Piața imobiliară Tulcea - ianuarie 2026: Piața se răcește, ipotecile -43,75% și tranzacțiile -27,78%
Ianuarie aduce un semnal clar de frânare pe segmentul construit: finanțarea se retrage mai repede decât tranzacțiile, iar asta mută puterea de negociere spre cumpărătorii cu buget pregătit și spre vânzătorii dispuși să ajusteze condițiile, nu neapărat prețul.
ianuarie 2025 - ianuarie 2026
Lichiditatea pe construit scade, iar negocierea devine regula
În ianuarie 2026 s-au înregistrat 26 de tranzacții cu unități individuale, cu 27,78% mai puține față de ianuarie 2025 și cu 42,22% sub nivelul din decembrie 2025, conform ANCPI. Concluzia practică este că piața intră într-o fază de selecție: proprietățile corect poziționate se vând, dar timpul de expunere crește și discountul devine mai probabil acolo unde prețul a fost optimist.
La nivel național, volumul a fost de 6.323 tranzacții, în scădere cu 25,03% față de ianuarie 2025 și cu 54,41% față de decembrie 2025, tot pe date ANCPI. Faptul că scăderea locală pe construit este apropiată de dinamica națională arată că nu vorbim doar de un „accident” de județ, ci de un context mai larg în care cumpărătorii sunt mai prudenți, iar tranzacțiile se fac mai ales când există o potrivire bună între preț, acte și termen de predare.
Finanțarea se contractă mai puternic decât cererea, semnal de piață „cash-first”
În ianuarie 2026 au fost doar 9 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 43,75% sub ianuarie 2025 și cu 95,79% sub decembrie 2025, potrivit ANCPI. Concluzia este că segmentul de cumpărare pe credit a frânat abrupt, ceea ce pune presiune pe vânzătorii care țintesc clienți dependenți de bancă: fără flexibilitate la preț sau la termene, probabilitatea de tranzacționare scade vizibil.
În România, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 4.104, în scădere cu 30,23% față de ianuarie 2025 și cu 52,64% față de decembrie 2025, conform ANCPI. În paralel, IRCC a fost 5,68% în trimestrul 1 din 2026, după 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar în trimestrul 2 din 2026 este anunțat 5,58%; asta sugerează o ușoară relaxare a costului variabil, dar semnalul din ianuarie arată că „încrederea de a lua credit” încă nu s-a întors complet în piață.
Terenurile intravilane rezistă mai bine și indică reorientare, nu euforie
Pe intravilan, ianuarie 2026 a adus 95 tranzacții, cu 9,2% peste ianuarie 2025, dar cu 36,24% sub decembrie 2025, pe date ANCPI. Concluzia este că o parte din interes se mută către terenuri, fie pentru proiecte mici etapizate, fie pentru „parcare de capital” în active tangibile, însă scăderea față de decembrie arată că piața nu accelerează, ci doar se repoziționează.
Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 39, cu 50% peste ianuarie 2025 și cu 37,1% sub decembrie 2025, tot conform ANCPI. Implicația pentru rezidențial este că finanțarea nu dispare complet, dar se redistribuie: când ipotecile pe construit scad puternic, iar pe terenuri cresc față de anul trecut, piața transmite că dezvoltarea viitoare e privită ca opțiune, însă cumpărarea „la cheie” se decide mai greu.
Oferta viitoare se poate strânge, ceea ce limitează scăderile mari de preț
Pe partea de pipeline, în decembrie 2025 s-au emis 4 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 60% mai puține față de decembrie 2024 și cu 71,43% sub noiembrie 2025, conform INS. Concluzia este că intrările noi în ofertă pot rămâne reduse în lunile următoare, iar într-o piață cu lichiditate mică asta nu garantează creșteri de preț, dar poate reduce probabilitatea unor ieftiniri abrupte pe locuințele bune.
Aceeași direcție se vede și în suprafața utilă autorizată, care a fost de 525 m², cu 66,92% sub decembrie 2024 și cu 76,31% sub noiembrie 2025, tot pe INS. Practic, chiar dacă cererea pe credit ezită, „muniția” de ofertă nouă pare să se alimenteze mai lent, ceea ce face ca avantajul cumpărătorului să fie mai ales la negociere și condiții, nu la așteptarea unei prăbușiri generalizate.
În plus, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 28 locuințe, același nivel ca în 2024, dar cu 55,56% peste trimestrul 2 din 2025. Concluzia este că există încă livrări punctuale care pot crea competiție pe anumite segmente, însă fără un flux sănătos de autorizații, presiunea de ofertă are șanse să fie neuniformă, cu diferențe mari între proiecte și zone.
Februarie și martie favorizează decizii rapide, dar doar cu disciplină la preț și finanțare
Pentru cumpărători, următoarele două luni sunt mai bune dacă aveți finanțarea pregătită și țintiți proprietăți cu acte clare și un preț aliniat pieței: scăderea tranzacțiilor față de ianuarie 2025 sugerează mai puțină competiție, iar reculul ipotecilor arată că o parte dintre cumpărători sunt în pauză, deci puteți negocia termene, mobilierul sau o ajustare de preț. Dacă depindeți de credit, urmăriți atent condițiile bancare, deoarece IRCC indică o ușoară relaxare în 2026, dar piața din ianuarie arată că aprobarea și finalizarea pot dura mai mult decât vă așteptați.
Pentru vânzători, februarie și martie cer poziționare realistă și viteză: când volumul scade și finanțarea se strânge, cumpărătorul care rămâne activ este mai selectiv și penalizează rapid supraevaluarea. Dacă nu vreți să reduceți prețul, câștigați prin condiții, cum ar fi flexibilitate la data de eliberare, acceptarea unei rezerve condiționate de credit sau îmbunătățiri mici care reduc fricțiunea la vizionare; altfel, riscul este să vă prelungiți expunerea într-o piață cu lichiditate redusă.
Pentru investitori, semnalul din ianuarie indică prudență la randament și o oportunitate mai bună pe achiziții sub presiune, nu pe pariuri de apreciere rapidă: ipotecile puține pe construit cresc probabilitatea de tranzacții „cash” cu discount, dar pipeline-ul slab de autorizații poate susține pe termen mediu activele bune. În februarie și martie, strategia robustă este să intrați doar dacă obțineți marjă de siguranță în preț și aveți un plan clar de lichiditate la ieșire, deoarece volumul mic poate face revânzarea mai lentă chiar și când proprietatea e corectă.