestec periculos: interesul de a porni proiecte există, însă ritmul se înmoaie chiar înainte de un ianuarie în care lichiditatea s-a prăbușit. Când autorizațiile cresc într-un an, dar piața de tranzacții se usucă, riscul se mută pe umerii dezvoltatorilor mici și ai proprietarilor care mizează pe „cerere sigură”.

Mai important, suprafața utilă desfășurată autorizată a fost 2.514 m², cu 5,06% sub decembrie 2024 și cu 20,59% sub noiembrie (INS). Asta sugerează proiecte mai mici sau fazări prudente, adică dezvoltatorul încearcă să nu își blocheze capitalul într-o piață care nu oferă ieșire rapidă. Iar când inflația a urcat spre 9,76% în octombrie și noiembrie 2025, orice buget de construcție devine mai vulnerabil la derapaje de cost, ceea ce împinge și mai mult piața spre defensivă.

Februarie și martie cer disciplină, nu curaj, pentru protecția capitalului

Pentru cumpărătorii finali, următoarele două luni sunt favorabile doar dacă folosiți blocajul de lichiditate ca armă de negociere și evitați presiunea de a „închide repede”. Cu salariul mediu net la 837,07 € în noiembrie, în creștere cu 4,13% față de noiembrie 2024 (INS), puterea de cumpărare locală nu crește suficient cât să absoarbă un șoc de preț sau o dobândă încă ridicată. În februarie și martie, protecția vine din ofertă verificată, clauze ferme, avans ținut sub control și o rezervă de cash care să suporte întârzieri sau renegocieri.

Pentru vânzători, semnalul este dur: într-o lună cu 1 tranzacție, piața nu vă „datorează” lichiditate, iar timpul devine cost. Dacă aveți nevoie de vânzare în februarie sau martie, strategia de protecție este să reduceți fricțiunea: preț realist, acte impecabile, disponibilitate pentru verificări și flexibilitate la termen. Alternativa este să vă pregătiți pentru așteptare, pentru că scăderea tranzacțiilor cu 90% față de ianuarie 2025 arată că potențialii cumpărători au intrat într-un regim de selecție extremă.

Pentru investitori, februarie și martie nu sunt despre volum, ci despre filtrarea riscului de exit. Saltul la 80 de locuințe finalizate în trimestrul 3 din 2025, cu 86,05% peste 2024 și cu 233,33% peste trimestrul 2 (INS), spune că oferta poate veni în valuri, chiar dacă cererea locală nu se mișcă în același ritm. Într-o piață în care finanțarea pe teren aproape dispare și ipotecile pe unități individuale se prăbușesc, investiția merită doar dacă intrarea este la un discount clar, dacă aveți plan B de închiriere și dacă puteți ține activul 12–24 luni fără presiune de vânzare.