Piața imobiliară Timiș - ianuarie 2026: Prețuri în urcare, ipoteci -66,52% și tranzacții -28,54%

Prețurile cresc, dar devin mai greu de susținut fără volum

În ianuarie, apartamentele din Timișoara au fost listate în medie la 1.888 €/m², cu 10,99% peste ianuarie 2025 și cu încă 1,23% peste decembrie 2025, conform indicelui Imobiliare. Concluzia practică este că piața încă „ține” prețul la nivel de ofertă, însă această creștere devine tot mai dependentă de segmentul de cumpărători care pot închide rapid, fără condiționări puternice de credit sau de vânzarea unei alte proprietăți.

Diferența dintre nou și vechi arată unde se strânge elasticul: apartamentele vechi au urcat la 1.843 €/m², în creștere cu 11,29% față de ianuarie 2025, iar cele noi au ajuns la 2.141 €/m², cu 9,96% peste ianuarie 2025, dar cu o creștere mică față de decembrie, de doar 0,47%. Asta sugerează că la nou, plafonul de preț se apropie mai repede de limita de suportabilitate, iar la vechi creșterea este mai mult o consecință a selecției ofertelor (ce rămâne la vânzare) și a ajustării lente a așteptărilor, nu neapărat a unei cereri care accelerează.

Lichiditatea cade puternic, iar piața se mută spre negocieri și tranzacții „curate”

În județul Timiș s-au înregistrat 293 tranzacții cu unități individuale în ianuarie, cu 28,54% mai puține decât în ianuarie 2025, iar scăderea față de decembrie 2025 a fost abruptă, de 72,82% (ANCPI). Concluzia nu este doar că „se vinde mai greu”, ci că se vinde selectiv: proprietățile cu preț corect, acte clare și disponibilitate imediată au șanse să tranzacționeze, în timp ce restul intră în „stoc” și vor avea nevoie de concesii sau de timp mai lung.

La nivel național, 6.323 tranzacții în ianuarie, cu 25,03% sub ianuarie 2025 (ANCPI), arată că nu este un fenomen local, ci un context mai larg de piață. Pentru decizie, asta înseamnă că presiunea pe volum nu va fi rezolvată „doar” prin particularități locale; mai important devine accesul cumpărătorului la finanțare și încrederea de a închide o achiziție într-un mediu cu costuri încă ridicate ale banilor.

Finanțarea s-a strâns, iar asta apasă direct pe cererea solvabilă

Indicatorul cu cel mai puternic semnal este cel al ipotecilor: în județul Timiș au fost 231 operațiuni ipotecare pe unități individuale, în scădere cu 66,52% față de ianuarie 2025 și cu 65,78% sub decembrie 2025 (ANCPI). Deoarece aceste operațiuni includ și refinanțări, nu doar credite noi, amplitudinea scăderii sugerează o contracție clară a activității pe finanțare, ceea ce reduce baza de cumpărători și crește ponderea tranzacțiilor cash sau cu avans mare.

La nivelul României au fost 4.104 operațiuni ipotecare, cu 30,23% sub ianuarie 2025 (ANCPI), deci Timiș se află într-o contracție mult mai severă decât media. În paralel, IRCC a fost 6,06% în trimestrul 4 din 2025 și 5,68% în trimestrul 1 din 2026, cu o nouă ușoară coborâre anticipată la 5,58% în trimestrul 2, ceea ce ajută marginal costul creditului, dar nu îl transformă încă într-un motor de creștere rapidă a cererii. Concluzia pentru februarie-martie este că piața rămâne sensibilă la aprobări de credit, iar proprietățile care nu trec „testul băncii” ca evaluare și documentație vor întâmpina blocaje.

Oferta viitoare se temperează, dar pe termen scurt nu repară lichiditatea

Pe partea de pipeline, în decembrie 2025 s-au emis 116 autorizații pentru clădiri rezidențiale în județ, cu 31,76% sub decembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a fost 23.370 m², cu 29,43% sub decembrie 2024 (INS). Concluzia este că ritmul viitoarei livrări tinde să se răcească, ceea ce poate susține prețurile de listare pe termen mediu, dar nu rezolvă problema imediată a pieței: lipsa de tranzacții și finanțare în primele luni ale anului.

În același timp, în trimestrul 3 din 2025 au fost finalizate 1.445 locuințe în județ, cu 14,68% peste 2024, ceea ce arată că oferta intră în piață cu inerție, chiar dacă autorizațiile mai noi încetinesc. Pentru februarie și martie, implicația practică este că vânzătorii concurează încă cu stocul disponibil și cu livrări recent intrate, iar cumpărătorii pot folosi această concurență pentru a negocia condiții mai bune la proprietățile care stau mult în piață.

Puterea de cumpărare se îmbunătățește marginal, însă nu compensează scumpirea

Salariul mediu net în județ a fost 1.348 € în noiembrie 2025, cu 0,88% peste noiembrie 2024 (INS), dar indicatorul de accesibilitate arată că în Timișoara au fost necesare 1,38 salarii medii nete pentru 1 m² de apartament în noiembrie 2025, față de 1,25 în noiembrie 2024 (Minside). Concluzia este că, deși veniturile cresc, prețurile au crescut mai repede, astfel că bariera de acces rămâne ridicată și susține scenariul unei cereri prudente, mai ales în zona nouă unde finanțarea are rol mai mare.

Pe segmente, apartamentele noi au cerut 1,57 salarii pentru 1 m² în noiembrie 2025, peste 1,45 în noiembrie 2024, iar vechiul a urcat la 1,34 de la 1,2 (Minside). Deși față de octombrie 2025 accesibilitatea s-a îmbunătățit (de la 1,81 la 1,57 la nou și de la 1,54 la 1,34 la vechi), mesajul pentru decizie este că piața încă penalizează supraevaluarea: cumpărătorii vor compara agresiv nou versus vechi și vor cere justificare clară pentru primele mari de preț, mai ales într-un context de inflație încă ridicată la final de 2025, cu 9,76% în noiembrie.

Recomandări pentru februarie și martie pe o piață cu volum mic

Pentru cumpărători: februarie și martie sunt favorabile dacă aveți preaprobarea de credit sau lichiditate disponibilă, pentru că scăderea tranzacțiilor și mai ales a operațiunilor ipotecare indică mai puțină concurență și mai mult spațiu de negociere la proprietățile care nu sunt „premium” ca poziționare și documentație. Condiția cheie este să abordați agresiv verificarea actelor și evaluarea bancară, fiindcă într-un context în care finanțarea s-a strâns, micile neconformități pot bloca tranzacția mai des decât într-o piață cu flux normal.

Pentru vânzători: în următoarele două luni, strategia care funcționează este prețarea corectă din prima și flexibilitatea pe termene, deoarece volumul redus înseamnă mai puține vizionări relevante și o selecție mai dură a cumpărătorilor. Dacă mizați pe prețul de listare în creștere fără să țineți cont de scăderea tranzacțiilor și ipotecilor, riscul este să intrați în uzură de piață, iar ulterior să fiți forțați să reduceți mai mult decât dacă ați fi corectat devreme.

Pentru investitori: februarie și martie pot aduce intrări bune doar în scenarii cu randament clar și plan de ieșire realist, pentru că lichiditatea scăzută prelungește timpul de revânzare. Concentrați-vă pe proprietăți cu cerere structurală (acces, compartimentare, eficiență) și pe negocieri care compensează riscul de finanțare și de timp, inclusiv prin discount obținut de la vânzători care concurează cu stocul recent livrat și cu un pipeline de autorizații mai slab, dar încă suficient pentru a menține competiția pe termen scurt.